任志強最新發言：話風明顯溫柔了許多，但仍然乾貨滿滿！

周通先生在其公眾號“通貨朋仗”上公佈了任志強先生最新一次的內部交流發言的文字版。全文有15000多字，也並不是完整版，（時間關係，任被終止發言）。

全文讀下來，給融360房貸君的感覺是，任的話風要明顯溫柔不少，但就已公開的部分來說，仍然乾貨滿滿，特別是點評當下各地所採取的措施方面，仍然值得我們參考。看慣了官宣的我們，再來看看任的觀點，或許你會有新的認識。

1、我們的房地產並不是完全的市場化，這決定了我們的房價會非常可控

真正意義上的房地產市場，也要奉行客戶是上帝的經營策略，開發商所要做的就是生產讓購房者滿意的房子，並且能夠自由交易和定價。但我們的房地產交易不自由，定價也不自由。

這意味著房地產不是一個完整的市場，不完整就意味著高度可控。比如當前所採取的“五限”策略就是，不能交易，就不會有漲跌，限制交易，就限制漲跌，高的少賣點，低的多賣掉，零增長的數據就有了。

融360房貸君（fangdai123）認為，這一點最直接的表現就是國家統計局公佈的月度70個大中城市房價數據和房地產開發投資和銷售數據。這兩個常規數據非常玄妙，與其說它反映了房價變動和開發投資銷售情況，倒不如說它反映了調控的精準性：人口向大城市集中的時候，土地供應卻向中小城市傾斜，結果就是好的城市房價上不去，差的城市房價被刺激了。

2、土地、戶籍、金融均無實質改變，房地產的趨勢也不會實質性改變

土地仍然是隻有一個供貨方，它的策略到現在都沒有變。戶籍更是如此，租房落戶的門檻很高。

金融也沒有明顯變化，任在這裡舉出一個例子——房產基金，我們到現在也沒有引入。

房產基金的優勢是門檻低，人們可以通過買賣房產基金的形式間接投資房地產，這樣就避免了直接買房的高門檻，同時分享房地產紅利。類比一下，假如買房是一次性買入1萬手股票的話，那麼買房產基金就等於買1手、10手或者100手，只要這隻股票業績好，業績不好還可以換股，所有人都能參與進來才是共贏。而不是像現在這樣，首付低了，炒房就多，首付高了就把剛需拒之門外。

3、我們的房租水平並不低，因為你不是全款買房

租金水平相對於房價的確很低。但別忘了，我們買房並不是全款，用2成或者3成的房款就入手一套房，然後出租，這實際計算投入產出比，其實房租水平並不低。

要想讓房租真正實惠，只有一個法子，那就是有足夠多的低成本的房子，做到低成本就必須把地價降下來。當前開發商運營的租賃公寓，成本仍然很高，未來房租也便宜不了。

4、中國有650個城市，我們只跟蹤了70個城市房價數據

我們跟蹤的只有70個城市，剩餘590個城市並沒有公佈，實際上大部分城市的房價並不高，三四線城市以下，平均不足4000塊錢。

現在大量的城市房價比地價便宜，原因是現在的房價對應的是原來的地價，而現在的地價則對應的是今後的房價，所以未來房價怎麼走，可想而知。

5、信貸從緊，還看不到放鬆的可能性，下半年到明年是開發商還債高峰期

去槓桿讓個人房貸越來越少，開發商資金鍊也日趨緊張。今年下半年一直到2019年都是開發商的償債高峰期，不排除開發商會因為業績和資金鍊問題降價賣房。

6、政策轉向需要2個條件

一是房地產基本面快速下行，二是經濟明顯波動，投資不足導致GDP增速明顯波動。今年上半年GDP超預計主要歸功於兩點，一是基礎設施投資快速增長，二是房地產銷售火爆。但任預計明年可能會快速下行，從而影響GDP 增速。

7、微觀層面的限價限貸限賣等等措施，實際上影響五個方面，分別是資金流向（不買房就買其他的資產）、社會心理（趨於分化，一部分人盼著降價後出手，一部分人是越限越買）、價值取向（越來越模糊）、資源分配、消費能力和權利（首付影響買房能力，限購就影響買房權利）。這些都對房價產生巨大影響。

8、中國的個人房貸基本沒風險

一手房市場，只有22%的購房款是來自於貸款，二手房也只有40%多來自於貸款。第三類是房抵貸用於其他經營性活動，這部分是有風險的，大概有五六萬億，但這部分不屬於房地產貸款。

9、房價是在持續上漲的

國家統計局每個月公佈的房地產開發投資和銷售數據中，商品房銷售面積增速一直是低於商品房銷售額的，東部、中部、西部、東北皆是如此。這中間的增速差就表明房價實際上是在持續上漲的。