'「中報點評52」景瑞控股：財務持續穩健，下半年需發力業績'

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

盈利表現：毛利率持續回升

非經常性損益拉昇歸母淨利率整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。從營業收入及毛利潤規模來看，上半年企業實現營收21.86億元，毛利潤5.67億元，與去年同期差距不大。但是收入結構上變化較為明顯，其中地產業務一方面受到結轉週期影響，另一方面可能由於合作項目部分為非並表項目，因此營收同比下滑6.2%；辦公及公寓平臺業績逐步得到釋放，相比去年同期增長115.4%，但規模僅為0.61億元，對企業營收貢獻並不明顯，另外其他業務收入也取得了7.9%的增長。毛利率持續回升，稅項調整、收購子公司以及辦公及公寓平臺項目提升歸母淨利潤。從上半年企業的盈利能力表現來看，上半年景瑞控股毛利率25.93%，儘管仍不及TOP100平均水平，但是處於持續上升趨勢，未來隨著土地成本的下降仍有提升空間。而由於上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績1.29億元以及稅項調整使得企業所得稅開支大幅度下降等原因，企業確認淨利潤率上漲。儘管歸母淨利潤佔淨利潤比例下降，但是基於較高的淨利率，企業歸母淨利率仍然取得了較高的提升。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

盈利表現：毛利率持續回升

非經常性損益拉昇歸母淨利率整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。從營業收入及毛利潤規模來看，上半年企業實現營收21.86億元，毛利潤5.67億元，與去年同期差距不大。但是收入結構上變化較為明顯，其中地產業務一方面受到結轉週期影響，另一方面可能由於合作項目部分為非並表項目，因此營收同比下滑6.2%；辦公及公寓平臺業績逐步得到釋放，相比去年同期增長115.4%，但規模僅為0.61億元，對企業營收貢獻並不明顯，另外其他業務收入也取得了7.9%的增長。毛利率持續回升，稅項調整、收購子公司以及辦公及公寓平臺項目提升歸母淨利潤。從上半年企業的盈利能力表現來看，上半年景瑞控股毛利率25.93%，儘管仍不及TOP100平均水平，但是處於持續上升趨勢，未來隨著土地成本的下降仍有提升空間。而由於上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績1.29億元以及稅項調整使得企業所得稅開支大幅度下降等原因，企業確認淨利潤率上漲。儘管歸母淨利潤佔淨利潤比例下降，但是基於較高的淨利率，企業歸母淨利率仍然取得了較高的提升。

償債表現：財務持續穩健

但應注意融資成本把控長期債務即期數額增長導致企業現金短債與長短債務比下滑，但短期內無償債壓力。截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，但是由於上半年企業長期借款即期部分相較期初增長近一倍導致短期債務總額大幅度升高，因此企業現金短債比與長短債比都出現了不同程度的下降，但是從具體數據來看，企業現金短債比1.37仍與行業平均水平持平，短期內並無償債壓力；長短債比下滑較為明顯，與行業平均水平差距拉大，但未來隨著企業債務更替，債務結構或將回升。需要注意的是上半年景瑞發行的兩筆海外債利率均超過10%，企業對融資成本的把控仍需優化。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

盈利表現：毛利率持續回升

非經常性損益拉昇歸母淨利率整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。從營業收入及毛利潤規模來看，上半年企業實現營收21.86億元，毛利潤5.67億元，與去年同期差距不大。但是收入結構上變化較為明顯，其中地產業務一方面受到結轉週期影響，另一方面可能由於合作項目部分為非並表項目，因此營收同比下滑6.2%；辦公及公寓平臺業績逐步得到釋放，相比去年同期增長115.4%，但規模僅為0.61億元，對企業營收貢獻並不明顯，另外其他業務收入也取得了7.9%的增長。毛利率持續回升，稅項調整、收購子公司以及辦公及公寓平臺項目提升歸母淨利潤。從上半年企業的盈利能力表現來看，上半年景瑞控股毛利率25.93%，儘管仍不及TOP100平均水平，但是處於持續上升趨勢，未來隨著土地成本的下降仍有提升空間。而由於上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績1.29億元以及稅項調整使得企業所得稅開支大幅度下降等原因，企業確認淨利潤率上漲。儘管歸母淨利潤佔淨利潤比例下降，但是基於較高的淨利率，企業歸母淨利率仍然取得了較高的提升。

