任志強最新的發言在這裡！他從沒說過18年房價暴漲！

今天，朋友圈被一篇文章刷屏了……

其實不用想也知道，大炮是不會說“2018年下一輪房價要暴漲”這類話的。

國慶前，小午去參加第十三屆中國地產金融年會，應該是大炮最近的一次發言。他分享的主題是“為什麼要買房”，也沒有提到18年房價的事情。

地產情報站也做了跟蹤報道。

因為全程不允許拍攝，錄音，也不允許對外報道，小午就不分享講話內容了。估計大炮也是怕了媒體，很多媒體都是捕風捉影，或者吸睛的標題黨，把大炮坑慘了。

雖然不能分享大炮最新的講話內容，還是能分享大炮曾經的發言，對吧。

關注大炮比較久了，其實就知道，他的很多觀點，是重申多次的。

嘻嘻嘻。

房地產的投資屬性

以下來自，15年12月份諾亞財富鑽石年會上，任志強的發言。

投資開發商，還是投資房地產?

房地產投資，這個概念其實指向兩種不同的投資方式：一種是指購買房地產基金，這種方式其實投的是房地產開發商;另一種是指購買房產，這是投資土地上的那個房子。

第一種購買房地產基金的投資方式，投資的是房地產開發商，而投資房地產開發商真正投的是一個生產過程，而並非房地產。開發商是一個城市建設的組織者，我們常常看到有些媒體說房地產開發商是重資產，這其實搞錯了，大多數房地產開發商的報表上沒有重資產，幾乎所有的房子都在流動資金的範圍之內，或者在生產建設的過程範圍內，在庫存範圍內，房子賣完了之後就什麼都沒有了。

所以投房地產和投開發商是兩回事，人們通常所說的房地產投資，其實更多的是指投資房產。

置業是中國傳統的投資行為

傳統上中國人把置業叫做家族的投資。比如，故宮就是皇家家族的投資，明清兩代中它每年都在不斷地擴大和建設;再比如喬家大院，也是經過了幾代人的努力才有了今天每年有四百多萬人群參觀、經濟收益非常大的喬家大院。可以看到中國人在過去的私有財產這時候變成了一個巨大的投資。擁有房產和擁有黃金是中國人幾千年來的投資方式，對於安土重遷的中國人來說，房子更是重中之重。

私人自住房也是一種投資

有的人說：“我只有一套房子，自己在住的，怎麼投資呀?我沒有辦法投資。”這是非常錯誤的概念。大家可以看看，除了房子以外，還有什麼東西能夠成為擁有巨大槓桿作用的金融工具?比如說要按揭貸款買黃金，這是不可能的事情。

房地產在世界各國都是金融工具，私人自住房也是一種投資行為。我們買房子，像在早期的時候就是用20%的首付獲得了80%的槓桿率，而這80%的槓桿率有二十到三十年的週期。這個槓桿作用實際上在貨幣貶值的過程中產生了一個巨大的收益。

很多人認識不到，貨幣其實是一個貶值的過程。十年前的一塊錢已經不值一塊錢，三十年前我們大部分人的工資只是四十多塊錢，但是當時四十塊錢已經能夠維持一家三口人的基本生活，但是今天的四十塊錢只能買一兩個蛋糕。如果把二十年後、三十年後的錢拿到今天花，可能就賺了錢了。這個在經濟學上叫做鎖定未來收入流。

一個人不會知道他未來的收入是多少，也不知道明年、後年、大後年能賺多少錢，更不能去預期二三十年後一個月的工資是多少。如果我們現在按平均每六年到七年工資收入翻一番，二十年至少翻了三番，但是三番意味著什麼呢，意味著你的生活水平並沒有大幅度地提高，因為貨幣貶值了，可能貶值都在翻倍。所以說，貨幣貶值和貶值翻倍的過程中，按揭貸款至少能把未來收入的一部分鎖定，而房子是鎖定未來收入流最好的辦法。

中國人房屋需求在哪裡?

