文|陳智
編輯|李意安
作為TOP20中唯一未上市房企，2018年11月13日，中樑控股集團正式在港交所遞交招股書。歷經為時半年漫長的等待，今年6月26日正式通過港交所聆訊，6月27日至7月8日公開發售，7月16日於港交所正式掛牌，目前已確定股份代碼2772，建銀國際擔任其獨家保薦人。
更新後的招股書顯示，此次中樑控股計劃全球發售共5.3億股，定價區間為每股5.20-6.68港元，預計募集資金共3.5億-4.5億美元，募集資金主要用於現有物業項目開發、償還部分現有信託貸款和一般營運資金用途。
不過事實上，雖然部分上市房企依然能交出成交規模再創新高的成績單，但就整個地產行業而言，眼下的光景卻不是一個很好的發展週期。2018年，是房企高呼“活下去”的一年，在中央“房住不炒”的政策導向與行業持續調控的背景下，在資本市場監管政策也在逐步趨嚴，房地產上市公司融資渠道進一步收緊。如何從組織架構、拿地策略及融資渠道等層面全方位優化運營效率、保障盈利能力，成為房企競爭下半場的重要主題。
佈局：土地儲備與拿地策略
“規模“仍然是房企求存的必要條件之一。
據招股書顯示，2018年，中樑控股的總資產規模增速較2017年雖已有所放緩，但仍突破千億，達到1680.7億，同比增長69.14%，遠超同業。根據中國指數研究院發佈的報告顯示，2018年以大型房企為主的大陸在港上市房地產公司總資產均值達到1867.82億元，同比增長25.95%。
對此，專業人士評價，”當前地產行業商業模式迴歸房地產開發，規模的重要性開始顯現，具備規模優勢的房企在融資、銷售、拿地、運營等諸多環節都更勝一籌。“
除規模之外，2018年，受益於早期低成本拿地項目的結轉，上市房企延續了“增收增利“的態勢，中樑控股亦不例外。據招股書數據顯示，其近三年2016年、2017年、及2018年全年的合約銷售額分別為190億、649億、1015億，近三年年複合增長率為131%。同時，伴隨著銷售額的增長，中樑近三年的營業收入從2016年的29.25億增長到2018年的302.15億，年複合增長率221.4%，高於行業平均。淨利潤方面，中樑2018年的淨利潤為25.26億，近2017年的5倍，毛利率亦持續改善。
支撐高速成長的是充沛的土地儲備。對房企而言，拿地能力是決定其土地儲備與成本控制的核心競爭力，因此，在拿地策略上的佈局則顯得尤為重要。
對此，中樑控股副總裁遊思嘉曾總結稱，中樑主要透過四個對衝的因素來平滑買地的風險：“第一，我們在每年不同的時間點都會買地以平滑時間的集中度；第二是從二、三、四線城市不斷按照政策和經濟的輪動來挑選我們的城市能級；第三是我們在區域裡面有很強的分散性；最後，除了單純的住宅，我們也採用綜合商業和產業的模式，來獲取住宅類的土地，豐富我們購地的手段。除了傳統的公開招牌掛土地以外，我們也輔以私人收購等手段來增加我們拿地的能力。”遊思嘉表示，“在投資的時候週期十分重要，需要定期覆盤城市的佈局，以確保我們對市場和政策把握他們的變化。比如2016年及時地抓住三、四線城市去庫存和棚改的紅利，把三、四線城市的比重增加。而2018年下半年開始，因為市場結構的變化，我們也及時把二線和強三線的比重增加。”
據招股書顯示，截至2019年3月31日，中樑控股在長三角、珠三角、中西部、環渤海、海峽西岸五大區的23個省份124座城市佈局353個項目，土儲面積3886萬平方米，其中長三角區域佔比45.4%。
破局：“標準化”下的運營優化
2018年，在“房住不炒“的政策導向下，房地產市場的項目去化壓力加重，房企週轉速度稍有放緩。行業持續調控對房企運營效率提出了更高的要求。要兼顧高速成長與質量的穩健發展，需要在組織架構、人才管理制度、產品設計、運營模式等多個維度全面著手優化。
根據招股書信息披露，中樑控股在組織架構與管理模式方面選擇採用“阿米巴生態經營體系”，將大的業務集團分成若干個小的業務組織，每個單位組織獨立核算，全體員工共同參與經營，享有足夠的自主權。在這樣的模式下，中樑形成了控股集團、區域集團、區域公司等多級管控架構，總部充分向區域授權，各個區域作為經營主體自主經營。精簡化的區域集團促使組織扁平化，能夠因城施策，部門獨立核算，用具體的數字、報表和業績反饋來讓高層快速感知市場溫度，從而幫助其突破發展瓶頸。
此外，標準化的業務模式也使得中樑的管理費用得以降低，從而騰挪了利潤空間。
“我們有很強的標準化和可複製性業務的運營模型。我們採用高週轉的業務模型，以中小體量、低總價的項目為主。去年地價在5個億以下的項目佔了76%，建面在12萬平方米以下的項目佔了60%以上。我們的項目是以短、平、快、快週轉為主，一般目標是在7個月以內可以達到開盤，在一年之內實現正現金流，以及達到再投資的目的。” 遊思嘉表示。
事實上，2018年，多家房地產企業赴港上市，其訴求不外乎獲得資金來度過“至暗時刻“。長期以來，借用高槓杆成為了房企實現快速擴張的重要手段，然而融資渠道並不通暢，當行業遭遇嚴厲調控、融資環境收緊時，部分急速擴張、佈局單一、融資渠道受限的中小房企則最先面臨生存危機。在這樣的大環境下，“降槓桿”成為大部分房企的主旋律之一，房地產上市公司紛紛通過強化合同銷售及回款、拓展多元融資渠道等方式增強短期償債能力。
而中樑控股在積極籌備上市之餘，也在多元化的融資渠道上下足功夫。一方面，內部產生現金流量仍是重中之重，包括物業預售、銷售所得的款項，招股書顯示，2016年至2018年，中樑控股來自物業銷售產生的內部現金大幅增加，這在相當程度上減少了公司對外部借款的依賴。此外，在產品端，中樑有意拓展商用、產城、綜合物業及其他類型物業，在不同地區開發迎合目標客戶需求的新產品，均衡的產品組合有助於豐富公司的收入流、優化資源及資產配置。
不過目前來看，包括銀行借款、信託貸款、資產管理等外部融資渠道也依然通暢，中樑控股的授信合作方涵蓋國有大型銀行、股份制銀行、信託公司等，同時亦建立了金融聯盟，加強與金融機構的戰略合作。此外，數據來看，中樑控股的淨負債率從2017年的339.5%降至2018年的58.1%，經營活動現金流淨額轉負為正。
中樑方面表示，上市後公司的融資渠道預計將進一步拓寬，未來不排除採用發行公司債及尋找戰略投資者等，以較低的成本獲得融資來源支持業務擴充。
熬過2018年的房產寒冬，時至2019年，房地產市場的調控政策開始轉向“以穩為主，一城一策”，市場保持較為穩定的預期，同時企業融資狀況亦較之去年有所改善。2019過半，在市場“謹慎樂觀”的氛圍中，把握住眼下資本市場回溫的時間窗口實現上市，對中樑而言，無疑當下的最佳選擇。