進入4月份，樓市中的雜音越來越多了，有人在渲染全面回暖的氣氛，拿出搶房的事例、土拍的火爆來證明買房時機已到，有人在擔憂未來調控收緊的預期，參看2017-2018年的歷史，提醒人們不要重蹈覆轍。
其實，兩種觀點都是“只見樹木，不見森林”，看多的人只對房價上漲的消息感冒，看空派只關注樓市潛在的風險，歸根結底，這兩派都沒有把握到現在樓市的真相：這個詞叫做“分化”。
什麼叫分化？京滬深與省會城市不同，二線城市與地市、縣城不同，東部與中西部、北方與南方也有不同，這種日益凸顯的特徵，必須引起我們的重視。
天風證券房地產團隊負責人陳天誠日前發佈研報，從最新數據來看，跟蹤的16個重點城市中，二手房合計成交1.13萬套，環比降幅25.2%，同比下降23.27%。其中一線、二線、三線城市環比跌幅分別達到了2.6%，40.7%，6.8%。
當然，這幾個數據不能說明什麼問題，畢竟是環比增速，因為2月份是春節，3月初也沒有完全進入所謂的回暖氣氛，我們今天要講的重點是同比數據，即今年3月末-4月初，與去年同期的對比，可以反映市場的真實成交。
報告顯示，一線城市二手房成交增幅達到19%，二線降幅達39%，三線以下城市表現更驚人，降幅達到了52%！
這才是今年樓市的最大特徵，為什麼總有人在說房地產要反彈？因為他們只看到了北上廣深的火熱，卻沒有看到二三線城市的寒風凜冽。
同理，為什麼很多人都選擇性忽視樓市分化已達到極致的氛圍？因為他們沒有認識到，在房價倒掛的前提下，大部分城市均價和成交都是失真的，新房很多是限價盤，會引來剛需和投機客的爭搶，不管有沒有購房需求，都想入場博取差價，最終造成新房市場火熱、二手房無人問津的現狀。
分化達到極致後，未來的樓市走向，會呈現“強者越強、弱者越弱”的格局，要知道，強者就那麼幾個，一二線城市用手指頭都能數的過來，弱者卻數以百計，各地的三四線樓市會逐步擠泡沫。
但我們更應該明白，正是過去幾年千百個名不見經傳的小城市，才讓房價漲勢呈現出“遍地開花”的特點，不起眼的小縣城，正是房地產市場的有機細胞，這些城市的二手房成交量，也佔據了樓市的絕大部分體量，如今動輒跌幅達到了50%以上，未來的路會走的更加艱難。
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