同致行（鄭州）4月樓市速遞：商品房成交降3成 均價上升

4月鄭州商品房供應環比漲5成，成交降3成，均價上升，商品住宅供應環比漲4成，成交量環比下降，鄭東新區依然銷量領跑。

本月除了經開區商品住宅價格環比下降23%，其他各區均有不同程度的上漲，其中，管城區和金水區住宅均價環比分別上升41%、42%，為本月最大漲幅。本月除了惠濟區、經開區及中原區辦公物業均價較上月略微下降，其他各區均上漲，金水區的辦公物業價格環比上升75%，為最大漲幅。除中原區價格環比微降1%外，其他各區商業物業均價均有不同程度的上浮，其中，二七區與金水區的商業物業漲幅最大，環比分別上升34%、28%。

商品住宅市場，鄭東新區均價最高，為14008元/㎡， 源於該區恆大悅龍臺、鄭地美景東望、正弘翎築等項目的高價備案。其次為金水區，其均價環比上升42%，為13928元/㎡。本月除經開區均價在1萬元/㎡以下，其他各區均價均在10400元/㎡以上。經開區區和中原區價格墊底，均價分別為9050元/㎡和10456元/㎡，源於幸福濱水家園、梧桐新語等項目的大面積低價備案。

1、商品房市場——供應環比漲5成，成交降3成，均價上升

圖3-1 2015-2017.4月鄭州市商品房供銷價走勢圖

數據來源：鄭州同致行研究中心

鄭州市場4月份商品房供應面積增幅較大，銷售面積較上月有所下降，銷售均價上浮較大。

本月商品房供應123.33萬㎡，環比上升50.9%，同比上升26%。住宅供應量依然最大，佔比為78%，商業和辦公佔比分別為7%和6%。

本月銷量較上月有不小的下滑，商品房銷售70.43萬㎡，環比下降31.5%，同比下降57.7%。

商品房銷售均價為12230元/㎡，環比上升11.4%，同比上漲47%。

1.1、商品房庫存——商品房庫存本月增加

圖3-2 鄭州市商品房庫存走勢圖

數據來源：鄭州同致行研究中心

（注：以2011年初為基底，2013年之前為鄭州市6大區數據，之後為8大區數據）

4月份，商品房供應較上月有5成的增長，供大於求，庫存增加了52.9萬㎡，據目前市場形勢看，預計未來庫存趨於穩定上升。

累計至本月，鄭州市商品房市場庫存量1557.17萬㎡，按照近3個月月均80.11萬㎡的去化速度計算，需要19.4個月的去化週期，，較上月減少0.5個月，去化壓力適中。本月住宅、商業和辦公市場銷售面積較上月都有不同程度的下滑，其中住宅、商業市場供大於求，辦公市場供不應求。商品住宅與辦公物業庫存去化壓力較小，但商業用房庫存量依舊較大，去化壓力大。

從各區域庫存來看，經開區和惠濟區庫存量較小，佔比分別為0%和7%；二七區佔比最高，為19%；其餘各區差距不大，佔比在11%-17%之間。

1.2、商品房各物業成交面積——住宅佔比上升，辦公、經適房佔比下降

圖3-3 鄭州市2017年4月份商品房各物業成交面積比例圖

數據來源：鄭州同致行研究中心

4月份，鄭州市商品房銷量分物業形態來看，成交量最大的商品住宅佔商品房總成交量的73%，成交量為52.02萬㎡，較上月減少了19萬㎡，佔比較上月增加6個百分點；商業用房銷量6.2萬㎡，較上月減少3.22萬㎡，佔比9%，較上月不變；辦公用房銷量12.21萬㎡，較上月減少了10.17萬㎡，佔比下降了4個百分點；經適房成交量為0.58萬㎡，較上月減少了2.12萬㎡，佔比下降了2個百分點。

2、商品住宅——供應環比漲4成，成交量環比下降

圖3-4 2015-2017.4月鄭州商品住宅供銷價走勢圖

數據來源：鄭州同致行研究中心

本月商品住宅市場供應量較上月有較大的增幅，商品住宅市場供大於求，本月增加了44.31萬㎡的庫存，銷售均價小幅上漲。

本月商品住宅供應96.33萬㎡，環比上升44.6%，同比上升7%，主要供應項目有拓豐祥和居、長江一號、九龍新城等。

月度成交52.02萬㎡，環比下降26.8%，同比下降65.1%；成交均價12100元/㎡，環比上漲7.3%，同比上漲48.8%。

2.1、商品住宅庫存——供應增多，庫存增44萬㎡

圖3-5 鄭州市商品住宅庫存走勢圖

數據來源：鄭州同致行研究中心

（注：以2011年初為基底，2013年之前為鄭州市6大區數據，之後為8大區數據）

鄭州市商品住宅前兩個月庫存有所減少，4月銷量減少，庫存量增加。截止到2017年4月底，鄭州市商品住宅市場庫存量282.99萬㎡。，按照近3個月月均58.67萬㎡的去化速度計算，庫存去化完畢約4.8個月，預計隨著政策的緊縮以及越來越多的項目入市，下半年庫存將持續增加。

分區域來看，區域庫存呈現分化狀態，經開區、鄭東新區、惠濟區、高新區、金水區庫存佔比在0%-8%不等，去化壓力較小；中原區、管城區及二七區庫存佔比分別為13%、20%和48%，去化有一定的壓力。

