3年10倍、4年20倍、5年30倍……地產行業內，有過很多衝規模的傳奇。
一些中型房企，在研究這些先行成功者的打法之後，發現好像也沒有什麼特別神奇的地方，於是認為自己也可以，就先後發佈了自己的千億計劃。
其中，最典型的，有2017年銷售50億，卻說自己2020要衝千億的；也有2018剛到100億，卻說自己2021年要到3000億的……提出3年5倍、10倍目標的更是數不勝數……
明源君想說的是，要快速衝規模就要加槓桿，槓桿主要有3種：
預售槓桿、財務槓桿、合作槓桿。
目前，因為政策影響，預售槓桿、財務槓桿都很難加上去了；合作槓桿能加多高，則主要是看過去的積累。對於大部分中型房企來說，如果非要硬著頭皮奔千億，會非常危險。
明源君下面詳細來說……
1
在行業規模穩定、高週轉受限
調控加碼後
“預售槓桿”很難提高了
所謂預售槓桿，就是預售制度本身所產生的槓桿。
預售是在項目建成之前，就收取準業主們買房的錢，這樣一來，有1個億就可以做10個億的項目。
現在很多地方對繳交地價的時間有了限制，所以房企還必須有一定的自有資金。早期管理更寬鬆的時候，用準業主們買房的錢交地價，一分錢不出空手套白狼的開發商也大有人在。
但是目前，預售槓桿幾乎不可能再進一步上升了，只能是逐步下降。
明源君這樣說，主要有以下一些原因：
一、很多地方開始推動現房銷售、自持
眼下很多地塊，在賣地時就規定，必須現房銷售，或者必須自持一些物業。在這些地塊上修建的項目，預售槓桿會很低。
二、巨頭們的快週轉已到極限，沒有標準化的中小房企則很難
想提高預售槓桿，快週轉是個法寶。
同樣是用1個億做10個億的項目。如果一年週轉一次，就只貢獻了10個億的規模，但如果半年週轉一次，就貢獻了20個億的規模。
某些巨頭有了標準化的產品線和管理體系之後，項目的快週轉做到極限，也可以保證質量做到70分。
可是對於中小房企來說，其標準化遠未完成，如果強行快週轉，在客戶對房屋質量要求越來越高、信息傳遞越來越快的今天，就會有很大風險。
而且，快週轉的前提是去化快，從今年上半年的情況來看，去化不太樂觀。
三、行業規模進入平穩期，空白市場越來越少，擴張快就必須搶別人市場
就地產行業總體規模而言，這兩年都是橫盤期，規模相對是穩定的。2019年對比2018年來說，可能還會有小幅度的下調。
之前行業規模整體上升的時代，你每年做更多項目快速發展，別人也同時快速發展，沒有問題。當時有很多中小城市供給不足，你進去如入無人之境，可以快速發展。
可是現在是行業橫盤時期，在巨頭已經廣泛佈局到5線城市的今天，幾乎沒有空白市場存在了。你的快速發展就意味著別人份額的下降。如果是在同一個城市，在拿地時就會有直接競爭。
四、以前隨意拿地，等一等還能賺錢，現在隨意拿地等於自己跳坑
行業上升期，大週期一回來滿盤皆活。
那個時候，即使自身能力不足、人才不夠，也敢隨便拿地：
今年20塊、明年40塊、後年80塊……
即使拿貴了，等2年，週期一回來，所有項目都賺錢，規模立刻就上去了。
上一輪實現了規模奇蹟的幾家開發商，就是因為幾年前，在經濟發達地區的三四五線，看似隨意地拿了大量的地，因為等到了那些城市房價大漲，所以規模很快就衝上去了。
可是現在，如果你再隨便拿地，項目可能虧本。如果你非要等，越等窟窿可能越大。
"3年10倍、4年20倍、5年30倍……地產行業內，有過很多衝規模的傳奇。
一些中型房企，在研究這些先行成功者的打法之後，發現好像也沒有什麼特別神奇的地方，於是認為自己也可以，就先後發佈了自己的千億計劃。
其中，最典型的，有2017年銷售50億，卻說自己2020要衝千億的；也有2018剛到100億，卻說自己2021年要到3000億的……提出3年5倍、10倍目標的更是數不勝數……
明源君想說的是，要快速衝規模就要加槓桿，槓桿主要有3種：
預售槓桿、財務槓桿、合作槓桿。
