獲悉，武漢東西湖拆遷：吳家山街海口村片舊城改建項目房屋徵收補償方案。

吳家山街海口村片舊城改建項目房屋徵收補償方案

因吳家山街海口村片舊城改建的公共利益需要，根據《國有土地上房屋徵收與補償條例》、《湖北省國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》、《武漢市國有土地上房屋徵收與補償實施辦法》和《武漢市國有土地上房屋徵收與補償操作指引》等相關規定，東西湖區人民政府擬對吳家山街海口村片舊城改建範圍內國有土地上的房屋實施徵收。該項目經東西湖區第十屆人民代表大會第三次會議第三次全體會議通過，納入2019年國民經濟和社會發展計劃。為了依法開展房屋徵收工作，保障被徵收人合法權益，結合東西湖區實際情況，制定本方案。

一、 基本情況

（一）項目名稱

吳家山街海口村片舊城改建國有土地上房屋徵收項目

（二）徵收範圍

項目徵收範圍吳家山街吳中路以東、金山大道以南、原張柏路以西、張公堤以北（詳見房屋徵收範圍附圖），房屋徵收範圍內的土地面積69727.29平方米（約合104.59畝）。

（三）項目調查概況

此項目涉及被徵收企業5戶，徵收總建築面積為21664.49平方米。其中，產權登記面積為9250.36平方米；未經登記建築的建築面積為12414.13平方米（具體數據以審計結果為準）。

武漢市東西湖區城市管理局（吳家山城市管理所），土地面積為6059.69平方米，未經登記建築面積為627平方米。

武漢市東西湖區城市管理局（武漢市東西湖區市政工程隊），土地面積為3081.62平方米，未經登記建築面積為1286.01平方米。

武漢市東西湖區糧食購銷公司，土地面積為25680.67平方米，未經登記建築面積為7246.75平方米。

武漢誠成醫藥有限責任公司，土地面積為9633.81平方米，總建築面積為3645.09平方米，其中，產權登記面積為3568.78平方米；未經登記建築面積為76.31平方米。

武漢希望飼料有限公司（武漢市飼料一廠），土地面積為25271.50平方米，總建築面積為8859.64平方米，其中，產權登記面積為5681.58平方米；未經登記建築面積為3178.06平方米。

（四）房屋徵收部門

東西湖區重點項目和房屋徵收管理辦公室

（五）房屋徵收實施單位

東西湖區人民政府吳家山街道辦事處

（六）被徵收人

被徵收人是指被徵收房屋的所有權人。被徵收房屋所有權人以徵收決定公告之日合法有效的房屋權屬證書登記為準。

（七）被徵收房屋建築面積和用途的認定

被徵收房屋的建築面積為產權登記面積、經認定為合法建築面積、經認定為歷史遺留未經登記建築按規定打折後的建築面積之和；被徵收房屋的房屋用途以不動產登記機構頒發的房屋權屬證書的記載為準。

房屋權屬證書未記載或者記載與房屋登記簿不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以房屋登記簿（或房屋登記檔案）記載的面積和用途為準。

未經登記建築處理辦法見第五條。

（八）房地產價格評估機構的選定

房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過搖號、抽籤等隨機方式確定。

被徵收人協商選定房地產價格評估機構的，由房屋徵收部門組織。協商方式以徵求意見表的形式進行，被徵收人應當在規定期限內將徵求意見表交由房屋徵收部門統計、核實。在七個工作日內三分之二以上的被徵收人選擇同一家房地產價格評估機構的，視為協商選定，由房屋徵收部門公佈協商選定結果。

採取搖號、抽籤方式確定房地產價格評估機構的，應當公開進行並由公證機構現場公證，房屋徵收部門公佈確定結果。

（九）評估時點

房屋徵收決定公告之日

（十）簽約期限

自被徵收房屋評估結果公告之日起1個月內

二、徵收補償方式

被徵收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產權調換。

（一）貨幣補償

被徵收人選擇貨幣補償，房屋徵收部門按被徵收房屋價值向被徵收人支付貨幣補償費。

被徵收房屋價值補償費=被徵收房屋評估單價×被徵收房屋建築面積(產權登記面積、經認定為合法建築面積、經認定為歷史遺留未經登記建築按規定打折後的建築面積之和)。

（二）房屋產權調換

被徵收人選擇房屋產權調換的，由房屋徵收部門提供用於產權調換的房屋。

1. 產權調換房源基本情況

（1）東順擎天項目，位於東西湖吳家山三秀路與吳祁路交匯處，土地用途為商住用地，交房日期預計為 2019 年 12月底，交房標準為毛坯房。徵收部門提供東順擎天項目用途為商業服務的房屋用於產權調換。

