'【以案釋法】僅辦理抵押預告登記能否取得優先受償權？'

如今買房子，大多數購房者都會向銀行貸款。但如貸款人逾期還貸，在僅辦理抵押預告登記、未辦理正式抵押登記的情況下，銀行能否對房子行使優先受償權呢？對於這個疑問，新豐法院日前審結的一宗金融借款合同糾紛案為我們作出了回答。

基本案情：

2014年3月，潘某、謝某夫妻二人向新豐縣某度假村有限公司（以下簡稱度假村公司）預購該公司開發的商品房1套，以度假村公司為保證人，向某銀行（下稱銀行）申請貸款，並與銀行簽訂了《個人購房按揭貸款合同》（下稱貸款合同），約定從該銀行貸得39萬元錢款用於房屋購買。翌月，潘、謝二人以所購商品房作為該筆貸款的抵押，辦理了預購商品房抵押權預告登記，預告登記權利人為某銀行。

同年5月，銀行完成放款，潘某亦依約逐月歸還貸款。但自2016年11月始，潘某的還款賬戶便因餘額不足，開始拖欠借款本金及利息。截至2019年3月20日，共欠下借款本金及利息共計47000餘元。

2019年5月13日，遲遲未能收回貸款的銀行訴至新豐法院，訴請解除銀行與潘某、謝某、度假村公司簽訂的貸款合同，判令潘某等3被告立即償還借款本金及借款利息合計41萬餘元；度假村公司承擔連帶擔保責任；銀行對涉案抵押物實現抵押權並享有優先受償權。

裁判結果：

新豐法院經審理認為，該案中，銀行與潘某、謝某簽訂的貸款合同基於雙方真實意思表示，內容未違反法律法規的禁止性規定，合同合法有效，受法律保護。潘某因還款賬戶餘額不足開始拖欠借款本息長達兩年多，其行為已構成違約，銀行請求解除雙方簽訂的貸款合同、提前償還借款及本金於法有據，法院予以支持。

根據我國物權法相關規定，抵押權預告登記的實質為對將來可能發生的物權變動請求權的登記，不能作為直接實現抵押權的依據，故雖然潘某、謝某將涉案房屋為本次債務設定抵押、並辦理了預購商品房抵押權預告登記，但在未辦理房屋抵押權設立登記之前，銀行享有的只是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對涉案房產辦理抵押權登記的請求權而非現實的抵押權。因此，銀行要求對涉案房屋行使抵押權及享有優先受償權於法無據，不予支持。

據此，法院依法判決解除銀行與潘某、謝某、度假村公司簽訂的《個人購房按揭貸款合同》；潘某、謝某償還銀行借款本金及利息共計41萬餘元；度假村公司對潘某、謝某的上述還款義務承擔連帶清償責任；駁回銀行的其他訴訟請求。

法官說法：

預告登記，是指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來的物權實現，而按照約定向登記機關申請預先登記的行為。

根據《中華人民共和國物權法》第二十條之規定：“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記失效。”由此我們可知，預告登記所登記的不是現實的不動產物權，而是將來發生不動產物權變動的請求權，它是在確定的財產權登記條件還不具備時，為了保全將來財產權變動能夠順利進行，而就相關的請求權進行的登記。該請求權具有排他效力，不具備物權效力，其形成時房屋權屬尚未最終得以確認。

本案中，雖然潘某、謝某將涉案房屋為本次債務設定了抵押，並辦理抵押權預告登記，但在未辦理房屋抵押權設立登記之前，銀行享有的是當抵押登記條件成就或約定期限屆滿對涉案房產辦理抵押權登記的請求權，並可排他性地對抗他人就涉案房產的處分，而非對涉案房產享有現實的抵押權。且自2014年4月抵押權預告登記以來，涉案房產的抵押登記手續始終未完成辦理，故銀行尚未取得抵押權，銀行要求對涉案房屋行使抵押權及享有優先受償權沒有法律依據。

• end •

來源：韶關市中級人民法院