對於房地產市場來說，很多信息都可以造假。
到樓盤看項目，發現到訪者絡繹不絕，或許只是置業顧問在拉人頭當託。
項目開盤前認籌之日，人擠不動，最大的可能是中介代理提成豐厚的緣故。
開盤當天，項目秒清，去化100%，也許只是開發商營造“飢餓營銷”製造供不應求的氛圍。
你看到的一切都不一定真實。
所有的目的都為了把房子賣掉，僅此而已。
還好，無論營銷手段千變萬化，最終還是要落實在賣房子本身。
房子的銷售數據是不會說謊的，逃脫不了備案網籤這一關！
近期收集到鄭州新房以及二手房的銷售數據，希望從另一個角度解讀目前房地產市場一些現象。
另外提前聲明，所有數據為網絡收集，不具有官方權威性，僅供參考！
1
鄭州的房地產市場回暖了嗎？
這是一個很多人關心的問題。
市場上種種跡象表明，春節過後，樓市迎來了“小陽春”。
眾多新開樓盤去化驚人，各大項目到訪人數屢攀新高，置業顧問齊聲搖旗吶喊。金三銀四被賦予了新的含義。
那麼真實的銷售情況是什麼樣子的呢？
畢竟光鮮亮麗者總是少數，其他平銷的樓盤銷量是不是也有回暖？
讓數據說話。
先看第一個，2019年前16周的鄭州市區新房成交量。
先解釋幾個疑問：
1、統計範圍只包括鄭州市轄區：鄭東新區，經開區，金水區，惠濟區，航空港區，高新區，二七區，中原區。各郊縣沒有計算在內。
2、第六週為過年放假。沒有數據。
3、成交量可以理解為網籤數量。
非常明顯的可以看出，從第七週，也就是春節放假結束後的第一週開始，鄭州市區的新房成交量在穩步上升，甚至在第十二週出現了成交6249套的峰值。
目前的數據能夠從側面支持了樓市“小陽春”的到來的論調，印證市場的表現。
但是，需要廣大粉絲關注的有兩點：
1、眾所周知，新房由於受到限價等因素的影響，最終網籤時間比合同簽訂時間，大大延遲，當前數據所表現出來的信息，對於市場來說，具有一定的延遲性。這不是任何人所能左右的。
2、由於資料所限，新房的網籤數量，或許會有部分沉積項目集中備案的情況，需要綜合考慮進去。
相比較新房交易量的延後性，存量房的成交量，變化趨勢更能作為市場的風向標，迅速的反映市場的變化。
因為二手房從簽訂購房合同到最終網籤，時間比較短。畢竟每一個賣房者都希望更快的獲得購房款。
目前鄭州二手房交易通常7天左右，就能完成網籤，即便交易涉及到銀行解抵押程序，也不過超過15天時間。
我們再來看一看今年鄭州市區前16周的二手房的成交數量。
同樣的：
1、統計範圍只包括鄭州市區：鄭東新區，經開區，金水區，惠濟區，航空港區，高新區，二七區，中原區。各郊縣沒有計算在內。
2、第六週為過年放假，沒有數據。
3、第九週數據表現異常，別問為什麼，我也不知道。
從二手房的成交數量來看，整體對比年前也只是略有增加。
考慮到放假產生的擠壓效應，可以認為鄭州市區的二手房交易市場，目前沒有出現明顯的節後“小陽春”跡象。
新房和二手房銷量表現存在差異，矛盾嗎？
不矛盾！
對於鄭州的二手房市場表現，我有話要說。
1、鄭州目前的房地產交易市場，主要還是以新房交易為主。對比新房和二手房交易數量，可以很明顯的感受到其中的差異。
二手房成交量僅僅是新房的24.3%，佔總成交量的19.5%。
▲鄭州市區新房二手房成交量對比（1-16周）
2、市場信息的傳導效應存在滯後現象，新房市場的熱度，傳導到二手房需要一定的時間。
二手房交易是作為個體存在的，買賣雙方都需要更長的時間去應對市場的新變化。
3、鄭州二手房交易區域化明顯，購房者更理性，下一節將會詳細講解。
