編者按：

屋漏偏逢連夜雨。

今日，光大信託“暫停房地產信託業務”上熱搜。

近日至少有十家信託公司陸續收到“窗口指導”，要求加強房地產信託領域風險防控，控制房地產信託規模。此前，陽光城、金地、旭輝、新城控股、恆大等20家房企登上在公開市場融資的“休克名單”。

對於面臨償債高峰期的房地產行業來說，這是個壞消息。

監管層收緊信託融資，壓力自然迅速傳導至被管制對象——高槓杆、高週轉的房企。它們或國內發債、出海發債，或賣股權、賣項目多方籌集資。比如，千億房企中樑控股為了償還信託貸款只能緊急IPO。

房企融資閥門收緊的信號再次襲來。近年來，監管對房地產融資態度始終不曾放鬆。

此前，多家金融機構由於違規為房地產企業融資被開罰單，銀保監會下發關於整治房地產領域違規融資的文件，媒體報道稱相關部門將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。

《中國經營報》記者注意到，強監管擰緊房企融資閥門後，5月份，40家典型上市房企完成融資總額同比下降52.07%，創2019年以來歷史新低位。房地產類集合信託成立規模為470.95億元，環比下降17.73%。同時，由於國內融資環境緊張，部分有資金需求的房企把目光投向海外發債。

值得注意的是，2019年到2021年，房企將有15.4萬億元債務兌付。在融資收緊及大規模債務兌付的背景下，房地產信託項目違約進一步增多。

信託通道再收緊

作為境內主要融資渠道，公司債也被收緊了。

5月31日，媒體報道稱，由於部分房企拿地激進，在住建部的指導下，央行和證監會將暫停部分房企的債券及ABS融資渠道。不過，多家房企否認並稱“沒有接到書面通知”。

融資寒冬並非驟然而至。自2016 年10月份以來，相關機構從銀行理財資金、信託、公司債以及私募基金四個方面對房地產行業開發資金來源監管趨嚴。2018年房地產開發資金來源於銀行貸款的資金為1.9萬億元，較上年同期下降 7.1%；來源於非銀行金融機構貸款金額為 4,979 億元，同比增長 4.7%，增速同比下滑 37.1個百分點。

自2019年以來，ABS融資收緊的跡象早就有所顯現。今年1月，半個月內6只房地產ABS被中止審查，涉及金額達到240億元。4月，證監會發布ABS監管問答，提到“物業服務費、缺乏實質抵押品的商業物業租金”，不得作為資產證券化產品的基礎資產現金流來源。

監管層對於資金違規流向房地產領域的態度頗為嚴厲。

6月13日，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在2019年第十一屆陸家嘴論壇演講時提到，“最嚴重的是全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產領域，一些房地產企業融資過度擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，助長了房地產投資投機行為。”

記者注意到，近兩年來，監管部門對於房地產行業融資十分謹慎。2019年以來，監管部門在公開場合至少5次提及房地產金融風險。2月25日，銀保監會副主席王兆星表示，“未來監管部門將緊盯房地產金融風險等多個重要風險領域。”2月底，央行金融市場工作會議強調，加強房地產金融審慎管理，落實房地產市場平穩健康發展長效機制。3月5日，郭樹清表示，“下一階段房地產金融政策總的方針不會有改變。”3月9日，王兆星再次明確表示，房地產金融仍是防範風險的重點領域。

5月17日，銀保監會發布《關於開展“鞏固治亂象成果 促進合規建設”工作的通知》（以下簡稱“23號文”），要求商業銀行、信託、基金等各類金融機構按照相關要點開展整治，突出處罰和問責，其中多處涉及房地產領域融資亂象整治。

針對商業銀行，監管提到“資金通過影子銀行渠道違規流入房地產市場”。有業內人士認為，這實際上是對非標渠道的融資進行管控，尤其是通過理財產品、信託工具等變相為房企融資。

此外，23號文還向信託公司明確提出將重點治理通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資等行為。

當前金融嚴監管之下，多家金融機構因房地產融資問題被開罰單。根據銀保監會公開信息，4月1日～5月20日僅50天的時間內，各地銀保監局共開出223張罰單，其中涉及違規“輸血”房地產的罰單有32張，罰沒金額合計1068.7968萬元。與此同時，2019年至今，銀保監繫統已向8家信託公司開出14張罰單，罰沒金額達1214.36萬元，接近去年全年信託公司1460萬元的罰沒金額。

房產信託基金潮起

5月份，房企融資收緊態勢體現在各項融資數據上。

天風證券研究顯示，40家典型上市房企完成融資總額共計367.99億元，較4月份融資總額下降52.07%，創2019年以來歷史新低位。

房地產信託融資規模、收益率亦雙雙下滑。用益信託統計數據顯示，今年5月成立的集合信託產品平均收益率為8.20%，較4月份有所下滑；整個5月，房地產類集合信託成立規模為470.95億元，環比下降17.73%。

