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房地產開發商的利潤與成本,到底是個什麼情況呢?
2017年6月9日,重慶龍湖企業拓展有限公司(以下簡稱重慶龍湖)於上交所發佈《公司債券受託管理人報告(2016 年度)》披露:商品房銷售的毛利率約為30%。
重慶龍湖以房地產開發銷售為主營業務,目前項目主要集中在北京、上海、廣州、重慶、成都、杭州、蘇州、南京、廈門等 26 個城市。
兩江財經注意到,在經營性業務的利潤方面,重慶龍湖披露,2016年度,主營業務毛利潤1417005.88萬元,毛利率為31.69%。
這一數據與2015年度相比上升了5.63%,重慶龍湖披露,2015年度,主營業務毛利潤為1341471.67萬元,毛利率為31.84%。
從以上兩組數據可以看出,2016年度,重慶龍湖主營業務毛利率同比下降了0.15個百分點。
根據重慶龍湖公開披露的信息,該公司主營業務構成為:商品房銷售、物業管理、材料銷售、租賃、其他業務。
商品房銷售利潤方面,重慶龍湖披露,2016年度,商品房銷售毛利潤為1236679.32萬元,毛利率為29.98%;2015年度,毛利率為1209699.27萬元,毛利率為30.61%。毛利潤同比上升了2.23個百分點。
重慶龍湖的商品房銷售數據表明,2016年度,該公司的商品房銷售毛利率,較2015年度下降了0.63個百分點。
談及部分經營性業務利潤的變化,重慶龍湖表示,該公司2016年物業管理板塊毛利潤為4.76億元,同比增加56.36%,主要原因系公司物業管理面積增加,同時控制成本增長並持續推進節能降耗措施,成熟地區產生規模效應,導致毛利增長。
增幅最大的可能要算材料銷售,重慶龍湖表示,該公司2016 年材料銷售板塊毛利潤為0.23億元,同比增加189.72%,主要原因系材料銷售量增加所致。
重慶龍湖投資的多個項目,均在2016年度“開花結果”。公開信息顯示,2016年度,重慶龍湖投資收益為13.91億元,同比增加708.43%。
增幅如此巨大的投資收益,背後到底是什麼項目在推動?在上述《報告》中,重慶龍湖披露,主要受益於該公司擁有50%權益的西宸原著、49%權益的廈門春江酈城、34%的北京豔瀾新宸等項目,未來投資收益可能受聯營合營公司經營狀況的影響。
樓市回暖亦在數據中有充分體現。一方面,重慶龍湖披露,截至2016 年末,該公司預收款項為384.35億元,相對於 2015年末增加53.50%,“主要原因系得益於2016 年良好的銷售業績,預收房款有所提升”。
另一方面,重慶龍湖披露,截至2016年末,該公司應付職工薪酬為8.58億元,相對於2015年末增加116.99%,“主要原因系由於持續在一二線城市獲取項目及銷售的良好表現,僱員人數增加,員工薪資有所提升”。
第三,重慶龍湖披露,2016年末,該公司應交稅費為88.90 億元,相對於2015年末增加113.32%,“主要原因系收入增加、盈利能力增強導致應交稅費增加”。
樓市持續向好帶來強勁的現金流。重慶龍湖披露,2016年度,該公司經營活動現金流入小計為1100.47 億元,同比增加 69.11%,“主要原因系2016年良好的銷售業績,銷售房款持續回籠”。
現金流大幅增加,投資也大手筆。重慶龍湖披露,2016年度,該公司經營活動現金流出小計為1092.88 億元,同比增加 88.18%,“主要原因系新購置土地及支付施工方工程款等用於項目開發建設”。