作者：格隆匯·吳宇森
5月5日，中國金茂（00817.HK）披露2017年4月未經審核銷售數據。2017年4月份，中國金茂取得物業簽約銷售額人民幣18.74億元及簽約銷售建築面積97142平方米。截至2017年4月30日止四個月，中國金茂已累計取得物業簽約銷售額人民幣114.5億元，累計簽約銷售建築面積52.42萬平方米。此外，於2017年4月30日，該集團已錄得已認購（未簽約）物業銷售金額共計人民幣16.87億元。
（資料來源：公司年報）
今年各個月的簽約銷售額對比來看，今年前四月，中國金茂每月對比去年同比都為正，三月份的業績突然爆發增長138.8%，4月受到政策因素的影響回落，但與1、2月的水平相近，且比去年同比上升18.2%。預計二季度待公司長沙、南京推地後簽約額將大幅上漲。
公司介紹：
中國金茂控股集團有限公司（簡稱“中國金茂”）是中國中化集團公司旗下房地產和酒店板塊的平臺企業，於2007年8月17日在香港聯合交易所主板上市。中國中化集團公司為中國央企，世界五百強之一。
中國金茂同時經營房地產上下游業務，包括城市與物業開發、酒店經營、商務租賃、零售商業運營、物業管理、地產基金、綠色建造等。其中城市與物業開發佔所有業務比重約為86%（如下圖）。
（資料來源：公司年報）
企業業務分佈主要集中於北京、上海、廣州、深圳、南京、長沙、青島、寧波、杭州、蘇州、合肥、武漢、鄭州等一線及核心二線城市。城市與物業開發業務中，城市開發為一級土地開發業務（與普通一級開發模式不同，金茂可以享有土地增值收益，毛利率較高），而物業開發則為二級房地產開發，如住宅開發、商業開發等。近年中國金茂聚焦城市開發帶動城市升級，除了延續拓展物業開發項目外，也獲得很多一級開發項目，16年建築面積分別約為1743萬平方米和1952萬平方米。
物業開發方面，2016年中國金茂多個項目在當地取得不俗成績。2016年下半年，包括寧波江東金茂府、廣州珠江金茂府、南京東城金茂悅等項目在內的六個住宅項目首開面世。
酒店經營方面，2016年自主籌建及管理的麗江金茂谷鎮酒店式精品客棧開業運營，長沙梅溪湖金茂豪華精選酒店也於9月試運營開業。
物業租金方面，主要包括金茂大廈88層觀光廳、物業管理、樓宇裝修等地產相關業務亦發展良好，收入比上年增長46%。
城市與物業開發業務情況：
1. 物業開發情況：
在中國金茂業務收入佔比最大的城市與物業開發業務板塊中，物業開發的佔比對比土地開發佔比更大。物業開發在開發業務營收總額中佔比達到91%（如下圖），佔企業總營收佔比為78.6%。2016年物業開發業務收入214.6億元，同比2015年上漲63.6%，毛利為31%。
（資料來源：公司年報）
中國金茂2016年上半開始加大拿地力度，全年共獲得621.1萬平方米的開發項目。截止2016年底，物業開發儲備項目建築面積達到585.1萬平米，發展中的二級開發項目達到954.7萬平米，可供公司未來4-5年的業務發展。
（資料來源：公司年報）
中國金茂土地儲備均位於核心重點城市，如北京、上海等一線城市，以及南京、杭州、寧波等。企業的核心競爭力在能夠在重點城市獲取土地的能力以及開發具有差異化和溢價能力產品的品牌基礎。
2. 一級土地開情況：
企業2015年開始，聚焦城市運營商的戰略定位，與政府合作開展城市開發項目，多個大型一級開發項目成為企業新的業績增長點。2016年，長沙梅溪湖國際新城城市綜合體金茂廣場正式亮相，涉及住宅、酒店、與商業項目。
在一級開發中，背靠央企中化集團是一個得天獨厚的先天條件，使得中國金茂更容易與政府達成合作。目前企業一共正在運營7個城市綜合體項目，分別是長沙的梅溪湖國際新城、上海星外灘、南京青龍山國際生態新城、青島中歐國際城、重慶金茂國際生態新城、麗江金茂谷鎮與廣州的南沙金茂灣。而目前發展中的一級開發項目集中在長沙和南京兩地，分別為南京青龍山國際生態城與長沙梅溪湖國際新城兩個項目。
