房地產擁有其他行業難以企及的造富效應，之所以能讓這麼多房企混的風生水起，銷售額動輒就是幾千億，富豪榜中也總是少不了開發商老闆們，是因為他們有兩大資金來源。
第一項資金源，是銷售回款，預售制和房屋按揭是目前房地產的命門，開發商可以依靠購房者的回款，“寅吃卯糧”，拿著未來的錢去做當下的擴張。
第二項來源，是信貸，一方面是來自銀行的開發貸，另一方面是來自資本市場的融資，工具有很多，有發公司債的，也有上市募集資金的。
正是有這兩項“彈藥”的補充，我們才看到這個行業的規模不斷擴大，然而，經歷了十多年的膨脹過程之後，如今的房地產市場，已經走到了懸崖邊上。
4月18日，招商證券房地產研究團隊分析師趙可發佈研報指出，從3月份的數據來看，房地產銷售回款與信貸均出現回升，但行業全局的資金鍊指標已經逼近了130:100的警戒線。
什麼是資金鍊指標？我們用兩項資金來源的總量除以房地產投資的總額，可以得出目前樓市資金面是否緊張，如果大幅低於130：100的警戒線，也就意味著目前流動性充裕，市場中不缺錢去做項目，哪怕銷售額放緩，也不影響整個鏈條的正常運轉。
但現在的情況應該引起注意，即便在3月份因為所謂的“小陽春”，各項數據都在走好，兩大資源來源也依然充滿壓力。因此，趙可認為，可以預見未來三四線樓市銷售將會放緩，資金鍊會進一步承壓，2019樓市最高點已經出現。
專家的意思很明確，今年房地產是前高後低的狀態，別看現在投資、施工、新開工等各項指標都非常強勁，但這一方面是因為前兩年賣的期房多，不少樓盤為了交工不得不趕進度，這就造成施工數據比新開工還要強。
另一方面是一二線和三四線出現了巨大分化，當房企和購房者都把目光鎖定在大城市，那麼佔比樓市7成以上成交的中小城市，就成了拖累全局的重要因素，所以，一季度的房地產火熱氣氛很難繼續往下傳導，4-6月份之後，樓市可能會面臨跟2018年相似的情況。
事實上，這會成為未來樓市中的常態，關鍵看旁觀者的視角是不是足夠清晰，如果只是盯著部分城市房價反彈、成交回升、土拍火熱的氣氛，把這些細節放大成整個樓市狀態，毫無疑問犯了“只見樹木不見森林”的錯誤。
樓市畢竟是一個靠資金推動的市場，沒了需求，供給端的數據都會萎縮，假如以專家所言，3月份已經出了全年房地產的高點，那麼我們更應該審視一下，如果購房回款回升，其中有多少是剛性需求？有多少是想再賭一把就走的炒房客？如果房企融資面有所反彈，他們所揹負的高額債務壓力有沒有得到緩解？如果我們把這幾個問題想清楚，答案也就不言自明瞭。
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