新浪樂居訊 （編輯 吳迪）自5月3日深夜限購升級後的1個月，鄭州房地產市場如同坐上過山車。一方面，限購限價限售限賣限籤等控制房價穩定，另一方面，開發商開盤熱情不減，開盤效果不俗，市場依舊活力四射。
近期，鄭州市房管局發佈5月房地產數據顯示，鄭州一手房成交均價約8000元。由於統計範圍較廣，覆蓋中牟等新限購區，不少網友表示，對鄭州市的借鑑意義不大。6月12日，克而瑞鄭州數據機構發佈《5月鄭州房地產數據市場報告》，對市內八區進行分析，或許是最接近真實市場的數據。
要點一覽：
5月商品住宅供應111.62萬方，環比+22%，同比+7%；
5月商品住宅成交54.74萬方，環比+9% ，同比-62% ；
5月商品住宅成交均價為12253元/㎡，環比-6%，同比+28%；
5月商品住宅存量為149.56萬方，去化週期為2.6個月
宏觀經濟：國房景氣指數繼續微步上漲PMI增速下滑
從宏觀經濟來看，5月經濟總體在平穩發展，持續擴張，但是消費者購買力成本增加。PMI在2017年5月份平穩發展，但是依然高過榮枯線臨界值，5月CPI增速為1.5，PPI增速為5.5，增速有所下降。
2017年4月度國房景氣指數繼續微步上漲，市場活躍度較好，房地產開發企業到位資金增幅下跌，同比增幅為9.3%。
開發商資金到位情況
1-4月份，房地產開發企業到位資金47221億元，同比增長11.4%，增速比1-3月份回落0.1個百分點。其中，國內貸款8774億元，增長17.0%；利用外資74億元，增長115.3%；自籌資金14217億元，下降4.7%；其他資金24156億元，增長21.3%。在其他資金中，定金及預收款13842億元，增長21.7%；個人按揭貸款7662億元，增長14.5%。
注：PMI中文釋義為採購經理指數，當PMI大於50時，說明經濟在發展，當PMI小於50時，說明經濟在衰退。而5月份國家官方PMI與財新（原匯豐）PMI數據出現不一致，指數差距增大，說明經濟持續擴張，正在平穩發展。
5月鄭州住宅成交均價12253元/平 庫存量2.6個月
主城區商品住宅市場月度供應：供應增漲，5月商品住宅新增供應111.62萬㎡，環比+22%，同比+7%，本月供求比為2.04，供應最高為金水區偉業龍湖上城（972套，12.93萬㎡）
供求變化走勢
備註：本月商品住宅供應剔除公寓類產品數據，加上公寓類供應，5月商品住宅供應為133.87萬方，環比+47%
主城區商品住宅市場月度成交：成交上漲；5月商品住宅成交54.74萬㎡，環比+9% ，同比-62% ；成交均價12253元/㎡，環比-6%，同比+28%，本月成交面積最高為幸福濱水家園（344套，4.25萬㎡）
5月成交面積top4
備註：本月商品住宅成交剔除公寓類產品數據，加上公寓類成交，5月商品住宅成交為63.28萬方，環比+27%，成交均價為12143元/㎡，環比-6%
主城區商品住宅存量：存量上升；5月商品住宅存量為149.56萬㎡，較上月有所上升；去化週期為2.6個月，環比+58%，整體市場去化壓力較小。
5月住宅庫存
說明：考慮市場實際銷售情況，結合單個項目銷售期超過五年失去有效競爭，本數據統計為2012至今累計數據
備註：本月商品住宅供應成交剔除公寓類產品數據，加上公寓類供應成交，5月商品住宅存量為163.28萬方，去化週期為2.7個月
正弘瀾庭敘奪5月銷冠 北龍湖板塊19046元/㎡成交均價第1
八大區商品住宅供銷價走勢：5月商品住宅金水區供應量最高，為25.86萬方，其中偉業龍湖上城供應12.93萬方，佔比金水區供應50%；經開區成交9.35萬方，位居第一，其中幸福濱河家園成交4.25萬方，為經開區主力成交項目。
各區供求關係圖
