【法律貼士】不動產被他人首封，抵押權人如何實現優先受償權？

來源：信貸風險管理

前言

抵押物執行過程中，經常會遇到因抵押人所涉糾紛太多，抵押物被其他債權人先行查封的情況。雖然法律明確規定抵押物被他人首封的情況下不影響抵押權人的優先受償權，但這往往會增加抵押物的處置時間及成本，給抵押權人實現優先處置權造成諸多不便。

本文從抵押權人的角度出發，具體分析抵押物被他人首封對抵押權人實現抵押權的影響，進而提出相應的風險防範及化解措施。

一、另行首封對抵押權人帶來的風險

雖然抵押物被先行查封不影響抵押權人的優先受償權，但會影響抵押權人的優先處置權，增加抵押物的處置時間和成本。主要表現為以下幾點風險：

風險一：抵押權人對抵押物的處置進程受到限制。

從司法實踐看，抵押權的實現受制於首封法院對債權人債權的訴訟、判決及執行過程。《關於人民法院執行工作若干問題的規定》明確對人民法院查封、扣押或凍結的財產有優先權、擔保物權的債權人，可以申請參加參與分配程序，主張優先受償權。同時又規定，“對參與被執行人財產的具體分配，應當由首先查封、扣押或凍結的法院主持進行。首先查封、扣押、凍結的法院所採取的執行措施如係為執行財產保全裁定，具體分配應當在該院案件審理終結後執行”。在首封等措施的法院對相應的債權糾紛未經審理、判決進行執行程序的，抵押權人的抵押權難以實現，而上述過程抵押權人無法掌控，特別是在被跨省法院查封的情況下，抵押物更加難以處置。

風險二：抵押權人與抵押人不能再通過協議方式處置抵押物。

根據《物權法》第195條的規定，抵押權人實現抵押權的方式有兩種，即與抵押人協議處置(折價或拍賣、變賣)或通過申請法院處置(拍賣或變賣)。在抵押人配合的情況下，通過協議處置比通過法院處置的效率要高，而且處置成本相對較低。如果抵押物被其他債權人申請法院查封后，依據查封的法律效力，抵押權人通過與抵押人協議處置抵押物的行為無效，只能通過法院處置途徑才能實現抵押權。

風險三：抵押權人被迫接受不合理條件進行債權讓步。

在抵押物的價值有限，特別是在抵押物的預計變現價值僅能滿足或部分滿足抵押權人的優先受償權的情況下，由於首先申請法院採取查封措施的債權人預計變現後自己難以受償，申請首封的債權人往往會向抵押權人提出給予其適當清償份額作為處置抵押物的條件，否則就怠於處分，使得優先受償權人的優先受償權難以及時充分的實現。

風險四：抵押權實現過程中受到關聯企業的惡意阻擾。

在不良貸款處置實踐中，經常會碰到抵押人通過與其有關聯的企業，以關聯企業對其有債權糾紛為由，申請當地法院首先對企業的核心資產(包括抵押資產)進行查封，抵押人的關聯企業申請對抵押人的資產查封后，或者怠於及時行使債權或人為將債權訴訟過程複雜化，或者通過關聯企業與抵押人和解的方式達成還款期限很長(如5-10年)的還款協議，約定在還款協議未履行完畢前不解除對資產的查封，以此來對抗抵押權人行使抵押權，使抵押權人的優先受償權無法有效實現。

風險五：抵押權人與首封法院的協調成本增加。

因抵押權人主張抵押權需要向首先採取查封措施的法院申請，在首先查封的法院為異地法院的情況下，抵押權人與法院的協調成本會增加，尤其是在個別地方保護主義嚴重的地區，有時抵押權人的合法權益將難以得到充分的保護。