目前，因為政策影響，預售槓桿、財務槓桿都很難加上去了；合作槓桿能加多高，則主要是看過去的積累。對於大部分中型房企來說，如果非要硬著頭皮奔千億，會非常危險。
明源君下面詳細來說……
1
在行業規模穩定、高週轉受限
調控加碼後
“預售槓桿”很難提高了
所謂預售槓桿，就是預售制度本身所產生的槓桿。
預售是在項目建成之前，就收取準業主們買房的錢，這樣一來，有1個億就可以做10個億的項目。
現在很多地方對繳交地價的時間有了限制，所以房企還必須有一定的自有資金。早期管理更寬鬆的時候，用準業主們買房的錢交地價，一分錢不出空手套白狼的開發商也大有人在。
但是目前，預售槓桿幾乎不可能再進一步上升了，只能是逐步下降。
明源君這樣說，主要有以下一些原因：
一、很多地方開始推動現房銷售、自持
眼下很多地塊，在賣地時就規定，必須現房銷售，或者必須自持一些物業。在這些地塊上修建的項目，預售槓桿會很低。
二、巨頭們的快週轉已到極限，沒有標準化的中小房企則很難
想提高預售槓桿，快週轉是個法寶。
同樣是用1個億做10個億的項目。如果一年週轉一次，就只貢獻了10個億的規模，但如果半年週轉一次，就貢獻了20個億的規模。
某些巨頭有了標準化的產品線和管理體系之後，項目的快週轉做到極限，也可以保證質量做到70分。
可是對於中小房企來說，其標準化遠未完成，如果強行快週轉，在客戶對房屋質量要求越來越高、信息傳遞越來越快的今天，就會有很大風險。
而且，快週轉的前提是去化快，從今年上半年的情況來看，去化不太樂觀。
三、行業規模進入平穩期，空白市場越來越少，擴張快就必須搶別人市場
就地產行業總體規模而言，這兩年都是橫盤期，規模相對是穩定的。2019年對比2018年來說，可能還會有小幅度的下調。
之前行業規模整體上升的時代，你每年做更多項目快速發展，別人也同時快速發展，沒有問題。當時有很多中小城市供給不足，你進去如入無人之境，可以快速發展。
可是現在是行業橫盤時期，在巨頭已經廣泛佈局到5線城市的今天，幾乎沒有空白市場存在了。你的快速發展就意味著別人份額的下降。如果是在同一個城市，在拿地時就會有直接競爭。
四、以前隨意拿地，等一等還能賺錢，現在隨意拿地等於自己跳坑
行業上升期，大週期一回來滿盤皆活。
那個時候，即使自身能力不足、人才不夠，也敢隨便拿地：
今年20塊、明年40塊、後年80塊……
即使拿貴了，等2年，週期一回來，所有項目都賺錢，規模立刻就上去了。
上一輪實現了規模奇蹟的幾家開發商，就是因為幾年前，在經濟發達地區的三四五線，看似隨意地拿了大量的地，因為等到了那些城市房價大漲，所以規模很快就衝上去了。
可是現在，如果你再隨便拿地，項目可能虧本。如果你非要等，越等窟窿可能越大。
2
借錢難，借到便宜的錢更難
“財務槓桿”不敢再加了
財務槓桿，很好理解，就是向金融機構，或者通過金融手段向投資者借更多錢。
不管是水漫金山借錢容易的那些年，還是前幾年的棚改，都是加財務槓桿的好時機。
可是現在，大的政策方向是去槓桿。
首先，借錢的渠道一個個被封掉了。很多中小房企想加槓桿也加不了。
現在很多金融機構借錢，都要看對方是否“百強”、“50強”，有的還要看上一年的經營情況。中小房企很難借到錢。
大部分中小房企，過去借了很多錢，規模一般，利潤較薄，如今只有兩種選擇：
一是縮減規模，降低負債率；二是在保持負債率不變的情況下，用新錢還舊錢。但鑑於新錢比舊錢貴，這會使得其利潤繼續變薄，根本沒法繼續衝規模了。
當然，還有一些房企，槓桿率很低，過去借了一些錢，但更多的錢是自己的，理論上來說還可以加財務槓桿。
但這種企業在市場上行、信貸寬鬆的時候都不敢加財務槓桿，現在可能更不敢加。他們可能也沒有衝千億的想法。
其次，房價比較穩定之後，借不到便宜的錢，加財務槓桿沒有意義。
財務槓桿加得越多，意味著借的錢更多。
之前，房價快速上漲，地價、建安等成本在房價裡所佔比例比較小，借錢貴點也不怕，房價一漲利潤就覆蓋了成本。
