'中國奧園規模擴張中涉“險”千億房企的多元化野心'

近日，中國奧園地產集團股份有限公司（HK.03883，下稱“中國奧園”）宣佈集團總部和核心業務集團正式遷至位於番禺萬博的奧園國際中心集團大廈，此前亦有媒體報道稱8月份中國奧園地產總部將搬往深圳。

據中國奧園相關負責人向《中國經營報》記者透露，“這幾天公司已陸續搬往番禺萬博商務區，包括集團總部及其所屬的奧園商業地產、奧園健康、奧買家跨境電商、奧園文旅、奧園科技等核心業務集團。”

值得注意的是，中國奧園地產總部即將從廣州搬往深圳。7月19日，中國奧園斥資32.6億元收購百年人壽保險股份有限公司（下稱“百年人壽”）13.86%股份。深圳作為創新城市，歷來重點支持保險企業的發展，此前恆大在收購保險公司後也將其總部放在深圳。

規模擴張中涉“險”

中國奧園首次涉足保險行業，就引起了資本市場的高度關注。7月19日，中國奧園發佈公告稱，將收購百年人壽13.86%股份，總代價約為32.6億元。交易完成後，中國奧園將成為百年人壽的第一大股東，這也是中國奧園首次在保險行業的大手筆佈局。

按照公告內容，此次中國奧園是從3家公司手中收購的百年人壽股份，具體來看，分別為持股10.26%的大連城市建設集團有限公司；持股比例為2.57%的大連乾豪坤實置業有限公司；持股比例為1.83%的大連國泰房地產開發有限公司。上述3家公司的主營範圍涉及物業管理與投資。

百年人壽受到不止一家房企的青睞。去年12月份，綠城中國控股有限公司（03900.HK，下稱“綠城中國”）公告稱，計劃以27.18億元收購百年人壽9億股股份，佔比11.5%，然而仍未獲得銀保監會的批覆。天眼查數據顯示，截至8月6日，百年人壽的第一大股東為科瑞集團有限公司，持股比例為8.47%，股東列表中未見到綠城中國的身影。

截至2018年底，百年人壽累計保險業務收入411.36億元，同比增長28.52%，淨利潤6.97億元，同比增長98.89%。

中國財政科學研究院應用經濟學博士後盤和林向記者分析，“百年人壽目前已進入成長收穫期，但恐怕中國奧園並不僅僅是財務投資者角色，更多希望在康養產業與保險服務之間發揮協同效應。”

值得注意的是，隨著百年人壽近年來業務快速發展，賣出的保單量急劇上升，賠付量也越來越大，從而導致償付率下降。7月29日，百年人壽上交2019年中成績單，綜合償付能力充足率為112.67％，環比下滑10個百分點。

記者梳理髮現，百年人壽的核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率已連續多個季度下滑。2019年上半年百年人壽保險業務收入230億元，二季度末核心償付能力充足率和綜合償付能力充足率分別為84.60％和111.67％，而這兩項數據在2016年第二季度時分別為151%、168%，下跌趨勢較快可能觸及監管紅線。

2017年10月，原保監會發布《保險公司償付能力管理規定（徵求意見稿）》，明確要求，保險公司核心償付能力充足率應不低於50%、綜合償付能力充足率應不低於100%。因此，百年人壽也迫切需要通過引入中國奧園、綠城中國等地產商作為戰略投資者，提升資本金以緩解償付能力壓力。

拆分健康產業上市

此次大手筆收購百年人壽股份，中國奧園方面認為，“由於本集團健康、康養產業和保險服務的緊密連接關係，收購事項可為本集團與百年人壽公司在健康、康養產業上相互合作提供理想的潛在機會和平臺。”

年報顯示，目前中國奧園的業務領域涉及“地產、商業地產、國際投資、金控、文旅、健康生活、奧買家”七大二級集團，涵蓋地產、金控、文旅、健康生活、跨境電商等五大業務板塊。

房企在達到千億規模之後，多元化戰略佈局會同時提速，中國奧園亦不例外，健康產業成為其率先發力的部分。

同策研究院首席研究員張宏偉認為，“在寶萬之爭後，險資和房地產市場的結合已經受到監管層面的限制。中國奧園即使沒有融資方面的考量，僅把保險業務單獨作為一個投資業務來看，收益也會比較可觀。”他進一步指出，進行傳統住宅開發的地產企業對資金需求很高，融資受限的情況下，需要房企培育其他產業以提供穩定的現金流，多元化也就成為眾多房企的選擇。