償債表現：財務持續穩健

但應注意融資成本把控長期債務即期數額增長導致企業現金短債與長短債務比下滑，但短期內無償債壓力。截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，但是由於上半年企業長期借款即期部分相較期初增長近一倍導致短期債務總額大幅度升高，因此企業現金短債比與長短債比都出現了不同程度的下降，但是從具體數據來看，企業現金短債比1.37仍與行業平均水平持平，短期內並無償債壓力；長短債比下滑較為明顯，與行業平均水平差距拉大，但未來隨著企業債務更替，債務結構或將回升。需要注意的是上半年景瑞發行的兩筆海外債利率均超過10%，企業對融資成本的把控仍需優化。

淨負債率水平持續穩健，優於TOP100平均及行業水平。根據企業公告數據計算，截至2019年中期景瑞控股淨負債率為71.7%，相比2018年末上升7.8個百分點，但是仍然明顯低於TOP100及行業平均水平，綜合景瑞的多項債務指標可以發現，多年來景瑞持續保持著穩健的槓桿水平，業績的增長建立在債務可控的體系之上。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

盈利表現：毛利率持續回升

非經常性損益拉昇歸母淨利率整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。從營業收入及毛利潤規模來看，上半年企業實現營收21.86億元，毛利潤5.67億元，與去年同期差距不大。但是收入結構上變化較為明顯，其中地產業務一方面受到結轉週期影響，另一方面可能由於合作項目部分為非並表項目，因此營收同比下滑6.2%；辦公及公寓平臺業績逐步得到釋放，相比去年同期增長115.4%，但規模僅為0.61億元，對企業營收貢獻並不明顯，另外其他業務收入也取得了7.9%的增長。毛利率持續回升，稅項調整、收購子公司以及辦公及公寓平臺項目提升歸母淨利潤。從上半年企業的盈利能力表現來看，上半年景瑞控股毛利率25.93%，儘管仍不及TOP100平均水平，但是處於持續上升趨勢，未來隨著土地成本的下降仍有提升空間。而由於上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績1.29億元以及稅項調整使得企業所得稅開支大幅度下降等原因，企業確認淨利潤率上漲。儘管歸母淨利潤佔淨利潤比例下降，但是基於較高的淨利率，企業歸母淨利率仍然取得了較高的提升。

償債表現：財務持續穩健

但應注意融資成本把控長期債務即期數額增長導致企業現金短債與長短債務比下滑，但短期內無償債壓力。截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，但是由於上半年企業長期借款即期部分相較期初增長近一倍導致短期債務總額大幅度升高，因此企業現金短債比與長短債比都出現了不同程度的下降，但是從具體數據來看，企業現金短債比1.37仍與行業平均水平持平，短期內並無償債壓力；長短債比下滑較為明顯，與行業平均水平差距拉大，但未來隨著企業債務更替，債務結構或將回升。需要注意的是上半年景瑞發行的兩筆海外債利率均超過10%，企業對融資成本的把控仍需優化。

淨負債率水平持續穩健，優於TOP100平均及行業水平。根據企業公告數據計算，截至2019年中期景瑞控股淨負債率為71.7%，相比2018年末上升7.8個百分點，但是仍然明顯低於TOP100及行業平均水平，綜合景瑞的多項債務指標可以發現，多年來景瑞持續保持著穩健的槓桿水平，業績的增長建立在債務可控的體系之上。

多元化：五大業務板塊協同

公寓與辦公平臺業務持續釋放地產業務仍為企業業務主線，多元化業務與地產協同發展互相支撐。從景瑞的多元化業務內容來看，五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。營收方面，資管與資本平臺業務收入貢獻較小，主要是幫助企業打開輕資產運營模式，公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，另外包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

盈利表現：毛利率持續回升

非經常性損益拉昇歸母淨利率整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。從營業收入及毛利潤規模來看，上半年企業實現營收21.86億元，毛利潤5.67億元，與去年同期差距不大。但是收入結構上變化較為明顯，其中地產業務一方面受到結轉週期影響，另一方面可能由於合作項目部分為非並表項目，因此營收同比下滑6.2%；辦公及公寓平臺業績逐步得到釋放，相比去年同期增長115.4%，但規模僅為0.61億元，對企業營收貢獻並不明顯，另外其他業務收入也取得了7.9%的增長。毛利率持續回升，稅項調整、收購子公司以及辦公及公寓平臺項目提升歸母淨利潤。從上半年企業的盈利能力表現來看，上半年景瑞控股毛利率25.93%，儘管仍不及TOP100平均水平，但是處於持續上升趨勢，未來隨著土地成本的下降仍有提升空間。而由於上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績1.29億元以及稅項調整使得企業所得稅開支大幅度下降等原因，企業確認淨利潤率上漲。儘管歸母淨利潤佔淨利潤比例下降，但是基於較高的淨利率，企業歸母淨利率仍然取得了較高的提升。