記者注意到，當前房地產信託延續了5月的“降溫”趨勢。此外，根據普益標準的信託理財市場週報數據， 6月1日-6月14日期間，房地產領域信託產品共發行127只，成立了37只。而5月份，房地產領域信託產品共計發行496只，成立了403只。

相比之下，今年前四個月房地產信託“輸血”房企近3000億元。相關研究數據顯示，前四月共成立1940只房地產信託產品，募集資金約2850.94億元，較2018年同期增長5.51%，佔整個集合信託規模比例為37.34%。

根據中國信託業協會5月30日公佈一季度業務數據，截至2019年1季度末，投向房地產的信託資金餘額2.81萬億元，佔比14.75%，較2018年4季度末上升0.56個百分點。

中國信託業協會特約研究員周萍分析認為，“今年一季度以來，全國首套房平均貸款利率回落，商品房銷售有所回暖，房企新開工意願增強，預計短期內房企的信託融資需求或難以降低。”

“35號文可以說切斷了信託的前端融資模式。”一位南方地區信託公司研究發展部負責人對記者表示，目前只有股權投資模式在前端融資階段是合規的。

本報記者發現，當前市場上已出現部分房地產供應鏈融資業務，比如購房尾款融資、應收帳款融資等。用益金融信託研究院研究員喻智此前曾對記者表示，“房地產供應鏈融資業務、房抵貸業務、房地產融資租賃、房地產投資信託（REITS）等新型業務模式都是值得信託公司嘗試的新方向。”

值得一提的是，由於國內融資環境緊張，部分有資金需求的房企把目光投向海外。

據瞭解，香港已成為房企們發行房地產信託基金（REIT）的集中地。6月13日，外媒披露招商蛇口計劃今年底至明年初以REIT形式赴港掛牌，集資不少於5億美元，不過這一消息暫未獲得確認。據記者瞭解，截至目前，香港共有10只REIT，包括領展房產基金、越秀房產信託基金、置富產業信託、開元產業信託等。

“救命錢”失靈

這邊“找錢”愈難，那邊“還錢”在即。

本報記者梳理公開報道及上市公司公告瞭解到，今年以來，被曝出現違約或展期的信託包括：重慶典雅地產公司項目所涉及的中誠信託、廣東老牌房企頤和地產的中江信託“中江金龍86號”；華寶信託“慧盈5號-天津天房集團集合資金信託計劃”以及陸家嘴信託、中建投信託起訴中國地產（1838.HK）40億元違約……

“一個稍微大的房企，可能會牽涉到十幾家信託公司。”

事實上，過去幾年，房地產信託和地方城投平臺是信託的主要融資房。信託資金一度被視作在銀行、債券等主流渠道被封堵後的“救命錢”，上市房企越來越依賴信託、基金乃至金交所等非銀渠道融資。

以泰禾集團為例，在2016年到2017年6月之間，來自非銀機構的融資規模由35.7%猛升至56.1%，截至2018年6月末，其信託借款約為613億元，佔比42%。

由於目前地產行業不景氣、房產回款難、棚改貨幣化安置收緊等因素，房地產信託面臨著違約風險，尤其是前期業務激進、擴張較快的信託公司。根據喻智此前研究數據，2018年房地產類信託的風險事件發生的情況相對較少，共有7只產品，涉及金額分別是23.8億元。

中國裁判文書網顯示，五礦信託、中原信託、吉林信託、中建投信託、大業信託、長城新盛信託等十多家信託公司由於金融借款糾紛等原因起訴一些出現債務違約的房企或凍結其資產。

這些房企大多都是債務高槓杆。Wind資訊數據顯示，滬深兩市上市房企在2016年、2017年、2018年的資產負債率分別為76.85%、78.47%、79.73%。以2018年年報為例，*ST華業、魯商置業、中南建設3家的資產負債率分別為98.39%、94.09%、91.69%，位居前三名。

根據恆大研究院的報告，2018年下半年至2021年是房企債務集中兌付期，2018年有2.9萬億元債務兌付，2019年有6.1萬億元，2020年有5.9萬億元，2021年有3.4萬億元。

截至2019年1季度末，信託行業風險項目1006個，規模為2830.59億元，信託資產風險率為1.26%，較2018年4季度末上升0.28個百分點。

周萍認為，“這主要源於去年金融“去槓桿、強監管”政策下，銀行表外資金加速回表，同時平臺公司舉債受到限制，企業現金流相對緊張，少數信託公司展業比較激進，信用下沉較大，導致逾期甚至違約事件增多。”

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記者：陳嘉玲 北京報道

編輯：鄭利鵬