左手融資，右手拿地，這是很多房企非常依賴的擴張手段。“一進一出”的高週轉模式下，不僅資金壓力減小了，也能帶來不錯的業績增長。
特別是今年以來，土拍市場的競爭持續升溫，地能否拿下，拼的是資金實力，再進一步說，是你借錢的能力。有業內人士就曾形容，眼下圈內打招呼的方式已經直奔主題：“融了多少錢。”而就房企內部而言，融資部也一躍而起，力壓銷售部、投資部的風頭，成為最光鮮的部門。
溢價率上漲 “地王”頻出
事情要從持續升溫的土地市場說起。
4月份，土拍溢價率創下近10個月新高。CRIC研究中心的數據顯示，在二線城市優質土地大規模集中成交的帶動下，4月份土地市場成交價格隨之上漲，並達到近一年來的最高點，溢價率更是保持上漲趨勢，創下2018年下半年以來新高。
其中，榜首地塊來自武漢市礄口區的一宗商住用地，起拍價高達70億元，最終由融創底價競得；門檻地塊來自蘇州園區，最終由中海以35.8億元的總價競得，溢價38%。
另據華泰金融控股（香港）有限公司監控下的300城平均土拍溢價4月同比增長了28%，而今年前兩月的數據僅為10%。
此外，前10大地產開發商（按2019年1-5月已支付土地款）用於支付土地收購的金額平均佔到了其合約銷售額的50%以上。
暫且不談資金層面“一進一出”背後埋下的高負債隱患，單就這波“借錢高價拿地”的操作，也足夠引發監管的關注。
在重申房地產信託業務禁區之後，監管部門開始將目光移至房企債市融資上。
經濟通消息稱，內地部分房企日前因拿地激進出現多個“地王”引起監管部門的注意，房地產行業融資經過一輪短暫放鬆後，又將會有所收緊，多家房地產開發商公司債和ABS融資方面的動作被暫停。
據瞭解，監管部門行動的主要原因是相關公司近期在部分城市激進拿地。知情人士表示，監管機構要求開發商的承銷商在某些情況下，暫時不要動用發行人民幣債券或資產支持證券（ABS）的未用額度。
就市場情況而言，從4月開始的土地升溫現象，在5月繼續蔓延。根據中原地產首席分析師張大偉的分析，從熱點城市土地成交情況看，住宅類全國單宗地塊超過20億的多達35宗。有22宗地塊溢價率超過了20%，佔比高達63%。
張大偉還提到，從4月來到5月，部分城市的土地市場出現了局部異常升溫現象。本輪土地市場升溫是從二線城市開始，特別是蘇州、武漢、杭州等為代表。房企拿地額開始增加。部分企業和部分城市開始明顯出現拿地熱現象，37家房企拿地已經超過百億。他認為，土地市場與樓市一樣，依然是隻允許出現小陽春，而不允許入夏。一旦土地市場過熱，不排除升級政策的可能性。
華泰金融控股也在研報中分析到，開發商對地塊的激烈競爭已經引起了監管層注意，開發商重新獲得流動性渠道是其能夠開展強勁土儲補給的主要原因。該機構還預測，若土地市場持續過熱，監管層或將採取更多措施限制開發商融資渠道和土地交易過程，為土地市場降溫。
眾所周知，除傳統信貸和信託產品外，發債也是房企融資的一個重要渠道。特別是自今年以來，房企公司債的發行量大幅增加。
中信建投的統計顯示，2019年1-5月房企公司債發行數量為107只，同比增長94.5%。其中，上市公司發行數量為46只，同比增長64.3%；非上市公司發行數量為61只，同比增長125.93%。規模方面，2019 年1-5月公司債發行規模為1479.5 億元，同比增長108.0%。
公司債發行數量及規模
資料來源：Wind，中信建投證券研究發展部
而隨著房企年報的相繼披露，多家上市房企收到交易所年報事後審核問詢函，要求說明是否存在短期償債風險以及是否有應對措施等問題。
房企融資鏈條持續收緊
而在發債端引起監管部門重視之前，針對房地產融資領域，多個部門已傳遞出“預警”信息。
在5月中旬，銀保監會印發《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》，其中，房地產融資亂象被點名，並明確了金融機構向房企違規提供融資的整治要點，包括前端融資、向資質不達標的項目提供融資以及通過影子銀行渠道提供資金等。
例如針對信託領域，《通知》明確了幾項業務禁區，包括向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，或通過股權投資+股東借款、股權投資+債權認購劣後、應收賬款、特定資產收益權等方式變相提供融資；直接或變相為房地產企業繳交土地出讓價款提供融資，直接或變相為房地產企業發放流動資金貸款等。
資產證券化專家宋光輝認為，《通知》如果嚴格執行，將對目前的眾多房地產信託業務造成重大影響。因從2016年下半年以來，信託業務的房地產融資更有比較優勢的是前端融資，前端融資是指項目沒有四證從而不能獲得開發貸款的情況下作的前期融資，然而《通知》幾乎將之前的前端融資模式全部禁止。
用益信託的統計數據顯示，今年以來，房企通過信託公司發行的信託產品大增近七成至2309只，融資規模近3500億元。
除了釐清業務紅線，監管層面也多次就房地產領域表明態度。例如在5月25日召開的2019清華五道口全球金融論壇上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清在書面致辭中表示，堅決避免出現房地產和金融資產的過度泡沫。
央行金融市場司副司長鄒瀾在5月10日的媒體通氣會上稱，房地產調控和房地產金融政策的取向沒有發生改變，央行將繼續嚴格遵循“房住不炒”的定位，落實好差別化住房信貸政策，繼續做好房地產市場資金管理的相關工作。
此外，住建部亦對房價漲幅過快、房地產市場趨熱的10個城市分別於4月19日和5月18日進行了兩次預警。
據張大偉統計，4月和5月，各地包括部委累計針對房地產的調控措施分別高達60次和41次。整體來看，今年前5個月，房地產調控政策發佈措施高達205次，與2018年同期相比上漲接近30%。
總體來看，在近期房地產調控組合拳的作用下，業界預計隨著融資鏈條的收緊，未來土地市場或呈現降溫。
新金融記者：張晨曲