（資料來源：公司年報）
長沙項目中部分地塊的開發於2017年竣工，預計能為企業帶來超額利潤。16年年末，長沙梅溪湖一級開發出讓一塊土地，計容建築面積為31.38萬平米，成交金額達到28.99億元，樓面地價達到歷史新高9238元每平米。2016年全年公司土地一級開發的出讓金額達到110億元的歷史新高。而目前17年土地市場火爆，中國金茂土地儲備依舊充裕。
除了土地的一級開發，物業開發項目發展也非常迅猛。繼2016年簽約額同比增長60%（485億元），2017年公司銷售繼續保持高速增長，簽約目標580億元。
財務分析：
1. 盈利情況
2016年金茂整體銷售毛利率為37%，主要是城市及物業開發板塊收入佔整體收入的比例增加所致。其中，城市及物業開發毛利率為34%，商務租賃及零售商業運營為86%，酒店經營為49%，其他業務為14%。
（資料來源：公司年報）
2016年毛利大幅上漲，同比2015年上漲49%。2015年相比2014年出現利潤下滑主要原因，是2015年推出的土地及寫字樓未在當年做收，導致毛利下降。
（資料來源：公司年報）
本文截取物業開發2014-2015年營收以及當年物業開發（除去一級開發）總銷售額進行對比，明顯看出15年的營收只佔到當年二級物業總銷售額的58.7%。經估算2015-2016年物業開發部分累計未結算收入約241億元，佔16年物業開發部分營收約91%。
中國金茂也在年報中表明截至2017年2月28日，物業及土地已簽約銷售未交付結算的金額約為人民幣541億元（截止至2016年2月28日，已簽約銷售未交付結算的金額約為人民幣284億元），其中符合竣工交付條件即將會在2017年交付結算的金額約為人民幣380億元。而近幾年物業開發毛利率穩定在34-36%之間，預計這部分未結算收入能在未來提供約129億元毛利。
2. 負債情況
2016年由於企業採取積極的拿地策略，流動負債快速擴張，從15年454億元上升到16年714億元，同比上漲57.2%。但是實際上企業負債情況被進一步優化。
（資料來源：公司年報）
如上圖，2016年企業淨負債率下降5.8%至45.7%，境外負債佔比下降5%到達50%，全年平均融資成本下降至4.56%。企業在投資力度加大同時，也積極把握融資的窗口期，通過發行CMBS，境外次級擔保永久資本證券，境內可續期公司債等多種方式優化債務結構。
（資料來源：公司年報）
上圖所示，籌資活動產生現金流淨額大增，體現企業較強的融資能力能為企業提供充裕的現金流，支撐其積極的發展策略。並且淨負債率維持在較低的位置，未來仍有加槓桿的空間。
3. 股東及派息
企業控股母公司為中化香港集團持股比例53.97%，此外有兩家大股東分別為新華人壽保險以及新加坡政府投資公司，分別持股9.9%以及6.75%。
（資料來源：WIND）
中國金茂每年保持派息，且派息率穩步上升，2016年派息率由之前的30%上漲為40%，2016年每股股利為派息0.09元每股。股利支付率一直維持較高水平，16年達到33.66%。
小結
2017年4月份，中國金茂取得物業簽約銷售額人民幣18.74億元，同比上漲18.2%。中國金茂將業績2017年目標定為580億元。中國金茂將憑藉以金茂府係為首的高端住宅產品開發，繼續鞏固公司在高端住宅開發的持續領先地位。公司已售未結算的貨值達到 541 億元，其中 380 億元已鎖定到2017 年結算，業績可見度高。結合穩健的財務狀況，預計17年業績能夠保持穩定增長。
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