【訊】房地產的發展本質是靠槓槓和債務驅動的，當兩個條件都發生改變時，這個行業最好的日子也就過去了。
近日，來自中國法院公告網的數據顯示，截至24日，2019年共有274家房地產企業發佈破產公告，其中24日單日就多達3家。 僅僅7個月就關門了200餘家房企，中國地產行業新一輪洗牌或將開啟。
"【訊】房地產的發展本質是靠槓槓和債務驅動的，當兩個條件都發生改變時，這個行業最好的日子也就過去了。
近日，來自中國法院公告網的數據顯示，截至24日，2019年共有274家房地產企業發佈破產公告，其中24日單日就多達3家。 僅僅7個月就關門了200餘家房企，中國地產行業新一輪洗牌或將開啟。
截至23日，2019年中國已有271家房地產企業宣告破產清算。（圖片來源：中新社）
中小房企扎堆破產 銀行難度危局
今年以來，房企加快離場讓市場捏了一把汗。中國法院公告網顯示，截至23日，2019年中國有271家房地產企業宣告破產清算。從房企規模看，中小房企佔大多數，且集中於三四線城市。
綜合上海觀察者網、廣州《 21世紀經濟報道》24日報道，從中國人民法院公告網長達18頁的名單中可以看到，2019年破產的基本都是一些中小房企，很多房企外界連名字都沒聽過。
然而，位列中國500強第215位的上市房企銀億集團也赫然在列。今年6月，ST銀億發佈公告宣佈，銀億集團、銀億控股已向浙江省寧波市中級法院申請破產重整。銀億集團稱，2019年以來，銀億集團、銀億控股持續面臨流動性危機，雖竭力制定相關方案、通過多種途徑化解債務風險，但仍不能徹底擺脫其流動性危機。
事實上，銀億集團只是今年房地產行業的一個縮影。數據顯示，1月至6月，房地產開發企業到位資金84966億元，同比增長7.2%，增速比1月至5月回落0.4個百分點。
房企資金供給不足，跟房企融資方面的調控政策有關。業內人士提到，2019年來，已經有超過15次針對房地產資金鍊收緊的政策，不論是購房者還是媒體都擔憂房地產資金鍊。
高力國際華東區近日發佈的中國商業地產投資市場研究報告就指出，能夠輕易獲得融資或再融資的日子已經結束，因此，投資者需要多元化的融資手段以確保未來所需資金和降低融資成本。
過去30年房地產發展模式難再續
深圳市房地產研究中心高級研究員李宇嘉表示：“中國房企數量過多，且並非每一家都是以長久生存為目的，房企破產多以轉讓項目的形式為終結，退出沒有想象中慘烈。”根據統計，在工商局註冊登記的房地產開發商一共9.7萬個，數量不能稱之為不多。
“這麼多房企中，很多是大型房企在不同城市設立子公司，在這些城市的項目完成後或沒有合適項目時，子公司就以破產清算的形式退出。還有一些房企設立空殼公司用來避稅，當完成避稅目的後也破產退出當地。”李宇嘉表示，這種情況每週都會發生。
針對房企融資方面的調控政策，李宇嘉說，“融資越來越難，其結果是對大企業有利，中小房企手中的項目被大房企收購，這種情況在下半年還會持續。”
“過去30年的房地產發展模式很難再繼續下去了。未來房地產市場顯然只屬於前30強。”近期，一次小型業內聚會上，某知名房地產行業大佬如此感慨。
不可否認，隨著持續高壓的房地產調控持續，市場的殘酷正逐漸顯現。CRIC數據顯示，2019年上半年，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.8個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，50強之後的房企競爭優勢已不再明顯，權益金額集中度出現一定回落。
業內人士：大型房企將佔領天下
新一輪洗牌的大幕無疑已經開啟。
22日，處於前董事長王振華性侵幼女丑聞旋渦中的新城控股發佈公告稱，公司正與合作伙伴就近期新獲取項目的合作方式進行洽談、協商，籌劃出售部分項目公司股權。除了新城控股，今年以來，處於資金鍊危機中的泰禾集團已經先後轉讓約19個項目股權。
洗牌在榜單中也表現得十分明顯。據中國指數研究院發佈的《2019中國房地產百強企業研究報告》顯示，2018年百強房企銷售總額、銷售面積分別達87239.1億元、66244.5萬平方米，同比增長33.2%和32.0%。值得注意的是，對比2016年前的百強房企名單，僅有18家房企仍在今年的百強名單裡，包括萬科、恆大、碧桂園等，而北京天鴻集團、上海中星集團等房企已消失在榜單中。
未來，同策諮詢顧問總監張宏偉認為，中小房企被淘汰是必然趨勢，大型房企將會佔領房地產市場的天下。目前，房地產行業集中度仍在不斷提升，無論是競爭力、產品專業能力、融資能力還是品牌影響力，中小型房企都難以和大型房企匹敵。部分中小型房企轉型進入細分領域，如養老、主題樂園等，還可能有存活空間，但發展空間依舊不大。
“中小型房企無法避免被時代淘汰，這是一個市場趨勢。以傳統住宅開發為主要經營領域的中小型房企中，80%至90%都將被淘汰。”張宏偉說。
“其實不用對房企的下個十年過度悲觀，‘大躍進’的好處是行業實現快速發展，但是‘大浪淘沙’洗禮之後的行業會更精彩，未來房地產開發行業將不再以規模為第一要素，不再去比拼誰的銷售面積最大，而是看誰的產品更好，誰能更緊跟用戶的需求趨勢變化，從‘規模化’向‘品質化’過渡或是房地產開發行業下個十年最大趨勢。”58安居客房產研究院首席分析師張波說。（完）
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