近日 , 高力國際發佈廣州物業市場半年報 , 報告顯示 , 廣州寫字樓市場租金走勢平穩 , 但核心商圈新增供應有限 , 珠江新城已連續 7 個季度無新增租賃供應 , 而琶洲則佔據 C 位 , 成為寫字樓市場的擔當。
寫字樓市場租金企穩
今年上半年 , 廣州寫字樓市場需求有所放緩 , 高力國際發佈的數據顯示 , 淨吸納量僅 8.3 萬平方米。目前廣州甲級寫字樓整體空置率為 4.2%, 同比小幅上升 0.3 個百分點。全市甲級寫字樓平均租金較去年同期保持平穩 , 同比增長 0.9% 至每平方米每月 179 元。
值得注意的是 , 珠江新城子市場已步入成熟期 , 連續 7 個季度無新增可租賃供應 , 空置率連續 5 個季度低於 5%。過去 4 個季度廣州核心區寫字樓新增可租賃供應均集中在琶洲 , 合計約 25 萬平方米。琶洲呈現較強的吸納勢頭 , 空置率同比下降 1.8 個百分點至 3.4%。
根據高力國際錄得的主要市場成交信息 , 本年度大量靈活辦公品牌擴張速度放緩 , 開發商搬遷及擴租意願下降 , 房地產業租戶主要成交面積比例同比明顯下降。隨著琶洲互聯網創新集聚區逐漸成熟 ,TMT 租戶開始陸續進駐 ,TMT 行業租戶主要成交面積比例顯著上升。
高力國際華南區董事總經理馮文光表示 :"2019 年廣州甲級寫字樓預計共超過 84 萬平方米新增供應入市 ( 含自用面積 ) 。截至第二季度 , 累計約 20 萬平方米 ( 含自用面積 ) 順利交付。預計至年底全市空置率或上升至 7.0%。預計 2019 年全市租賃交易活動繼續放緩 , 整體租金增速面臨壓力 , 至年底平均租金保持平穩。2020 年優質寫字樓新增供應將接近 110 萬平方米 , 超過 81% 體量位於琶洲 , 預計屆時全市空置率將攀升至頂峰 , 租金增長持保守態度。"
回顧 2019 年上半年 , 區位良好的零售和寫字樓物業依然是最受投資機構歡迎的投資標的。根據高力國際錄得的主要市場成交信息 , 廣深兩地零售與寫字樓物業成交額佔比超過六成 , 核心商圈的零售和寫字樓產品將憑藉其稀缺性將更加受到投資機構密切關注。另一方面 ,2019 年上半年廣州大宗交易標的項目均來自非核心區域 , 足以說明一些非核心區域具有更高的投資價值並受投資人密切關注。
廣佛同城進入 3.0 時代
高力國際報告顯示 , 廣州繼續實施 " 南拓、北優、東進、西聯、中調 " 的十字方針 , 深入拓展廣佛同城化 , 打造珠三角世界級城市群核心區。荔灣老城白鵝潭中心商務區作為廣州 " 中調 "、" 西聯 " 的黃金節點 , 以建國際科技創新產業區為核心 , 發展科創新經濟 , 與廣鋼、廣船共築 " 珠江西商務區 "。
荔灣區自 2017 年以來區域逐步進入快速發展階段 , 土地交易活躍 , 並且多個閒置地塊得以盤活 , 多家知名房企雲集於此 , 區域熱度不斷升溫。2018 年 , 以廣州、佛山兩市政府簽訂《深化創新驅動發展戰略合作框架協議》為標誌 , 廣佛兩市探路產業與科技創新的合作 , 開啟廣佛同城 3.0 時代。至此 , 兩地形成 " 廣州創新大腦、佛山轉化中心 " 創新驅動區域協調有序發展的新格局。2019 年廣佛同城化黨政聯席會議上 , 廣佛兩市簽署《共建廣佛高質量發展融合試驗區備忘錄》構建 "1+4" 融合發展格局。廣佛合作加快建設四個萬億級產業集群 , 即先進裝備產業集群、汽車產業集群、新一代信息技術產業集群及生物醫藥與健康產業集群。
從珠三角發展的整體經驗來看 , 高端製造產業和創新要素往往選擇高標平臺跳空發展。目標平臺一般具備交通便利、環境品質好、與主城聯繫緊 , 設施完善等特徵 ; 通過跳空發展 , 創新要素將沿軌道交通 TOD 站點呈點狀集中模式。該模式為慶盛區域參與廣深兩大核心城市的創新產業協作注入了發展動力 , 令慶盛區域成為廣深的共同腹地。地鐵 11、22 號線在建中 , 還有規劃廣佛江珠城際軌道、地鐵 19 號線、有軌電車 1 號線。環城高速如意坊隧道已動工。芳村綜合交通樞紐眾多 , 將成為廣州西部交通樞紐。
高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋認為 :" 荔灣芳村現有產業能級低 , 產業基礎薄弱 , 需要藉助外來產業資源的導入 ; 作為廣州一線城市的西聯節點板塊 , 先天的區位條件優越 , 加入規劃的眾多交通樞紐項目以及軌道、高速網絡等條件 , 有利於吸引外部產業導入 ; 荔灣芳村片區應該充分發揮地緣優勢 , 產業功能差異錯位定位 , 與佛山進行互補 ; 跨市合作將成為一種潮流 , 打造超大城市圈將成為一種必然 , 廣佛同城早走 10 年 , 應善用這一優勢 , 成為同城化合作的示範標杆。"