成都12月預計1804畝住宅用地入市最高起拍樓面價14124元/㎡

房產成都房天下 2018-12-09

根據成都市公共資源交易服務中心發佈的公告，12月成都擬出讓土地已達3000餘畝，其中24宗將在本月陸續登上拍賣臺，包括21宗住宅用地（含純住宅、住兼商、商兼住），約1804畝，以及3宗純商業用地。在2018年“餘額”所剩無幾之際，成都土地市場迎來年底最後一波供應潮。

一方面，臨近年末加快供地節奏並非成都個例，以北京、廣州為代表的全國多個城市供地都在第四季度提速，“補供給”意味明顯；另一方面，年底便於進行盈餘差額調整，成都近幾年在12月都出現住宅用地成交高峰。就量而言，房企似乎可以“精挑細選”，但就用地條件和宗地成色看，是機會也可能是雞肋。

2017年大成都住宅用地月度供銷情況

市場背景

成交量同比上漲58% VS 樓面價下跌45%

房企拒絕高位站崗拿地態度各異

縱觀2018年成都土地市場，整體成交“量升價跌”，流拍現象時有發生，區域成交結構分化，主城仍待解渴。

從成交量看，銳理數據監控顯示，截至11月，2018年大成都已成交住宅用地（含純住宅、住兼商、商兼住，下同）137宗約11196畝。其中遠郊勢頭凶猛，成交4938畝，佔比44%，成為絕對的主力；近郊成交2507畝，佔比22%；天府新區成交2201畝；而主城六區僅成交1550畝，位居末席，與2017年的2633畝與2016年的2327畝仍存在較大差額。

2018年前11月各區住宅用地成交量情況

從溢價率看，2017年成都住宅用地平均溢價率為44.33%，2018年則跌至13.28%，即使熱門如主城區，平均溢價率也僅14.81%，與去年的45.92%相差甚遠。

2018年各區住宅用地成交溢價率情況

從成交價格看，2018年前11個月成都住宅用地平均成交樓面均價為4019元/㎡，環比2017年下降幅度達45%。一方面要得益於遠郊土地的巨量成交起到了分攤的作用；另一方面在於房企拿地態度的轉變，出價趨緊。今年前11月成交11196畝住宅用地，同比去年上漲58%，但形成對比的是成交總金額同比卻下滑31%，一升一降背後也反映了今年並未出現太多可以“誘惑”房企出手的“優質地塊”。

從房企需求端看，面對巨量的土地供應，在“多限”調控政策與資金困難兩座大山壓頂的情況之下，房企亦不敢超預期拿地。在此前的《2019房企拿地策略|央企、宇宙房企們的N種態度》一文中，銳理君也整理分析過，目前不少房企都秉持少拿、精細化拿地為主基調，著重關注城區優質地段地塊；也有房企轉向二手地、收併購；甚至有房企表示將暫時按兵不動；另外共性的一點是，對三四線與遠郊“興趣驟降”。

觀望、謹慎態度成為主旋律。

但，也有個別房企曾向銳理君透露，其目前仍有投拓預算需要消化，正在尋覓合適的地塊伺機出手。實際上，有數據顯示，目前已有二十餘家房企前十一月新增土儲貨值已經超越去年全年，這意味著其補倉動作將會減弱；加上一些房企的戰略動作收縮，在供應增加的情況下，接下來拿地競爭激烈程度將會被稀釋，對於想要逆週期囤地的房企可以抓住此次契機。

那麼，房企是否能成功“撿漏”？12月是否能迎來一次土地成交高潮？

宗地信息

近2000畝住宅用地開閘主城區喜提6宗地入市

然而人才公寓住房+嚴苛的附加項難難難！

截至目前，12月擬出讓住宅用地已累積到21宗，總用地面積約1804畝。為方便直觀瞭解，銳理君已將宗地基本信息提煉成如下表格，整體來看：

12月擬出讓住宅類地塊

區域分佈三大圈層雨露均沾

11月顆粒無出的主城區終於迎來金牛區、成華區、武侯區共6宗地補給；近郊郫都、龍泉驛、雙流均有出讓地塊，其中雙流區以8宗約727畝成為供應的當之無愧的中堅力量。這之中也不乏一些熱門板塊供應，如武侯新城、怡心湖、華府板塊等。

