本文來源於公眾號--鋒面News
"本文來源於公眾號--鋒面News
◎ 撰文 | 王柔金
◎ 編輯 | 張曉蕊
◎ 圖片來源 | 圖蟲創意
越過規模生死線的房企應該追求什麼？
近兩年，“腰部房企”紛紛以躍進千億規模陣營為目標，渝派房企金科股份（000656）在2018年邁入千億門檻，當年便交出了一份可喜的成績單。
在調控持續深化的2019年，金科於近日發佈半年報，多個業績指標在行業中領跑。
然而，在撞線千億終點線的同時，另一場比賽的發令槍已響。地產行業更具挑戰的競逐，將體現在後千億時代的房企盈利水平、可售貨值結構、穿越長週期的多元化佈局正確與否等關鍵領域。
質速博弈
雖然，較之前三年95%的年複合增長率有所放緩，但在行業整體增速下行的背景下，金科的增速僅次於上半年的新晉“併購王”世茂，在TOP30 房企中依舊錶現突出。
上半年，金科實現銷售金額約814億元，同比增長約36%，完成全年1500億元銷售目標的54.27%。
在千億陣營群體，值得關注的是，誰在規模平臺之上，提升了盈利能力。
2019年上半年，金科實現營業收入261.05億元，同比增長68%；實現淨利潤31.67億元，同比增長近300%，其中歸屬於上市公司股東的淨利潤25.90億元，同比增長289%；每股收益0.48元，同比增長336%。
金科的毛利率為30.31%，較2018年提升1.74個百分點；淨利率12.13%；較2018年提升2.38個百分點；公司加權淨資產收益率從2018年同期的3.39%，迅速提升到今年的11%，較上年同期明顯改善。
上半年，金科完成2018年現金紅利派發，每10股派發現金紅利3.6元，股息率高達5.58%，位列A股同行業前列。
這一組數據表現突出，使得金科在千億軍團，質、速領跑。
逆週期裡的機遇
在房地產行業發展的小年，於一個逆勢週期中獲取最優發展，金科股份表示，源於對機會的把握。
從2016年的319億元銷售規模，到2018年的1188億元，金科用三年時間衝進千億陣營。
尤其2017年、2018年，金科提出“三圈一帶”、“八大城市群”的區域發展戰略，持續增加對核心城市的佈局、深化省域深耕，這為之後的業績提供了豐富的可結轉資源。
鋒面News瞭解到，中西部曾經是金科的絕對核心腹地。在2015年以前，金科在區域佈局上一直堅持“622”戰略，既中西部佔比60%、長三角地區佔20%、環渤海地區佔20%，全國化佈局並未打開局面。
2016年，金科在鞏固成渝地區市場大本營地位的同時加速全國化，以國家城市群發展戰略為導向調整佈局，新進鄭州、南京、武漢、天津、南寧五個城市，當年土地投資達到208億元，新增土儲613萬平方米。
2017年，新進了南昌、福州、石家莊等15個核心城市，土地投資翻番至460億元，新增土儲1245萬平方米。
2018年，金科土地投資增至700億，新增土儲2054萬平方米。這一年，其新增土儲中一二線城市項目新增貨值佔比已經超過75%。這意味著，逆週期中，金科準備好了生產資料，且其土儲結構的優化在平衡三四線城市調控的影響。
與之同步，金科升級產品戰略。由原來以剛需為主的“7030”產品戰略（70%剛需、30%改善），調整為以改善為主的“541”（50%剛需首置、40%品質改善、10%高端再改），並在此基礎上不斷豐富產品線。去年，金科以“東方人居”為主題，構建“瓊華”、“博翠”、“集美”三大產品線。
趨向核心城市的佈局以及產品品質的提升，使得其產品和品牌溢價在銷售均價中有所體現。
2016年，金科的銷售均價為的6393元/平米，到2019年上半年其銷售均價提升至9702元/平米。這也是金科盈利能力持續提升的原因之一。
“N千億”時代的增長極
目前，金科的業績目標進度正常。
2019年上半年，金科實現簽約銷售金額814億元，完成全年銷售目標的54%。參照上半年36%的規模增速，金科完成1500億銷售目標將是大概率事件。在此基礎上，明年只需達成33%以上增長，即可實現2020年衝擊2000億的目標。
然而，拿什麼撬動這2000億、3000億，乃至未來為“N千億”時代的增長，同樣是行業長週期裡房企遭遇的共同拷問。
逆市的適時土儲以及多元化佈局，金科已有籌謀。
2019年上半年，抓住拿地窗口期，金科共計新增土地投資項目94個，計容建築面積1530萬平方米，合同投資金額 423億元，同比繼續增加。
截至報告期，金科的可售面積達到5600萬平方米，另有940億元的預收賬款有待入賬。金科股份方面表示，這將保證公司未來業績的持續釋放。
在房企多元化佈局的卡位賽中，金科祭出 “四位一體”戰略，即在做好民生地產開發和生活服務的同時，加大科技產業投資運營和文化旅遊康養的佈局，構築未來的增長極。
上半年，金科物業服務實現營業收入12.02億元，同比增長約84%；實現淨利潤1.59億元，同比增長約260%。
目前，金科投資開發的產業新城、產業園區，已進入重慶、湖南、山西、四川、山東、遼寧、陝西等省市，開發和運營產業園區面積超1200萬平方米，入園企業超過2000家。
在文化旅遊康養方面，繼成立文旅集團之後，其先後與成都置信集團、澳洲威秀集團攜手打造IP，在文旅發展大勢中搶佔先機。
更多信息，微信關注北京買房幫住，政策解讀、買房問答、自駕看房，全get√
"