償債表現：財務持續穩健

但應注意融資成本把控長期債務即期數額增長導致企業現金短債與長短債務比下滑，但短期內無償債壓力。截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，但是由於上半年企業長期借款即期部分相較期初增長近一倍導致短期債務總額大幅度升高，因此企業現金短債比與長短債比都出現了不同程度的下降，但是從具體數據來看，企業現金短債比1.37仍與行業平均水平持平，短期內並無償債壓力；長短債比下滑較為明顯，與行業平均水平差距拉大，但未來隨著企業債務更替，債務結構或將回升。需要注意的是上半年景瑞發行的兩筆海外債利率均超過10%，企業對融資成本的把控仍需優化。

淨負債率水平持續穩健，優於TOP100平均及行業水平。根據企業公告數據計算，截至2019年中期景瑞控股淨負債率為71.7%，相比2018年末上升7.8個百分點，但是仍然明顯低於TOP100及行業平均水平，綜合景瑞的多項債務指標可以發現，多年來景瑞持續保持著穩健的槓桿水平，業績的增長建立在債務可控的體系之上。

多元化：五大業務板塊協同

公寓與辦公平臺業務持續釋放地產業務仍為企業業務主線，多元化業務與地產協同發展互相支撐。從景瑞的多元化業務內容來看，五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。營收方面，資管與資本平臺業務收入貢獻較小，主要是幫助企業打開輕資產運營模式，公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，另外包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%。

克而瑞研究中心 沈曉玲、汪維文

【銷售：二線城市業績佔比超9成】2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，上半年目標完成率36.2%，下半年需加大推盤力度，超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。

【投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市】2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地均位於深耕多年一二線城市，新增土儲總建面76.70萬方，新增土地成本明顯降低，新增土地均價為4836元/平方米。土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。 【盈利：毛利率持續回升，非經常性損益拉昇歸母淨利率】整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績收入1.29億元、以及稅項調整等內容拉高歸母淨利率。【償債：財務持續穩健，但應注意融資成本把控】截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，現金短債比1.37，短期內無償債壓力。長短債比1.02仍有優化空間，淨負債率為71.7%，財務水平持續穩健。 【多元化：五大業務板塊協同，公寓與辦公平臺業務持續釋放】五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%

銷售：二線城市業績佔比超9成業績持續增長但增速較緩，半年度目標達成率不及行業平均。2019年上半年景瑞控股實現銷售金額101.36億元，同比增長6.4%，增速較緩，銷售面積47.88萬方，同比增長30.8%。雖然企業上半年仍保持了銷售業績的穩步增長，但是與其提出的2019年280億銷售目標相比仍有較大差距，目前36.2%目標銷售完成率，下半年企業需加大推盤力度。

超過9成銷售集中於二線城市，長三角仍為企業銷售重點區域。在景瑞“聚焦一二線城市，機會進入三四線城市”的佈局戰略下，2019年上半年景瑞控股二線城市銷售金額佔比相較2018年進一步提升，目前二線城市佔比已達92.1%。區域分佈方面，企業在天津佈局的持續深入，但長三角仍為企業銷售業績主要貢獻區域，佔比達70.4%。

投資：拿地穩健偏向深耕多年一二線城市土地成本相較2018年大幅下降，拿地力度不及去年同期。2019年上半年景瑞控股共新增7幅土地，新增土儲總建面76.70萬方，同比下滑46.0%，新增土地投資總額37.09億元，拿地銷售比0.37，低於百強房企平均水平0.42。但值得注意的是企業上半年新增土地成本明顯降低，新增土地均價僅為4836元/平方米，相較於上半年21168元/平方米的銷售均價存在較大利潤空間。景瑞毛利率近幾年正在持續回升之中，通過持續降低土地成本，未來企業盈利能力或將進一步打開。