（2）徵收部門根據項目實際需要籌集的其他房源。

2. 選房原則

本著先簽約、先受益的原則，按被徵收人簽約並完成搬遷時間順序，確定選擇產權調換房源的順序。

3. 結算方式

（1）按照被徵收房屋價值與產權調換房屋價值結清差價；

（2）因產權調換房屋戶型不可分割的原因，被徵收人實際選擇的產權房屋面積不足被徵收房屋建築面積的，不足部分按被徵收房屋評估單價結算差價；因戶型不可分割原因導致必須超面積選房的，每戶超出面積不能超過10平方米，超出的部分，按產權調換房屋評估單價結算，產權調換房屋有商品房市場備案價的，按備案價結算。

三、被徵收房屋、產權調換房屋的價值

被徵收房屋的價值、產權調換房屋的價值，由選定的房地產評估機構按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》（建房〔2011〕77號）等相關規定評估確定。被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日，用於產權調換房屋價值評估時點應當與被徵收房屋價值評估時點一致。

四、徵收補償的內容和標準

（一）貨幣補償方式

對被徵收房屋進行貨幣補償，按如下方式補償：

住宅房屋貨幣補償總額=房屋價值補償+裝飾裝修補償+臨時安置補償＋搬遷補償＋改變房屋用途補償＋附屬物及附屬設施補償＋按期簽約搬遷獎勵

辦公及其它用房貨幣補償總額=房屋價值補償+裝飾裝修補償+臨時安置補償＋搬遷補償＋改變房屋用途補償＋附屬物及附屬設施補償＋按期簽約搬遷獎勵

工交倉用房貨幣補償總額=房屋價值補償+裝飾裝修補償＋停產停業損失補償＋搬遷補償＋改變房屋用途補償＋附屬物及附屬設施補償＋按期簽約搬遷獎勵

1. 房屋價值補償

由選定的房地產價格評估機構按照《國有土地上房屋徵收評估辦法》評估確定，評估時點為房屋徵收決定公告之日。

2. 裝飾裝修補償

裝飾裝修價值由徵收部門與被徵收人協商確定，協商不成的由評估機構評估確定。

3. 臨時安置補償

徵收住宅房屋、辦公用房及其它非生產經營性用房，給予被徵收人臨時安置補償費。

對選擇貨幣補償的住宅房屋、辦公用房及其它非生產經營性用房被徵收人，一次性給予3個月臨時安置補償費。

臨時安置補償費由選定的評估機構按照被徵收房屋類似房地產市場租賃價格評估確定，評估時點為房屋徵收決定公告之日。

4. 停產停業損失補償

徵收工交倉等生產經營性用房造成停產停業，對被徵收人給予停產停業損失補償的，應當符合下列條件：

(1)被徵收房屋具有房屋權屬證明或者經認定為合法建築，且房屋用途為生產、經營性用房等非住宅房屋；

(2) 有合法、有效的營業執照，且營業執照上載明的住所（經營場所）為被徵收房屋；

(3)已辦理稅務登記並具有納稅憑證。

具備前述條件的,房屋徵收部門給予被徵收人被徵收房屋價值5%的補償。

被徵收人認為其停產停業損失超過被徵收房屋價值5%的，可以提請房屋徵收部門委託選定的評估機構根據房屋被徵收前3年的效益情況、停產停業期限等對停產停業損失進行評估，並按照評估結果予以補償，停產停業期限按照6個月計算。

5. 搬遷補償

徵收住宅、辦公用房、其它用房及工交倉等生產經營性用房的，搬遷費由評估機構通過評估確定。

6. 改變房屋用途補償

被徵收人自行改變房屋用途作為商業門面(係指用於商業經營的一樓門面)使用的，房屋用途按照原房屋證載用途予以補償，另外對被徵收人以貨幣形式給予一次性經營性補助，具體補助標準如下：