二、抵押權人的風險防範對策

針對抵押物先行查封對抵押權人實現抵押權的影響，結合不良資產處置工作實踐，從抵押權人的角度，對抵押權人應採取的對策提出以下建議。

（一）向首封法院申請強制執行

根據民事訴訟法的相關規定，申請執行人可向第一審人民法院或者與第一審人民法院同級的被執行的財產所在地人民法院或者被執行人住所地人民法院申請強制執行，如果首封法院對抵押權人的執行案件有管轄權，除考慮各地司法環境或其他人為因素外，建議抵押權人直接向首封法院申請強制執行。若首封法院和優先債權執行法院是同一法院，避免了出現首查封法院與輪候優先債權執行法院之間就不動產的處分權進行協調和移送的情況，可提高不動產的變價效率。若進一步爭取由同一承辦法官負責該不動產上的相關案件，亦避免了法官之間的協調程序，減少法官之間因互相推諉而怠於執行的情況，可進一步提高執行效率。

（二）爭取讓首查封法院將不動產的處分權移送到受理抵押權人申請執行的法院

若首封法院和受理抵押權人申請執行的法院不是同一法院，則抵押權人應督促受理法院向首封法院發函，要求其移送查封不動產的處分權。若首封法院不同意移送處分，可先與其協商處理，協商不成報請共同的上級人民法院協調處理。若經上級人民法院協調處理後決定仍由首封法院處分不動產，若符合委託執行的條件，抵押權人可考慮要求受理法院將該案全案委託給首封法院；若如上所述首封法院對抵押權人的執行案件有管轄權，可考慮先向受理法院撤銷申請、再向首封法院申請強制執行。

（三）要求保障知情權和優先受償權

若負責抵押權人申請執行案件的承辦法官未能爭取到不動產的處分權，即使是同一法院的其他法官擁有該不動產的處分權，也要向其發函要求保障抵押權人的合法權益，特別是知情權和優先受償權。因不動產上至少涉及兩個案件，除非該不動產的變價款可清償所有的債權，否則抵押權人與其他債權人之間就存在利益衝突，若該不動產上存在至少兩個抵押權人，抵押權人之間亦存在重大利益衝突。只要有利益衝突，就存在權益被損害的可能。特別是對於非第一順位抵押權人，保障其知情權更為關鍵。只有先保障知情權，瞭解評估程序、拍賣程序或者變賣程序等與處分抵押不動產的所有相關執行信息，抵押權人才能更好地實現優先受償權。

（四）視需對評估報告可提出異議甚至申請重新評估

抵押權人應敦促對不動產享有處分權的法院儘快啟動評估工作，及時告知評估情況併發送評估報告。若對評估報告有異議，可以在收到評估報告後十日內以書面形式向處分法院提出，甚至視需若有證據證明存在評估機構、評估人員不具備相應的評估資質或者評估程序嚴重違法等情況，可向處分法院申請重新評估。

（五）考慮參與競拍

目前部分省市要求人民法院實行網上司法拍賣(變賣)，例如江蘇省。抵押權人若對評估報告無異議，應敦促處分法院儘快啟動拍賣程序，且要求提前告知拍賣時間和拍賣地點等相關信息。抵押權人可考慮參與競拍，在競拍程序和資金方面都需要做好相關準備，需要熟悉競拍操作，並準備一定數額的保證金及受讓抵押房產的資金等。

（六）考慮接受以物抵債

經被執行人同意，且不損害其他債權人合法權益和社會公共利益，抵押權人可考慮申請直接將被執行人的不動產作價抵償債務。

法院對於拍賣不動產最多安排三次拍賣，如果出現流拍，再行拍賣時法院會酌情降低保留價，但每次降低的數額不得超過前次保留價的百分之二十。當抵押不動產無法拍賣或者變賣的，抵押權人亦可考慮接受以物抵債。特別是非第一順位抵押權人，還需考慮第一順位抵押權人可能採取的措施，從而決定接受以物抵債的時間點。

（七）行使執行監督權

根據相關法律規定，有條件執行的案件，超過六個月未執行的，抵押權人有權申請上一級法院責令執行法院限期執行或變更執行法院；對執行人員在案件執行中的違法違紀行為，有權向人民法院的紀檢部門或其他有關部門舉報或控告。故若相關法院怠於執行，抵押權人可以請求上級人民法院依法介入，以督促執行；若相關執行人員存在違法違紀行為，亦可以向相關部門舉報或控告。