家庭分裂速度越來越快，人口聚集效應明顯是住宅需求不斷提高的兩大因素。家庭分裂最簡單的意思就是一個家庭有幾口人。

1985年，我們國家平均一個家庭有3.74個，而現在上海大概平均每戶家庭只有2.62人，中國所有城市的數據是每戶家庭2.84人，城鄉一起統計則是每戶家庭3.02人，家庭實際上越來越縮小。

我們過去講究大家庭，越大越好，現在是小家庭，越小越好，現在城市裡一個人住一套房子占城市家庭的比例是14%，一代人住一個房子的比例是48%，一家三口，一代人住一套房子的用戶需求越來越多。而且家庭分裂速度越來越大，我們大部分地方都在城鎮化，社會也在老齡化的過程中，家庭分裂速度在這些過程中對住房需求的提升是越來越高的，而不是越來越低。

人口聚集效應，就是當人口在逐漸向城市聚集的時候，對住房要求也越來越高。有人擔心我們會出現像日本20世紀90年代之後出現的房地產泡沫，但是日本出現泡沫的背景是其城鎮化已經超過了70%，中國城鎮化預計還將持續二三十年，這個區別還是很大的。

房地產投資的多元化

如今我們所處的一個大背景是城鎮化，城鎮化是不可避免的，城鎮化帶來了高工資和高房價的侷限，這具有兩面性。對於房地產投資來說，應該關注到城鎮的活力吸引著人口的流動，而人口的流動帶動了財富與能力的轉移，城市競爭環境帶來勞動者收入水平的提高，高房價又在不斷地調整人口結構，留下優秀的、更具有競爭優勢的、擁有較強購買能力的人群。

在這個過程中，我們已經可以看到投資的多元化。首先是房地產投資向更多的服務轉化。房地產投資不僅僅是指買一個住房，還有商業寫字樓，有教育和醫療。當更多類似於對健康、醫療、教育的依賴性存在的時候，地產投資的變化會越來越多了。我們知道市場上有幾個基金已經在大量地收購舊的寫字樓，還有醫院等等。

其次，房地產投資多元化體現在向中心集中。對比各國的情況，大多數國家都是從中心城市開始向外延擴大，比如現在的北京、上海等。但是像澳大利亞這樣地廣人稀的地方，城市發展已經向市民集中，推動向市民集中的力量越來越大。

第三，新舊之間的轉換非常明顯。最初開發商都以建立新房為主，但我國一些城市二手房的交易量開始超過一手房，而逐漸的變化趨勢是二手房的投資收益會高於一手房，舊樓改造、舊建築群的轉型等項目會越來越具有投資價值。

此外，無產權的置換在市場中優勢明顯。目前中國在有產權和無產權的房產競爭中，無產權部分的交易最高。我國1995年以前的建築，大部分是隻有產權證，而沒有產權年限，只要能收購這些房子加以改造、轉型，是一個非常巨大的投資機會，而市場上這樣的情況也會越來越多。

還有一個有意思的情況是越來越多的中國人把大量的投資放到海外去購買舊房，這主要是金融工具的作用。在市場化的過程中，金融工具實際上決定著房地產投資的成敗，其實就是利率的高低所帶來的投資機會。

什麼時候買房

以下來自：任志強著作《野心優雅》

許多人在每次調控時都會問到同一個問題：“什麼時候買房？”開發商則會問：“什麼時候買地？”這也是每一個投資者面臨的問題，二十多年過去了，仍然有許多人沒弄懂其中的道理。

最簡單的原則是“低潮時買地，高潮時賣房”，但必須有幾個前提條件。

地主之所以能成為地主，從經濟學的角度看，絕不會是在農業豐收的年景去收購土地而成為地主。因為豐收的年景中農民並不缺糧，當然也用不著賣地，如果一定有人要買豐年的土地，那麼農民也會按豐年的產出估了高價，那也就沒人會去買了。

地主一定會在災年收購農民的土地，一是災年農民沒了存糧，不得不用土地去換取糧食渡過難關，活下去至少還有生存的希望，如果寧可餓死也不賣地，那麼地又有什麼用呢？二是災年土地的價格低，只能以災年的產量來估值。

因此災年是地主購買土地的好時機。

但地主靠什麼在災年還能購買土地呢？那就是靠存糧，有充足的糧食渡過災年，並有充足的糧食可以用於交換土地，還要充足到有能力進行下一年的生產投入和等到獲得下一年的收成。如果不能形成這樣一種有足夠能力的循環，那麼地主也會餓死。

“低潮時買地”的前提條件是“是否有足夠的現金流”，我轉讓土地就是為了獲取必要的現金，讓剩餘的土地能產生更多的效益。

買房也是一個道理，要學會逆週期操作。低潮時買房，高潮時賣房。