房屋被徵收人在2012年12月3日以前，自行改變房屋用途已作為商業門面使用，且以該房屋為註冊地址辦理了工商營業執照和稅務登記等有關證件，並經所在社區和街道出具材料證明確在經營的，對其實際用於經營的部分給予經營性補助，即：

改變房屋用途補償＝實際用於商業經營的房屋面積×（商業房屋評估單價﹣房屋證載用途或認定用途房屋評估單價）×50%

7. 附屬物及附屬設施補償

附屬物及附屬設施補償由評估機構通過評估確定。

8. 按期簽約搬遷獎勵

對選擇貨幣補償的房屋被徵收人，符合條件的，給予簽約搬遷獎勵，獎勵標準如下：在評估結果公告之日起30日內簽約並完成搬遷的，給予40000元獎勵。

超出簽約期限的不予獎勵。

（二）產權調換方式

1. 房屋價值補償

被徵收人選擇房屋產權調換的，由房屋徵收部門提供用於產權調換的房屋，並與被徵收人計算、結清被徵收房屋價值與用於產權調換房屋價值的差價。

2. 產權調換方式中裝飾裝修補償、臨時安置補償、停產停業損失補償、搬遷補償、改變房屋用途補償、附屬物及附屬設施補償、按期簽約搬遷獎勵方式與貨幣補償方式中相應補償方式相同。

其中，對選擇房屋產權調換的住宅、辦公及其它用房被徵收人，房屋徵收部門從被徵收人簽約搬遷之日起,按季度支付臨時安置補償費,到預計交房之日止。若超過本方案規定的預計交房之日，產權調換房屋還未交付的，按照增加50%的標準按季度支付臨時安置補償費。

選擇產權調換的，停產停業期限按照過渡安置期限計算。

五、 未登記建築的認定和補償

（一）未經登記建築

未經登記建築是指已建設但未依法取得房屋權屬登記證書的房屋。

（二）未經登記建築的認定

1. 未經登記建築的建築面積根據測繪單位出具的測繪報告予以確定。

2. 未經登記建築的建設時間根據房屋報建審批、施工監理、驗收、行政處罰、歷史測繪等能證明建築建設時間的資料綜合判斷後予以確定。建設時間由房屋所在社區證明，報街道城管部門核實，街道根據核實情況，確定未經登記建築建設時間。

3. 對取得建設工程規劃許可證，且按照許可內容建設的未經登記建築，或者原房屋有合法房屋權屬證書，拆除改建後的房屋未經登記，改建後的房屋建築面積與原證載面積一致的部分，認定為未經登記的合法建築。

4. 2004年9月20日以前，未取得建設工程規劃許可證建成的未經登記建築，或者未按照許可內容建設的的超出部分，認定為歷史遺留未經登記建築。

（三）未經登記建築徵收補償

1. 認定為未經登記的合法建築的，按照合法建築補償標準給予補償，並給予相應的補助、獎勵，但不享受相關稅收減免政策；

2. 認定為歷史遺留未經登記建築的，對實際用途為非商業用途的，經認定後，按照下列標準給予補償，並給予相應的補助、獎勵，但不享受相關稅收減免政策：

（1）1991年7月3日之前建成的，按照房屋實際用途（商業門面除外）價值的95%給予補償；

（2）1991年7月4日至2001年11月1日期間的建成的，按照房屋實際用途（商業門面除外）價值的90%給予補償；

（3）2001年11月2日至2004年9月20日期間建成的，按照房屋實際用途（商業門面除外）價值的85%給予補償。

（4）對2004年9月20日以前未登記房屋且實際作為商業門面使用的單位房屋，按照未登記辦公用途房屋的價值給予補償，同時給予經營性補助。

3. 對認定為違法建築和超過批准期限的臨時建築，不予補償。

六、補償方案執行

房屋徵收部門與被徵收人按照本方案的補償標準和被徵收房屋價值評估結果簽訂徵收補償協議。簽約期限內，房屋徵收部門與被徵收人達不成補償協議，由徵收部門報請區人民政府按照方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。被徵收人應在徵收補償協議簽訂之日起15日內完成移交手續。

本方案未盡事宜，依據國家、省、市有關國有土地上房屋徵收與補償的相關規定執行。

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