7月以來，作為房企最重要融資渠道之一的房地產信託監管升級。有消息稱，監管部門對房地產信託進行“窗口指導”，自去年底以來的寬鬆局面也由此告一段落。和去年下半年一樣，房地產融資重新趨緊，土地市場和樓市也將發生變化。
房地產信託監管升級
部分公司將暫停業務
“房地產信託項目要求四證齊全、30%資本金和二級資質，也就是‘432’。監管寬鬆的時候，信託公司往往會打擦邊球，不符合‘432’要求的項目也偷偷做了。現在監管部門將不符合‘432’要求的項目列入負面清單，信託公司即便想做也沒法做了。”杭州一家信託公司從業人員告訴記者，市場消息雖然有些誇大，但是此次監管確實很嚴格。根據監管部門的要求，每一筆信託都要杜絕“違規槓桿”，否則將面臨嚴厲處罰。
此外，中國銀保監會還約談了部分近期房地產信託業務增速過快、增量過大的信託公司。據悉，這些被約談的信託公司將會有意控制業務規模，甚至會在一段時期內暫停業務。雖然後期業務還不至於“一刀切”，但影響著實不小。
此次監管升級，顯然與上半年房地產信託過度“放水”有關。克爾瑞數據顯示，今年上半年房企融資總額同比下降3.6%，但截至2019年5月末，房地產信託資產餘額同比卻增長15.15%。用益信託數據顯示，2018年6月~2019年6月，房地產信託的月度成立規模連續13個月排名集合信託首位。
有業內人士分析稱，今年上半年全國多個城市的土地市場出現小陽春，與房企寬鬆的融資環境有關。這其中，房地產信託“功不可沒”，甚至有一部分銀行資金，通過信託渠道貸給了房企，為房企拿地提供了充裕的資金。
房地產信託過度“放水”，一些不良後果也隨之產生。4月，中泰信託旗下的“中泰·貴州凱里項目貸款集合資金信託計劃”就被曝出現部分逾期，涉及資金2.27億元；5月，安信信託一款產品產生逾期，涉及項目金額約28億元。
房地產信託利率將回升
中小房企受影響最大
去年下半年，房地產融資也曾一度趨緊，房地產信託利率一度飆升至13%以上。今年以來，隨著資金面總體寬鬆，房地產信託融資成本也逐步回落，目前利率11%左右，資質較好的房企甚至可以拿到9%。
“隨著此次監管升級，接下來房地產信託利率肯定也會逐步回升，或將重回去年下半年水平，綜合成本高達15%以上。信託公司最便宜的資金來源是銀行，但是在強監管下，銀行資金將無法進入房地產信託。”一名業內人士不無憂慮地向記者表示，以目前房地產行業的平均利潤率來看，這樣的融資成本恐怕是大多數房企難以承受的。
不僅如此，一些不符合“432”要求的開發項目，無法通過信託融資後，只能被迫選擇其他融資成本更高的渠道。目前的房企融資渠道主要有公司債、銀行、信託、私募等，其中公司債和銀行貸款對房企資質要求很高，一般的中小房企只能退而求其次選擇信託。房地產信託監管升級後，一些房企可能就會選擇私募甚至是民間借貸，以求渡過資金難關。
房企拿地熱情將減弱
併購潮或在年底湧現
融資環境寬鬆的時候，一些激進的開發商往往是拿完地之後再去融資，因為土地款一般要求3至6個月內交清，為融資提供了充裕的時間。但接下來這種玩法就可能有很大風險，萬一拿了地融資不成怎麼辦？因此，土地市場或將直接受到影響。
在杭州市場，拿地激進的閩系房企將不得不放緩拿地步伐。“一些閩系房企在擴張過程中資金槓桿很高，按照‘432’的要求，房企自有資金必須達到30%。如果嚴格執行這一規定，高槓杆也就難以為繼，接下來很可能會相應調整戰略。”業內人士分析說。
事實上，過去兩年中在杭州激進拿地的閩系房企以及其他幾家房企，今年上半年在杭州土地市場上的活躍度開始減弱。相比之下，倒是一家上市不久的本土房企，出於上市業績的需要，今年已是頻頻拿地，在接下來日益趨緊的融資環境中，將經受一定的考驗。
就在7月16日，新湖中寶發佈公告稱，該公司及全資子公司新湖地產集團有限公司與融創房地產集團有限公司簽署《合作協議書》，融創或其指定方將受讓新湖地產持有的兩個項目，交易總價款為67.05億元。新湖中寶表示：“本次交易有利於加快公司現有項目開發進度，加速資產週轉，優化公司資產負債水平。”
由於今明兩年都是房企的償債高峰期，在無法展期或續貸的情況下，出售項目將成為更多房企的理性選擇。如果房地產融資持續趨緊，不排除年底會再現一波併購潮。（來源：錢江晚報）
"相關推薦