用地面積百畝地塊扎堆

即將出讓的地塊中用地面積小於50畝的有5宗，最小的為武侯區紅瓦寺地塊，僅佔地16.16畝，但它同時又是成都迄今起始樓面價最貴的地塊，高達14124元/㎡；同時面積超過百畝的地塊則有9宗，最大的青白江地塊達到228.6畝，可開發體量約38萬方。

人才公寓（住房）用地唱主角

已公佈的出讓文件顯示，在這二十餘宗地塊中，人才公寓用地（人才安居住房）加需要配建移交人才住房套數的宗地達到8宗，另外還有一宗產業配套住房項目用地。除此之外，宗地的附加條件也同樣嚴苛，如配建租賃住房與學校、自持非住宅項目物業比例不低於70%、建設藝術家村落5000㎡，引入不少於10名國內外知名藝術家……

天府新區地塊部分出讓條件

根據成都市國土資源局發佈的《2018年成都市經營性建設用地供應計劃》，2018年成都市經營性建設用地供應計劃總量為16300畝；根據銳理數據監控，截至11月底，今年成都已供應土地20665畝（含住宅與商服用地），從總量看，供應計劃已完成。因此， 12月擬出讓用地大都有政策性條件要求也就不難理解了。

當然，具體來看，個別地塊品相良好，也不失為一次“撿漏”的機會點。

拍賣場次：12月10日

宗地一

宗地位置：雙流區永安鎮鳳凰村4、5組

淨用地面積： 89.7175(畝)

土地用途分類：住宅兼容商業

地塊特殊標籤：人才公寓

商業佔比上限： 10%

計算容積率： 2.5

可開發體量： 14.95292(萬㎡)

起始樓面地價： 2520(元/㎡)

保證金： 11400(萬元)

其他補充指標：本宗地為人才公寓項目用地①、建設規模：住宅部分戶型範圍：60-220平方米，戶型配比由競得人結合人才住房戶型需求自行確定；②、供應對象：住宅部分由成都天府國際生物城管委會（籌）提出租售方案，報成都天府國際生物城合作共建領導小組執委會批准；商業部分由競得人提出租售方案，報成都天府國際生物城管委會（籌）批准。

宗地二

宗地位置：都江堰市奎光塔街道張家灣社區

淨用地面積： 13.9123(畝)

土地用途分類：商業

使用年限： 40年

計算容積率： 2.8

可開發體量： 2.596964(萬㎡)

起始樓面地價： 642.8568(元/㎡)

其他補充指標： 1、產業准入條件：該宗地位於濱江新區文化娛樂集聚區，競得人須在宗地範圍內建設建築面積不少於10000平方米且不得大於25970平方米的專業樓宇，為園區內入駐企業提供企業孵化、科研、辦公、總部基地及商業服務配套等功能；2、競得人須100%自持商業物業。

宗地三

宗地位置：都江堰市青城山鎮和樂社區

淨用地面積： 37.4676(畝)

土地用途分類：商業

使用年限： 40年

計算容積率： 0.9

可開發體量： 2.248057(萬㎡)

起始樓面地價： 1366.6661(元/㎡)

其他補充指標： 1、37.4676指標價款；2、產業准入條件：該宗地位於大青城休閒旅遊產業園區，競得人須在宗地範圍內建設建築面積不少於10000平方米且不得大於22480平方米的專業樓宇，為園區內入駐企業提供企業孵化、科研、辦公、總部基地及商業服務配套等功能；3、競得人須100%自持商業物業。

拍賣場次：12月11日

PS：宗地一曾於2018年4月3日因故終止，重新掛出後，樓面價由9568元/平米降至8700元/平米。

宗地一

宗地位置：金牛區鳳凰山單石橋

淨用地面積： 102.7649(畝)

