成都樓市限購升級專家解讀：避免市場上出現恐慌性搶房情況

成都樓市調控新政升級，西南財經大學經濟學院副教授、博士生導師、留美經濟學博士劉璐第一時間進行了解讀。

本次成都樓市調控新政在“3.23”政策的基礎上又進行了一攬子的升級。我對此並不感到意外。事實上，從去年“9.30”以來，全國已經有超過45個城市出臺了140餘次各種各樣的房地產調控政策，這充分體現了國家抑制房價過快上漲的決心和“房子是拿來住的，不是拿來炒的”的態度。

從3月底的廈門開始，到4月眾多城市相繼推出的升級版樓市新政中，出現了一個鮮明的新特點：在限購、限貸之後，限售也成為了樓市新一輪調控升級的必要手段。本次成都新政規定，“在我市住房限購區域內新購買的住房（含商品住房和二手住房），須取得不動產權證滿3年後方可轉讓”。這種類似於證券市場“T+2”、“T+3”的限售政策，顯然是一種樓市調控的新工具。“限售”的作用在於穩定市場，避免樓市投機資金“快進快出”式的操作手法，對樓市波動的短線風險可謂“打蛇打七寸”。而對於正常的自住型剛需和改善型需求而言，不會受到這種2到3年的限售政策的影響。

由於住房的購買需要大量資金，所以住房貸款在其中發揮著極其重要的作用。首付比例越低，買房的“槓桿”就越高，就越能用較少的自有資金來撬動更大的資金以實現購房的目的。對於剛需型（首套房）的購房者而言，其購房和房貸需求應該予以保護。但是對於非剛需的購房需求而言，如果放任住房部門的槓桿比率過高，則會加大累積整個金融系統的風險。2008年造成重大損失和惡劣影響的美國次貸危機，其爆發的一個主要誘因就是住房部門和金融系統的槓桿比例太高。特別地，如果有大量的人把房產作為短線投機品，在高槓杆的情況之下，一旦拋售，就會引發危險的鏈式反應，甚至有可能引起整個住房部門和金融系統的系統性風險。在這個背景下，去年“9.30”以來，在全國多個城市推出的房地產調控政策中，都把以提高首付比例為核心措施的“限貸”作為重要的政策工具。在今年3月17日的北京樓市新政中，就明確規定二套房首付比例不低於60%（購買非普通自住房的首付款比例不低於80%）。

由於我國也在最近兩年出現了一些類似於“首付貸”這樣的金融創新產品，包括各種形式的信用貸款付首付，雖然其表現形式各異，但其實際效果就是進一步的大幅降低了購房的首付比例。所以，本次政策明確提出要嚴格審核首付款資金來源和嚴格審核購房人還款能力，就是要防範本地樓市出現大幅波動的系統性風險，進而遏制炒房、降低槓桿。顯然，對於藉助高槓杆的短線炒房資金而言，本次成都樓市新政的升級具有釜底抽薪的作用，有助於控制住房價上漲的勢頭。另一方面，本次新政也提到要敦促交付、懲治失信、淨化樓市環境等問題，這對於盤活既有樓市庫存、減少供需摩擦等都有積極的作用。

當然，對比全國其他“熱點”城市而言，成都不論是房價的均價還是整體漲幅都要比其他熱點城市低不少。成都近幾次樓市調控政策的積極作用在於穩定市場預期，避免市場上出現恐慌性搶房的情況，穩定購房者的心態。本次成都樓市新政明確提出“嚴格防範投機炒房”，就是要把投機性購房和普通的購房進行區別對待。同時，也是未雨綢繆的防患於未然，減少本地樓市和金融系統的系統性風險，規避潛在的大幅波動。

文/劉路