投資偏保守，聚焦已持續佈局的一二線城市。根據企業公告，7月1日至8月29日企業另外新增一幅南京土地，截止目前景瑞新增8幅土地均位於上海、天津、武漢、蘇州、寧波、南京這些一二線城市。而與2017、 2018年企業銷售明細對比可以發現，這些城市近兩年均有銷售業績貢獻，據此可以判斷企業對進駐新城態度偏保守。

土儲總量足夠支撐業績增長，但權益佔比仍需提升。根據企業數據，截止至2018年末企業共擁有總土地儲備546.10萬方，相較2018年末提升13.7%，按照其目前的銷售增速推斷，可以滿足企業3-4年的銷售需求。但權益佔比方面，目前企業總土儲權益比例為51.9%，相較2018年末有所提升，未來想要保證企業更高質量業績增長，權益佔比仍需繼續提升。

盈利表現：毛利率持續回升

非經常性損益拉昇歸母淨利率整體營收較去年同期增長1.0%，其中地產業務營收下滑6.2%，辦公及公寓平臺收入增長115.4%。從營業收入及毛利潤規模來看，上半年企業實現營收21.86億元，毛利潤5.67億元，與去年同期差距不大。但是收入結構上變化較為明顯，其中地產業務一方面受到結轉週期影響，另一方面可能由於合作項目部分為非並表項目，因此營收同比下滑6.2%；辦公及公寓平臺業績逐步得到釋放，相比去年同期增長115.4%，但規模僅為0.61億元，對企業營收貢獻並不明顯，另外其他業務收入也取得了7.9%的增長。毛利率持續回升，稅項調整、收購子公司以及辦公及公寓平臺項目提升歸母淨利潤。從上半年企業的盈利能力表現來看，上半年景瑞控股毛利率25.93%，儘管仍不及TOP100平均水平，但是處於持續上升趨勢，未來隨著土地成本的下降仍有提升空間。而由於上半年企業收購寧波樸宏確認收入0.90億元、辦公及公寓平臺合營企業業績1.29億元以及稅項調整使得企業所得稅開支大幅度下降等原因，企業確認淨利潤率上漲。儘管歸母淨利潤佔淨利潤比例下降，但是基於較高的淨利率，企業歸母淨利率仍然取得了較高的提升。

償債表現：財務持續穩健

但應注意融資成本把控長期債務即期數額增長導致企業現金短債與長短債務比下滑，但短期內無償債壓力。截止至2019年中，景瑞控股共持有現金141.99億元，相較期初上漲8.6%，但是由於上半年企業長期借款即期部分相較期初增長近一倍導致短期債務總額大幅度升高，因此企業現金短債比與長短債比都出現了不同程度的下降，但是從具體數據來看，企業現金短債比1.37仍與行業平均水平持平，短期內並無償債壓力；長短債比下滑較為明顯，與行業平均水平差距拉大，但未來隨著企業債務更替，債務結構或將回升。需要注意的是上半年景瑞發行的兩筆海外債利率均超過10%，企業對融資成本的把控仍需優化。

淨負債率水平持續穩健，優於TOP100平均及行業水平。根據企業公告數據計算，截至2019年中期景瑞控股淨負債率為71.7%，相比2018年末上升7.8個百分點，但是仍然明顯低於TOP100及行業平均水平，綜合景瑞的多項債務指標可以發現，多年來景瑞持續保持著穩健的槓桿水平，業績的增長建立在債務可控的體系之上。

多元化：五大業務板塊協同

公寓與辦公平臺業務持續釋放地產業務仍為企業業務主線，多元化業務與地產協同發展互相支撐。從景瑞的多元化業務內容來看，五大平臺之間並非獨立運營而是基於業務內容互相協同發展，通過資管與投資業務為其他業務提供資本和運營支持。營收方面，資管與資本平臺業務收入貢獻較小，主要是幫助企業打開輕資產運營模式，公寓與辦公平臺等板塊業務合計租金收入同比上漲54.1%，營收佔比提升為3.6%，另外包含物業管理及裝修業務的地產板塊占上半年營業收入96.4%。

— END —

本文版權歸克而瑞研究中心所有 未經授權請勿隨意轉載

轉載註明出處：克而瑞地產研究(cricyjzx)多謝配合！

克而瑞地產研究|cricyjzx

易居企業集團的專業研究部門

專注地產行業研究和企業探索

連續十年發佈房企銷售排行榜