可現在，地價、建安等成本在房價裡所佔比例越來越大，房價上漲越來越慢，限價城市房價甚至不再上漲。
假設一個城市每年房價上漲5%，而某項目借錢成本是15個點，那麼，該項目等得越久賺得越少，乃至虧得越多。
所以，目前很多大房企都在去槓桿。而想衝規模的中型房企，很多卻在加槓桿。根據國泰君安的統計，目前財務槓桿最高的，就是中型房企！如下圖所示：
"3年10倍、4年20倍、5年30倍……地產行業內，有過很多衝規模的傳奇。
一些中型房企，在研究這些先行成功者的打法之後，發現好像也沒有什麼特別神奇的地方，於是認為自己也可以，就先後發佈了自己的千億計劃。
其中，最典型的，有2017年銷售50億，卻說自己2020要衝千億的；也有2018剛到100億，卻說自己2021年要到3000億的……提出3年5倍、10倍目標的更是數不勝數……
明源君想說的是，要快速衝規模就要加槓桿，槓桿主要有3種：
預售槓桿、財務槓桿、合作槓桿。
目前，因為政策影響，預售槓桿、財務槓桿都很難加上去了；合作槓桿能加多高，則主要是看過去的積累。對於大部分中型房企來說，如果非要硬著頭皮奔千億，會非常危險。
明源君下面詳細來說……
1
在行業規模穩定、高週轉受限
調控加碼後
“預售槓桿”很難提高了
所謂預售槓桿，就是預售制度本身所產生的槓桿。
預售是在項目建成之前，就收取準業主們買房的錢，這樣一來，有1個億就可以做10個億的項目。
現在很多地方對繳交地價的時間有了限制，所以房企還必須有一定的自有資金。早期管理更寬鬆的時候，用準業主們買房的錢交地價，一分錢不出空手套白狼的開發商也大有人在。
但是目前，預售槓桿幾乎不可能再進一步上升了，只能是逐步下降。
明源君這樣說，主要有以下一些原因：
一、很多地方開始推動現房銷售、自持
眼下很多地塊，在賣地時就規定，必須現房銷售，或者必須自持一些物業。在這些地塊上修建的項目，預售槓桿會很低。
二、巨頭們的快週轉已到極限，沒有標準化的中小房企則很難
想提高預售槓桿，快週轉是個法寶。
同樣是用1個億做10個億的項目。如果一年週轉一次，就只貢獻了10個億的規模，但如果半年週轉一次，就貢獻了20個億的規模。
某些巨頭有了標準化的產品線和管理體系之後，項目的快週轉做到極限，也可以保證質量做到70分。
可是對於中小房企來說，其標準化遠未完成，如果強行快週轉，在客戶對房屋質量要求越來越高、信息傳遞越來越快的今天，就會有很大風險。
而且，快週轉的前提是去化快，從今年上半年的情況來看，去化不太樂觀。
三、行業規模進入平穩期，空白市場越來越少，擴張快就必須搶別人市場
就地產行業總體規模而言，這兩年都是橫盤期，規模相對是穩定的。2019年對比2018年來說，可能還會有小幅度的下調。
之前行業規模整體上升的時代，你每年做更多項目快速發展，別人也同時快速發展，沒有問題。當時有很多中小城市供給不足，你進去如入無人之境，可以快速發展。
可是現在是行業橫盤時期，在巨頭已經廣泛佈局到5線城市的今天，幾乎沒有空白市場存在了。你的快速發展就意味著別人份額的下降。如果是在同一個城市，在拿地時就會有直接競爭。
四、以前隨意拿地，等一等還能賺錢，現在隨意拿地等於自己跳坑
行業上升期，大週期一回來滿盤皆活。
那個時候，即使自身能力不足、人才不夠，也敢隨便拿地：
今年20塊、明年40塊、後年80塊……
即使拿貴了，等2年，週期一回來，所有項目都賺錢，規模立刻就上去了。
上一輪實現了規模奇蹟的幾家開發商，就是因為幾年前，在經濟發達地區的三四五線，看似隨意地拿了大量的地，因為等到了那些城市房價大漲，所以規模很快就衝上去了。
可是現在，如果你再隨便拿地，項目可能虧本。如果你非要等，越等窟窿可能越大。
2
借錢難，借到便宜的錢更難
“財務槓桿”不敢再加了
財務槓桿，很好理解，就是向金融機構，或者通過金融手段向投資者借更多錢。
不管是水漫金山借錢容易的那些年，還是前幾年的棚改，都是加財務槓桿的好時機。