土地用途分類：純住宅

使用年限： 70年

計算容積率： 2

可開發體量： 13.7019(萬㎡)

起始樓面地價： 8700(元/㎡)

保證金： 23850(萬元)

容積率： 1號地塊：不大於2且不小於1（計入容積率的總建築面積不大於52677平方米且不小於26339平方米。）；2號地塊：不大於2且不小於1（計入容積率的總建築面積不大於84342平方米且不小於42172平方米）。

宗地二

宗地位置：金牛區天回鎮街道木龍灣社區1組，白塔社區5組

淨用地面積： 136.0194(畝)

土地用途分類：純住宅

地塊特殊標籤：人才公寓

使用年限：住宅用地70年

計算容積率： 1.5

可開發體量： 13.6019(萬㎡)

起始樓面地價： 7887(元/㎡)

保證金： 21500(萬元)

容積率：不大於136019平方米且不小於90679.6平方米

其他補充指標：人才公寓項目用地，戶型配比：60㎡不低於10%，90㎡不低於20%，120㎡不低於20%，其餘50%戶型由競得人自行確定；3、成品住宅（全裝修）建設比例100%。

拍賣場次：12月12日

宗地一

宗地位置：郫都區安德鎮泉水村五社、六社

淨用地面積： 38.3104(畝)

土地用途分類：純住宅

地塊特殊標籤：產業配套住房

使用年限： 70年

計算容積率： 1.5

可開發體量： 3.831042(萬㎡)

起始樓面地價： 1244(元/㎡)

保證金： 1200(萬元)

容積率： ①號地塊：容積率不大於1.5且不小於1；②號地塊：容積率不大於2.4

其他補充指標： 1、出讓宗地為安德川菜產業配套住房項目用地：（1）、建設規模：計入容積率總建築面積不大於38310平方米；戶型面積為60平方米至120平方米的比例不低於70%，剩餘戶型面積可根據建設工程設計方案合理確定；（2）、供應對象：本園區配套住房僅針對郫都區委、區政府根據相關規定認定的人才進行定向租賃或銷售。2、②號地塊為公建配套用地，應配建計入容積率建築面積不小於8000平方米的社區綜合體；3、成品住宅面積比例應達到60%；4、本宗地設置有底價。

宗地二

宗地位置：青白江區鳳凰路以東、鳳祥大道以南（市儲備中心合作地塊）

淨用地面積： 103.0848(畝)

土地用途分類：商業兼容住宅

計算容積率： 2

可開發體量： 13.744638(萬㎡)

起始樓面地價： 3000(元/㎡)

保證金： 8300(萬元)

容積率：大於68723.19平方米，且不大於137446.38平方米

其他補充指標： 1、時序要求：商住混合用地涉及分期開發的，應先產業開發，後住宅建設；2、宗地商業部分須建設020場景互聯網式購物中心；3、須持有宗地內商業物業建築面積不低於7萬㎡；4、競得人須引進生鮮超市、大型影院、020海外購體驗館、無人店等業態，其中自有商業品牌經營面積不低於40%；5、成品住宅不少於60%；6、本宗地設置有底價。

宗地三

宗地位置：龍泉驛區柏合鎮黃角樹路以北、柏學北路以西

淨用地面積： 52.1058(畝)

土地用途分類：純住宅

地塊特殊標籤：人才公寓

使用年限： 70年

計算容積率： 2

可開發體量： 6.94744(萬㎡)

起始樓面地價： 5150(元/㎡)

保證金： 11000(萬元)

容積率：計入容積率總建築面積不大於69474.4平方米且不小於34737.20平方米（不大於2.0且不小於1.0）

其他補充指標： 1、本宗地為人才安居項目用地：①、戶型配比為：90㎡不低於20%，120㎡不低於30%，其餘50%戶型由競得人自行確定；②、裝修標準：開發項目整體成品住宅建設比例為100%；③、須配建並無償移交的公建配套按照相關要求執行；2、結合我區實際，按不低於80%成品住宅方式進行開發建設。