2.2、各住宅類型成交量價——高層佔比穩定，洋房佔比增加，小高層佔比減少

圖3-6 鄭州市4月份商品住宅各建築類型成交佔比

數據來源：鄭州同致行研究中心

（注：≤6層部分為別墅，7-11層為洋房，12-18層為小高層，19層以上為高層）

圖3-7 鄭州市4月份商品住宅各建築類型成交量價

數據來源：鄭州同致行研究中心

（注：≤6層部分為別墅，7-11層為洋房，12-18層為小高層，19層以上為高層）

4月份，鄭州市商品住宅共計去化52.02萬㎡，從物業銷量佔比來看，洋房成交佔比較上月增加3個百分點，小高層成交佔比較上月減少3個百分點；從成交面積看，別墅、洋房銷量環比分別增長53%和11%；小高層、高層成交面積環比分別下降49%和28%；高層產品成交面積減少最多，為16.76萬㎡。

價格分佈上來看，洋房、高層產品均價較上月分別上升22%和5%；別墅、小高層銷售均價環比下降12%和2%。

具體來看，別墅去化1.19萬㎡，銷量佔比2%，均價24907元/㎡，較上月的28262元/㎡降約一成。本月別墅產品主要有鄭地美景東望（2.1-3.5萬）、保利羅蘭香谷（1.8-2.2萬）、金沙湖高爾夫觀邸（1.6-2.7萬）等項目的備案。

洋房產品本月去化3.85萬㎡，佔比為7%，洋房類產品均價為20362元/㎡，較上月上漲3606元/㎡，環比上漲22%。本月洋房產品成交主要有綠地瀾庭（1.2-2.3萬）、正弘翎築（2.8-3.8萬）、正商林語溪岸（1.2-2.1萬）等項目的備案。

小高層產品去化3.1萬㎡，佔比6%，該段產品價格水平為14449元/㎡，環比略微下降2%。

高層產品為市場主力產品，本月共計去化43.88萬㎡，環比減少了28%，銷量在四類產品中佔比最高，為84%，本月高層類產品的價格水平為10863元/㎡，環比上升5%。

2.3、成交面積段——60㎡以下降幅最大，各面積段銷量均減少

圖3-8 2017.3-2017.4月鄭州市商品住宅市場成交面積段細分

數據來源：鄭州同致行研究中心

從月度銷量面積段分佈來看，住宅主力產品依然為80-90㎡和120-144㎡面積段產品。本月各個面積段產品銷售套數較上月均有不同程度的下降。其中，60㎡以下產品銷售套數比3月減少了607套，環比下降62%；90-100㎡產品銷售套數較上月減少了254套，環比下降47%。

從價格分佈上來看，價格與面積基本呈正相關關係，180㎡以上面積段產品均價最高，源於鄭地美景東望、正弘翎築、恆大悅龍臺等項目的高價備案。本月除90-100㎡及144-180㎡面積段產品均價較上月略微下降，其它各個面積段產品均價環比均有提升。其中，60㎡以下產品備案均價僅為4889元/㎡，源於梧桐新語、聯創佳苑等項目的低價備案，其價格並不具有參考性，除去這幾個特殊項目，得出60㎡以下產品本月備案均價為9547元/㎡；100-120㎡產品價格漲幅最大，環比上升16%，源於綠都瀾灣、永威城、五龍新城等項目的備案；180㎡以上面積段產品均價較上月增加1976元/㎡，環比上漲12%。本月熱銷面積段產品均價在11000-12000元/㎡之間。

2.4、成交價格段——僅15000元/㎡以上銷量增多，主流價格依然堅挺

圖3-9 2017.3-2017.4月鄭州市商品住宅市場成交價格段細分

數據來源：鄭州同致行研究中心

4月份，除了15000元/㎡以上，其餘各個價格段銷量較上月均有所下降。鄭州市商品住宅主流價格段集中在12000-15000元/㎡，該價格段產品備案面積量也最大。

6000元/㎡以下產品本月共成交7.93萬㎡，環比下降1%，銷量佔比為15%。代表項目有聯創佳苑、天一鑫港小區等。

8000-9000元/㎡產品本月共成交1.24萬㎡，環比下降77%，銷量佔比為2%。代表項目有保利羅蘭香谷、宏江中央廣場等。

9000-10000元/㎡產品本月成交2.2萬㎡，環比下降65%，銷量佔比為4%。代表項目有保利羅蘭香谷、綠地城等。

10000-11000元/㎡產品本月共成交3.8萬㎡，環比下降25%，銷量佔比為7%。代表項目有綠地璀璨天城、鑫苑鑫家等。

11000-12000元/㎡產品本月共成交3.75萬㎡，環比下降28%，銷量佔比為7%。代表項目有萬科大都會、祝福紅城等。

12000-15000元/㎡產品本月共成交19.63萬㎡，環比下降18%，銷量佔比為38%。代表項目有錢隆城、魯能公館、保利心語、金沙湖高爾夫觀邸等。

15000元/㎡以上產品本月共成交9.29萬㎡，環比上升14%，銷量佔比為18%。代表項目有鄭地美景東望、萬科紫臺等。

5月份鄭州樓市有所降溫，項目開盤數量較上月減少，5月初滎陽、新鄭、中牟都被列入限購區域，限制了過多的入市投機行為，對鄭州房產市場有很大的衝擊，大部分開發商的銷售策略與節點都受到了一定的影響。從部分項目的預計售價來看，價格依然比較堅挺，在增加限購區過後，其真實售價對全年的樓市走向更加具有參考意義。