八大區商品住宅存量：5月商品住宅庫存量最大為二七區，達到35.29萬㎡，庫存環比增長最大為金水區，達到306%，新增存量21.76萬方；去化週期達4.1個月。
板塊排行：5月北龍湖板塊、南陽路板塊、黃河板塊成交均價位居前3名。其中，北龍湖板塊19046元/㎡，南陽路板塊17917元/㎡，黃河板塊16087元/㎡。
5月鄭州房價地圖
成交排名：5月商品住宅成交金額前三名分別為正弘瀾庭敘、融創大河宸院、龍湖一號。
住宅成交金額top9
180平以上高端住宅降價28.1% 剛需銷冠單月銷售額超1個億
首次置業本月全市成交佔比23%，主要來源於匯泉西悅城（111套，0.95萬㎡）、萬科城（81套，0.70萬㎡）、錢隆城（87套，0.70萬㎡）、萬科大都會（76套，0.66萬㎡）等項目。
成交結構：5月商品住宅90㎡以下產品線（剔除公寓類產品）成交佔比23%，較上月下降17%，包含公寓類產品成交佔比33%，較上月下降7%，120㎡以上產品成交佔比整體上漲。
5月各業務線價格表
價格變化：5月商品住宅180㎡以上高端產品均價14765元/㎡，跌幅最大，環比-28.1%，再改120-140㎡產品均價11799元/㎡，環比-9.5%，其餘其他面積段產品均有不同程度跌幅，僅有首置90㎡以下剛需產品均價12474元/㎡，上漲5.9%。
對此，分析師解釋：主要受個案影響較大。本月幸福濱水家園和奧馬和園以及龍湖一號的備案整體上拉低了高端產品的成交均價；首置90㎡以下剛需產品均價12474元/㎡，上漲5.9%。
結構分析：5月份商品住宅成交套數共計3995套，多以三房產品為主，佔比58%，其中80-90㎡小三房產品成交套數最多，為市場主力，120-130㎡三房上漲明顯，5月成交424套，環比上漲35%。
一房50-60㎡以下產品成交量最大，二房80-90㎡產品成交量最大，三房80-100㎡產品成交量最大，四房140-150㎡產品成交量最大，五房成交多為190㎡以上產品。
剛需類產品線（90㎡以內）：成交項目主要分佈在鄭州三四環區域，受地理位置影響，成交均價差別較大。其中，匯泉西悅城成交1.04億，排名第一；TOP10項目成交額佔剛需類產品整體成交的50%。
剛需TOP10
功能性改善類產品線（90-120㎡）：成交項目主要分佈在高新新城等片區。其中，鄭州綠地城成交0.99億，排名第一；TOP10項目成交額佔首置首改類產品整體成交的46%。
改善top10
功能+品質類改善產品線（120-180㎡）：成交項目主要以黃河板塊以及濱河國際新城板塊為主，受區位以及備案滯後影響，價格差別比較大。TOP10項目成交額佔再改類產品整體成交的52%。
品質類產品線（180㎡以上）：成交項目主要集中分佈在北龍湖板塊。其中，龍湖一號成交金額1.49億元，排名第一；TOP10項目成交額佔高端類產品整體成交的66%。
小結：商品住宅市場
1、市區市場成交上漲、供應上漲：供應增漲，5月商品住宅新增供應111.62萬㎡，環比+22%，同比+7%，本月供求比為2.04；成交上漲，5月商品住宅成交54.74萬㎡，環比+9% ，同比-62% ；成交均價12253元/㎡，環比-6%，同比+28%；
2、市區庫存增加、去化週期上漲：存量上升；5月商品住宅存量為149.56萬㎡，較上月有所上升；去化週期為2.6個月，環比+58%，整體市場去化壓力較小。
3、5月商品住宅庫存量最大為二七區，達到35.29萬㎡，庫存環比增長最大為金水區，達到306%，金水區5月商品住宅新增供應25.86萬方，成交4.1萬方，新增存量21.76萬方；去化週期最大為金水區4.1個月。
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