從公司戰略看，中國奧園於今年3月分拆旗下健康產業上市，奧園健康生活集團（03662.HK，下稱“奧園健康”）的定位是成為領先的健康生活服務集團，奧園健康發展商業運營、物業管理業務外，更重點打造以醫療美容、中醫康養、社區養老、健康管理等業務為主的大健康產業。

奧園健康主要業務包括提供物業管理服務及商業運營服務。截至2018年9月30日，該公司總收益約為4.43億元。其中物業管理服務部分收益約為3.22億元，佔總收益的72.8%；商業運營服務部分收益約為1.21億元，佔比27.2%。

此前奧園健康與韓國成熟領先的醫美集團——吉紐思集團簽署戰略合作協議。根據雙方合作協議，韓國吉紐思集團將為奧悅醫美廣州番禺萬博店長期派送韓國醫生、護士、諮詢師、皮膚管理師等專業技術人員，並從開院流程、裝修風格、醫療設備到整體服務質量進行升級。

3月17日，奧園首家線下醫美門店MS ARORA萬博旗艦店正式開業，恰好也坐落於奧園國際中心大廈中，距離新總部僅一步之遙。此外，奧園健康還推出了“奧園中醫”，奧園中醫門診部（養生廣場店）、奧園中醫館（蘿崗店）已開業。

奧園健康龐大的物業管理面積是其進軍康養產業的底氣，截至 2018 年底，奧園健康的物業在管項目約 61個，在管面積約 1040 萬平方米。而這也離不開母公司中國奧園的支持。2018年中國奧園新增項目64個，新增可開發建築面積約1258萬平方米，奧園健康的物業管理規模有望進一步得到提升。

盤和林認為，“奧園健康分拆上市不僅有助於實現融資的目標，而且未來發展更具‘獨立性’。從目前來看，剛剛脫胎於地產的奧園健康業務更多是傳統物業管理，離真正的‘健康’還有不小的距離。”

“躍進式”增長劍指千億

儘管中國奧園多元化佈局自2016年以來逐漸鋪開，但地產主業仍是集團營收的主要支撐。

7月2日，中國奧園發佈公告稱，今年上半年，未經審核合同銷售額累計約536.3億元，較2018年同期增長約33%。中國奧園在規模賽道上狂奔，其董事會主席郭梓文在2018年業績會上宣佈，公司計劃在2019年實現銷售額突破千億元。

公開數據顯示，中國奧園2016〜2018年的合同銷售額分別為256億元、455.9億元、912.8億元，同比分別增長69%、78%以及100%，年複合增長率高達89%，無論是業績增長，還是週轉速度，中國奧園都堪稱行業“黑馬”。

但在即將步入千億房企的時刻，中國奧園的土地儲備仍主要集中在華南區域。從銷售數據來看，華南區域佔比49%，中西部佔比20%，華中區域是22%，環渤海是4%。

截至2018年12月31日，土地儲備總建築面積約為3410萬平方米，2019年預計總可售貨值約1900億元，相比同類型房企，土地儲備仍有待進一步提高。

與此同時，中國奧園旗下地產總部正打算遷往深圳。據年報披露，目前中國奧園在深圳區域僅有深圳奧園翡翠東灣、深圳奧園峰薈兩個公寓和商業項目。2019年上半年，中國奧園在深圳實現合約銷售額19.5億元。

2017年，恆大地產將總部遷入深圳。其遷入深圳之前，在深圳的儲備項目也並不多，遷入後，恆大地產在“城市更新”領域的項目逐漸入市，也陸續將保險、汽車等產業的總部放在深圳。

2019年6月14日，恆大人壽通過二級市場買入恆大地產公開發行的公司債券，合計斥資20億元。其買入的債券分別為19恆大01（代碼155406.SH）、19恆大02（代碼155407.SH），兩筆投資金額均為10億元。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，佔據了深圳或上海等城市，就代表著企業較強的開發能力和操盤能力。一般而言，房企為融資和擴充規模，都會將總部搬遷到上海和深圳等城市，進而擴大其品牌影響力。