踏入7月,多家房地產機構發佈廣州房地產市場2019年上半年回顧及展望,天河CBD房地產市場“中考”成績單也隨之出爐。
高力國際數據顯示,珠江新城甲級寫字樓市場連續7個季度無新增可租賃供應,空置率連續5個季度低於5%,已步入成熟期。租賃交易方面,今年上半年,珠江新城片區的情況跟隨全市大勢,甲級寫字樓市場租賃成交面積同比下降23%,租金增速放緩。
據第一太平戴維斯錄得的監測數據,珠江新城寫字樓第二季度空置率環比上升0.1%至4.9%；平均租金環比下跌0.4%至205.6元/平方米/月。
相比寫字樓市場需求和租金漲幅方面,CBD的零售物業市場在上半年成績不俗。由於天河路和珠江新城等核心區域商圈的新增供應缺乏,但又是零售商進入廣州或在核心區擴張時的首選,多家機構的報告指出,目前,廣州優質零售物業首層平均租金水平表現穩健,天河路、珠江新城核心商圈租金水平錄得小幅上漲。
寫字樓：
上半年租賃同比減少23%，租金增速放緩
根據高力國際錄得的數據,2019年上半年廣州核心商圈新增可租賃甲級寫字樓面積有限,僅約6.8萬平方米。市場需求有所放緩,上半年淨吸納量僅8.3萬平方米。目前廣州甲級寫字樓整體空置率為4.2%,同比小幅上升0.3個百分點。
其中,珠江新城板塊連續7個季度無新增可租賃供應,空置率連續5個季度低於5%。高力國際華南區董事總經理馮文光表示,珠江新城子市場已步入成熟期。他介紹,過去4個季度,廣州核心區寫字樓新增可租賃供應均集中在琶洲,合計約25萬平方米。琶洲呈現較強的吸納勢頭,空置率同比下降1.8個百分點至3.4%。
2018年上半年,高力國際錄得的廣州寫字樓主要租賃成交面積約15.7萬平方米,而今年上半年這個數字銳減到8.2萬平方米,同比減少近一半。在全市8.2萬平方米的租賃成交面積中,62%位於琶洲板塊。之前的“吸納大戶”珠江新城,今年上半年的交易面積僅為1.7萬平方米,佔比由去年的44%減少到21%,同比下降23個百分點。
在租金方面,雖然珠江新城子市場依然領跑全市甲級寫字樓市場,但多家機構指出其租金增速趨於穩定甚至有所放緩。據世邦魏理仕的監測,珠江新城租金環比維持無升降,並觀察到空置面積的去化減慢,業主變得更加積極推租,大面積或知名租戶的議價能力增大。第一太平戴維斯的報告顯示,今年第二季度,珠江新城空置率環比上升0.1個百分點至4.9%；平均租金環比下跌0.4%至每平方米每月205.6元。
琶洲吸引TMT租戶，租金小幅走高
這份廣州上半年寫字樓租賃交易的成績單,一方面是由於新增供應有限,另一方面則是受需求放緩的影響。根據高力國際錄得的主要市場成交信息,本年度大量靈活辦公品牌擴張速度放緩,開發商搬遷及擴租意願下降,房地產業租戶主要成交面積比例同比明顯下降。隨著琶洲互聯網創新集聚區逐漸成熟,TMT租戶開始陸續進駐,TMT行業租戶主要成交面積比例顯著上升。
仲量聯行也觀察到相似趨勢,其報告指出,上半年全市整體淨有效租金相比去年年底下跌1.3%。部分大體量甲級辦公樓業主下調租金或提供多種優惠以留住現有租客和吸引新租客。相比較,琶洲是唯一呈現租金小幅上漲的區域,與其新項目出租率的提升有關。仲量聯行華南區商業地產部總監馬煒圖預計,未來12個月會有約75萬平方米的辦公空間投入使用,大部分位於琶洲和珠江新城區域。
零售物業：
又一批國際品牌湧入天河路、珠江新城商圈租金上漲
每天在CBD上班生活的白領們,可能已經發現今年第一季度,很多大品牌已經開始陸續入駐CBD。比如女生們喜聞樂見的彩妝品牌NARS、“包包控”大愛的Kate Spade、COACH及Tory Burch,還有戶外品牌始祖鳥等。
到了今年第二季度,國際大牌進駐勢頭依然不減。據世邦魏理仕發佈的第二季度報告顯示,本季度,Saint Laurent重返廣州,在太古匯圍板,而服飾品牌Berluti也於本季在太古匯開業。同時,K11也引入廣州首家網紅品牌Freddy。記者還了解到,僅太古匯一家,今年下半年還將引進Van Cleef&Arpels(梵克雅寶)、MONCLER、SKINCEUTICALS、Allbirds、ACQUA DI PARMA等國際品牌。
專家分析,由於天河路和珠江新城等核心區域商圈的新增供應缺乏,但又是零售商進入廣州或在核心區擴張時的首選,品牌的扎堆湧入推動租金上漲。
第一太平戴維斯最新發布的報告顯示,優質零售物業首層平均租金環比微增,增幅為1.5%,達到人民幣每平方米每月753.5元。其中核心商圈及非核心商圈的首層平均租金環比分別增長1.7%和1.4%,至每平方米每月1,647元和每平方米每月434.4元。
從具體的區域來看,天河路商圈的首層租金水平仍是全市最高水平,達到1744元/平方米/月,緊隨其後的是越秀區,為1500元/平方米/月。珠江新城以941.7元/平方米/月的水平排第三。同比方面,除了越秀區,均有上漲,珠江新城商圈的數據與去年同期比,漲幅超過兩位數,達到16.3%。天河路商圈則同比錄得8.3%的租金漲幅。
新購物中心集中在非核心商圈
從整個下半年來看,第一太平戴維斯預計將有10個新購物中心進入廣州零售物業市場,為全市帶來134萬平方米新增供應。這些新增供應主要集中於非核心商圈,如蘿崗和增城。
仲量聯行華南區零售地產部總監郭偉明認為,市場新增需求多來自迎合市民消費升級的業態,部分運營出色的商場預料能從中獲益。
世邦魏理仕廣州顧問及交易服務商業部主管鍾廉軍則認為,餐飲業態將是調整的一大重點。
他表示,雖然餐飲是近幾年廣州最積極的業態,但二季度顯示餐飲的擴張有放緩跡象,在所有錄得成交中佔比下降,新出現的品牌數量也有減緩趨勢。“餐飲業在持續的創新及演化中,裝修及運營成本均不斷上漲,新品牌的進入門檻不斷提升。且隨著連鎖品牌的迅速佈局,知名的連鎖餐飲均已進入主要商圈,市場漸趨飽和。”
他指出,本地餐飲品牌開始尋求在其他城市的佈局機會,部分企業也有計劃通過在資本市場的融資,走向全國,這是近期廣州餐飲業新出現的趨勢。
採寫:南都記者 夏嘉雯 實習生 王飛
編輯：李美鈺 實習生周葉玉
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