拍賣場次：12月14日

宗地一

宗地位置：青羊區文家街道辦事處蔡橋社區1、2組，華嚴社區7組

淨用地面積： 58.0293(畝)

土地用途分類：純住宅

地塊特殊標籤：租賃住房

使用年限： 70年

計算容積率： 2.5

可開發體量： 9.671542(萬㎡)

起始樓面地價： 7779(元/㎡)

保證金： 15100(萬元)

容積率：不大於96715.42平方米。

其他補充指標： 1、競得人須在出讓宗地範圍內建設計容建築面積不小於14500平方米的租賃住房（租賃住房單套建築面積控制在60-120㎡範圍內）；2、各類戶型面積按60-80平方米、80-100平方米、100-120平方米標準設計；其中，60-80平方米戶型的建築面積不得低於租賃住房總建築面積的30%，80-100平方米戶型的建築面積不得低於租賃住房總建築面積的40%，100-120平方米戶型的建築面積不得低於租賃住房總建築面積的20%，剩餘部分由乙方自行確定；3、成品住宅（全裝修）建設比例達到項目住宅建築面積的100%。

宗地二

宗地位置：武侯區紅瓦寺11、13號，一環路南一段16號

淨用地面積： 16.1624(畝)

土地用途分類：住宅兼容商業

商業佔比上限： 30%

使用年限：住宅用地70年、商業用地40年

計算容積率： 2.9999

可開發體量： 3.2324(萬㎡)

起始樓面地價： 14124(元/㎡)

保證金： 9150(萬元)

容積率：不大於32324平方米（可兼容商業比例大不於30%）

宗地三

宗地位置：天府新區正興街道秦皇寺村五組，興隆街道羅家店村二、三組（夔州路東側，興康二街北側）

淨用地面積： 105.2907(畝)

土地用途分類：商業兼容住宅

地塊特殊標籤：產業配套住房,重大產業用地

商業佔比上限： 65%

使用年限：住宅用地70年、商服用地40年

計算容積率： 4.499

可開發體量： 31.58(萬㎡)

起始樓面地價： 4811.0982(元/㎡)

保證金： 45590(萬元)

容積率：商業服務業設施兼容住宅用地不小於7.10萬平方米且不大於31.58萬平方米，其中兼容住宅計容建築面積不大於總計容建築面積的35%；幼兒園用地滿足行業主管部門要求，結合方案合理性確定。

其他補充指標： 1、該宗地屬四川天府新區成都管委會確定的重大產業項目用地，主要用於建設企業區域總部及商業綜合體；2、產業准入條件：（1）、競得人須在宗地範圍內建設建築面積不少於10萬平方米的企業區域總部以及建築面積不少於9萬平方米的國內知名品牌商業綜合體（含購物中心及特色商業街），其中，企業區域總部須引進不少於1家的世界500強西南區域總部企業以及不少於50家的與糧油、食品、商務、會展、金融（含銀行、保險、信託、期貨等）、電子商務、文化創意等相關的企業和機構入駐（含管理及結算業務）；（2）項目總投資額不得低於20億元人民幣（不含土地出讓價款和持證準用價款）；3、根據相關要求，為精準保障天府中心住宅需求，本宗地開發建設的商品住房須定向租售給天府中心入駐企業和機構的工作人員，本宗地按照產業准入條件引入的企業和機構的工作人員可優先租購；4、競得人須自持非住宅項目物業比例不低於70%，其中，須自持商業綜合體全部項目物業；5、幼兒園規劃規模：規劃班額12個班，學位360個，校舍建築面積不低於5600平方米，在室外設置戲水池和戲沙池。

拍賣場次：12月18日

宗地一

宗地位置：雙流區公興街道藕塘村集體、6、7組

淨用地面積： 156.3025(畝)