總結：就是，當前二手房的成交數量符合市場的正常表現。
從數據上分析，鄭州新房市場確實存在節後成交量增大的跡象，但究竟是短時的小陽春，還是市場的整體回暖，還需要更多的數據和更長的時間來證明。
2
鄭州購房者的區域選擇
在哪個區域購房，始終是一個見仁見智的事情。
有些購房者就是念舊，熟悉的環境，同樣的感覺，距離父母不過“一碗湯”的距離，主城區項目使他們的首選。
還有一種觀點就是投資價值最大化，選中窪地，投資進去等待暴擊，遠郊概念盤是他們的最愛。
隨著限價政策實施，房價扁平化的的今天，還有一種購房理念悄然流行，“價值越高，限價越狠，房價被打壓越厲害的區域越有價值。”
究竟哪種購房理論最好，今天不做理論上的討論。
我們數據上見分曉，看看哪個區域的購房成交量最多。
首先來看2019年1-16周，鄭州市各區域新房成交量
1、中原區成交量第一，經開區居末。
老夫聊發少年狂，數據算出來以後，沒料到，不是管城，也不是惠濟區，居然是老中原拔得頭籌。
看來作為傳統上的老鄭州所在地，中原區還是有其獨特的優勢的。
周邊配套成熟生活便捷，萬達、王府井等商圈已經成熟，購房者關注的學校等資源在中原區全面成熟，眾多的老牌學府集中在這裡，通勤方面，市政府所在地，地鐵規劃的受益者，更多首次置業的剛需選擇這裡也是自然。
2、南北之爭，初見分曉
鄭州南北之爭始終被眾多的購房者津津樂道。
在鄭州長期的發展過程中，以金水北、惠濟為代表的大北區房價始終比南區的房價高15-20%。
刨除金水北不提，房價暴漲的在2016年，惠濟區很多項目價格確實超出管南片區不少。
價格的緣故，管南也被稱為剛需集中地，
2018年以來，市場調控之下，反而管南區域房價逐漸夯實，受到了很多購房者的追捧，惠濟區的熱度降了下來。
兩個區域的銷售數據也說明了這一點，
管城區成交量7678套，惠濟區6726套，購房者用實際行動做出了選擇。
3、經開區就不多說了，原因肯定是多方面的，我們只看結果。大家不選擇這個區域購房，肯定是有其充足的理由，房價太高？區域發展較慢？通勤不方便？也可能兼而有之吧。
或許大家購買新房時還都是置業小白，或是朋友介紹，或是置業顧問忽悠，心血來潮跟著感覺的把房子買了。
但是在二手房的購買上，大多數購房者一定是具備更多的購房經驗了。不說是專家水平吧，最少對自己的需求，考慮的會更清晰，要求更個性化。生活，教育，商業發展等等，都有具體的需求。
讓我們再來看看1-16周，鄭州各區域二手房銷售量，看看深思熟慮後的購房者，是如何選擇自己的家的。
▼存量房市場
不想多說什麼。
金水區力壓群雄，拔得頭籌。成交量高達4783套，佔據了全市成交量的34%。
為什麼選擇金水區，原因很清晰。
東區夠不著，其他區域看不上，城市配套、全齡教育，經濟發展，商業環境等等，這些都足以讓二次購房或者置換者，做出自己的選擇。
在多說一句，港區和經開的成交量不忍直視。
原因或許有交房時間短，部分項目還沒拿到產證的因素。
但對比新房成交量，二手房沒市場也是赤裸裸的事實。
自住隨意，投資謹慎的話就不多說了，自己把握吧。
4
今天的文章偏硬核了一些，不存在主觀的市場調研感受，不採納開發商及第三方提供的項目去化數據，不相信任何前端到訪數據。
只是明明白白的把一些數據呈現給大家。
讓大家更清晰，簡單的瞭解目前鄭州的房地產市場。
可惜的是，這遠遠還不夠。
客觀條件限制，很多真實的價格數據，單盤去化數據，仍然隱藏在濃濃的迷霧之中。
今後我們會更加努力，為大家撥開那層迷霧，展現市場真實的一面。