可是現在，大的政策方向是去槓桿。
首先，借錢的渠道一個個被封掉了。很多中小房企想加槓桿也加不了。
現在很多金融機構借錢，都要看對方是否“百強”、“50強”，有的還要看上一年的經營情況。中小房企很難借到錢。
大部分中小房企，過去借了很多錢，規模一般，利潤較薄，如今只有兩種選擇：
一是縮減規模，降低負債率；二是在保持負債率不變的情況下，用新錢還舊錢。但鑑於新錢比舊錢貴，這會使得其利潤繼續變薄，根本沒法繼續衝規模了。
當然，還有一些房企，槓桿率很低，過去借了一些錢，但更多的錢是自己的，理論上來說還可以加財務槓桿。
但這種企業在市場上行、信貸寬鬆的時候都不敢加財務槓桿，現在可能更不敢加。他們可能也沒有衝千億的想法。
其次，房價比較穩定之後，借不到便宜的錢，加財務槓桿沒有意義。
財務槓桿加得越多，意味著借的錢更多。
之前，房價快速上漲，地價、建安等成本在房價裡所佔比例比較小，借錢貴點也不怕，房價一漲利潤就覆蓋了成本。
可現在，地價、建安等成本在房價裡所佔比例越來越大，房價上漲越來越慢，限價城市房價甚至不再上漲。
假設一個城市每年房價上漲5%，而某項目借錢成本是15個點，那麼，該項目等得越久賺得越少，乃至虧得越多。
所以，目前很多大房企都在去槓桿。而想衝規模的中型房企，很多卻在加槓桿。根據國泰君安的統計，目前財務槓桿最高的，就是中型房企！如下圖所示：
圖片來源：國泰君安證券研究
離千億的還有相當距離的房企，明源君真的不建議再加財務槓桿衝千億了。
要知道，有些房企就是因為一筆幾百萬、幾千萬的錢還不上，其債主金融機構就通報到很多同行，導致其在金融機構借不到錢，最後資金鍊斷裂的。
3
產品力等特別強的
還可以加“合作槓桿”
但能衝千億的是極少數
合作槓桿，就是通過合作，做更多項目，以迅速擴大規模，雖然其規模很多要靠“並表”，但也是很有意義的。
通過加合作槓桿，可以成功突破加預售槓桿、財務槓桿的一些瓶頸。
比如，不用再和別人搶地、搶市場，就可以通過合作對象，輕鬆擁有一些好的項目，輕鬆加上預售槓桿。
再比如，如果你的合作對象很有錢，有便宜的錢，你就可以輕鬆加上財務槓桿。
但是，沒有人是冤大頭。
要讓有好的地、便宜的錢的企業，心甘情願和你合作，分錢給你，你也得有自己的過人之處才行。
明源君認為，以下3類房企，可以加合作槓桿：
一、區域佈局互補的百強，互相加合作槓桿
比如，一家主要在長三角佈局，另一家主要在中部西南佈局，那麼兩家合作之後，彼此規模都可以迅速擴大。
而且，通過合作，雙方都可以充分了解之前並不瞭解的區域，為以後發展打下良好基礎。
二、區域深耕房企，和巨頭合作加槓桿
有的區域深耕房企，雖然在全國來說規模不太大，但是在當地的影響和市場佔有率都很可觀。
全國性的巨頭和他們合作，在進入該區域的時候可以減小阻力，另外他們更瞭解當地市場，巨頭可以避免踩坑。
而這些區域深耕房企，規模在短期也可以迅速擴大。
但是，因為這些房企的優勢就在區域，而他們在當地所佔比例已經很大。
所以，一般來說，他們在規模翻番之後，就很難再進一步擴大規模了。
三、產品力、開發能力很強的房企，可以輸出能力來迅速擴大規模
以綠城為例，除自己開發之外，他還做代建，並且不是小打小鬧，而是戰略行為！
截至2018年底，綠城管理集團管轄項目達到282個，總建築面積6336萬平方米，銷售額達到 552億，相當於一家地產50強的業績。
大家可以發現，上面說到的全國佈局的百強、產品力很強的綠城，其規模其實也都不小了。
而規模不太大的區域深耕房企，短期可以加合作槓桿擴大規模，但基本不可能衝千億了。
再加上之前所說的，預售槓桿和財務槓桿幾乎已到盡頭的現實……
明源君最後想說，對於大部分中型房企來說，如果非要硬著頭皮奔千億，會非常危險！
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