土地用途分類：純住宅

地塊特殊標籤：人才公寓

使用年限：住宅用地70年

計算容積率： 2.499

可開發體量： 26.04(萬㎡)

起始樓面地價： 7300(元/㎡)

保證金： 58000(萬元)

容積率：地塊一：不小於57900平方米且不大於144600平方米，地塊二：不小於46400平方米且不大於115800平方米。

其他補充指標： 1、須在地塊內側配建公共服務設施：（1）、用地面積不小於8050平方米的幼兒園，班數為15個班，建築滿級不低於6133平方米，單方造價不低於5000元/平方米；（2）、用地面積不小於1600平方米的全民健身活動場所；2、配建人才住房要求：競得人須在宗地範圍內配建並無償移交配套住房數150套（其中建築面積120平方米的配套住房75套；建築面積140平方米的配套住房75套）及地下停車位；3、住宅建築不得設置底層商業，須集中獨立佈置。

宗地二

宗地位置：雙流區公興街道藕塘村集體、5、6組

淨用地面積： 93.0322(畝)

土地用途分類：純住宅

地塊特殊標籤：人才公寓

使用年限：住宅用地70年

計算容積率： 2.4991

可開發體量： 15.5(萬㎡)

起始樓面地價： 7300(元/㎡)

保證金： 34000(萬元)

容積率：不小於62100平方米且不大於155000平方米

其他補充指標： 1、須在地塊內側配建公共服務設施：（1）、用地面積不小於800平方米的全民健身活動場所；2、配建人才住房要求：競得人須在宗地範圍內配建並無償移交配套住房數100套（其中建築面積120平方米的配套住房50套；建築面積140平方米的配套住房50套）及地下停車位；3、住宅建築不得設置底層商業，須集中獨立佈置。

宗地三

宗地位置：雙流區黃水鎮紅橋社區5、6組

淨用地面積： 103.2767(畝)

土地用途分類：純住宅

使用年限：住宅用地70年

計算容積率： 1.5

可開發體量： 10.3276(萬㎡)

起始樓面地價： 5000(元/㎡)

保證金： 16000(萬元)

容積率：不小於68852平方米且不大於103276平方米

其他補充指標：（1）、須在地塊東側配建淨用地面積5979.33平方米的幼兒園，班級規模為12個班，建築面積不低於4907平方米，單方造價不低於5000元/平方米；（2）、須在地塊東北側配建淨用地面積13492.67平方米的服務設施。

宗地四

宗地位置：雙流區協和街道三江村2、3、4組

淨用地面積： 120.1988(畝)

土地用途分類：住宅兼容商業

商業佔比上限： 10%

使用年限：住宅用地70年、商業用地40年

計算容積率： 1.9992

可開發體量： 16.02(萬㎡)

起始樓面地價： 7850(元/㎡)

保證金： 38000(萬元)

容積率：不小於80200平方米且不大於160200平方米，其中可兼容計入容積率的商業面積不大於16020平方米

其他補充指標： 1、須在地塊內側配建用地面積不小於1000平方米的全民健身活動場所；2、住宅建築不得設置底層商業，須集中獨立佈置。

宗地五

宗地位置：大邑縣安仁鎮集鎮區

淨用地面積： 119.4661(畝)

土地用途分類：商業兼容住宅

使用年限：商業40年、住宅70年

計算容積率： 1.1

可開發體量： 8.76085(萬㎡)

起始樓面地價： 2181.8175(元/㎡)

保證金： 4780(萬元)

容積率：容積率大於1.0且不大於1.1，計入容積率總建築面積不大於87608.50平方米

其他補充指標： 1、建設藝術家村落5000㎡，引入不少於10名國內外知名藝術家；2、建設民間非遺大師工作室1000㎡，並引入不少於10名省級以上大師作品展覽館1000㎡；3、按照國家5A級旅遊景區標準相關要求，在迎賓大道北側配套建設不低於300㎡的遊客中心和不低於3000㎡生態停車場；4、宗地自持計容商業物業比例不低於50%。