「樓市企穩下的暗流湧動！」
子在川上曰：“逝者如斯夫，不捨晝夜。”不知不覺中，2019年的上半年，從指縫中溜走，再也回不來。
半年以來的石家莊房地產市場，雖說各方面企穩，可穩字的背後，並非涓涓細流，而是暗流湧動。細細想來，這五六個月的時光，忽而讓人興奮，忽而讓人迷茫。忽而讓人大期所望，忽而讓人張口罵娘。
01
市場
1-2月，還是寒冷的冬季，房地產延續著18年的稀鬆和平常。想買房的人，心裡想著，再降一降，我要抄底。然後：
就和「底」擦肩而過了。
2月份包含春節假期，成交降至冰點。這本來也是正常的事情，過年七天假，2月一共28天，傳統節日大家都忙，少賣點很正常，每年如此。
事情悄悄起了變化的，是3-4月。各路剛需大軍，按捺不住心中的慾望，紛紛走出家門，迎著稍微有些寒冷的春風，走進二手房中介的門店。一番猶豫和糾結之後，終究還是出手了。
那時候，二手房價降到了位。二環內的部分二手房，價格低至15000元左右，直接可以PK三環新房的價格。二手房率先引領了成交量，聰明的客戶，在3月初，抄了一把小底。
二三月份想買房但是沒有出手的客戶，大約有兩個原因，一是資金不到位，二是盼望著能再降一降。人心總是不足，蛇總是想把大象給吃了。
緊接著，售樓處裡面客戶多了，熱鬧起來。2018年半死不活的渠道分銷商們也跟著活躍起來。他們說：
我已經三四個月沒有賣過房了，這一週竟然賣了兩套出去。
人們在逆境中時，更容易灰心喪氣。在順境的時候，更願意鼓足幹勁，錦上添花。
乘著3/4月份的東風，有人散佈消息，號稱房價即將大漲，今年要報復性的反彈。其實也沒什麼，都是為自己的利益站臺。
可惜，5-6月份的行情，精準打了臉。房價翻騰兩個月之後，還是在徘徊。
原因很簡單，一方面是，上半年賣的好的樓盤，大多是價格比較到位。（另一方面下半部分再說）。
客戶心裡預期本來是19000元，結果一開盤，17000-18000。客戶感覺佔了便宜，開發商多賣了幾套房，多回款了幾千萬，皆大歡喜的場面。
人民也都懂了：等一等，看看誰家開盤價格低，再出手。
如此境遇之下，上漲的動力，實在是太匱乏了。甚至，很多項目的二期三期，賣的比一期都要便宜。這些開發商深入貫徹了「房住不炒」的會議精神。
談市場，繞不開一個詞：政策。
02
政策
就石家莊而言，上半年主要有兩大「政策變化」，對樓市具有一定的影響，一個是備案價的提升（即限價政策），一個是零門檻放開落戶。
除此之外，2月份，山前別墅事件，導致市區開展新一輪的嚴查。劃撥地性質的回遷房，政策明確可以上市交易，額外繳納1%的出讓金即可轉變為商品房產權。
2019年的關鍵詞是：因城施策。在堅持「房住不炒」的情況下，各地方根據自身特點，制定相應的房地產調控措施。
土地拍賣獲取的出讓金，對於絕大部分的城市來說，是財政收入的主要構成部分，是至關重要的資金來源。因城施策的指導下，不少地方開始心中竊喜。當然，他們更明白一個道理：
飯要一口一口的吃，路要一步一步的走。
石家莊不動聲色的第一步，是樓盤備案價的提升，即限價的提升。比如某區從限價12000提升至了17000甚至18000-20000元/平米。基本上和市場售價保持一致。如此一來，購房者不必再為高額的首付款發愁。實現了，真正意義上的首付三成。
限價政策，明著還有，暗裡……
不久後，第二槍響：石家莊「零門檻」放開落戶。有身份證就能「辦落戶」。低調的不能再低的石家莊，終於上了一次全國的頭條。
石家莊的限購政策規定，外地戶口只能在主城區購買一套商品住宅。本地戶口不限制購買住宅的數量，但是，從第三套住宅開始，不得貸款。（即限貸政策）
落戶政策放開，相當於一定程度上放開了「限購」。
僅僅3天內，石家莊新增落戶人口2700多人。其中，大專以下學歷的落戶者佔了59%。各路外地媒體，又開始冷嘲熱諷。說吸引這些人來有什麼用，莊終究還是莊。
坤哥的好朋友大路說：難道讀書少的人就不需要住房了嗎？
政策，如同幕後無形的手，在背後撐住了市場。不是把價格託的多高，而是讓價格有實力「穩住」。
體現在市場上，春節以後，二手房主在中介的掛牌價小步快跑，一個比一個高。每次登記新房源，經紀人心裡都在打鼓：這價格能賣的出去嗎？
可是，真就賣出去了。擱哪說理去？
沒那麼複雜，二手房價只不過在追趕新房的價格。在新房價格企穩，二手房價回暖的情況下，總體成交量確實上升了不少。
終端市場「牽一髮」，土拍市場「動全身」。
03
土拍
上半年，石家莊主城區合計80多宗地塊入市，其中大部分住宅地塊順利出讓，商業等類型地塊少量流拍。
萬科與嘉實手拉手，落子新華區。龍湖與高遠合作進軍鹿泉。雅居樂、中海兩大房企首次進駐石家莊，在正定新區分別競得一宗住宅地塊。萬科進軍正定，將建文化村。
永威進軍石家莊，落子裝備製造基地區域。榮盛地產佈局正定。佳兆業首進石門，項目定位正定「鐵路西」塔元莊附近。......
順利出讓的地塊中，不乏天洲視界城、盛邦大都會等項目補證成功，更不乏各個區域「地王」的出現。
4月17日，華遠地產激戰六十多輪，拿下天山公園旁欒城區[2019]008號地塊。樓面價高達9000多元/平米。
5月，潤江亨倫聯合體，拿下長安區[2019]024號地，樓面價依然高達9000多元/平米。同期，旭輝地產拿下長安區[2019]018號地，即博雅盛世F、H地塊，樓面價高達8900多元/平米。
接二連三的地王，出現在人們的視野，一次次刷新人們的認知。不少觀眾替開發商捏了一把汗：拿這麼貴的地，房子要賣到多少錢才能不賠？賣那麼貴，能賣得出去嗎？
比起滹沱河北岸，這都不算什麼！
（圖片來源 搜狐焦點）
3月，雅居樂與中海摘到正定新區[2018]016、[2018]017兩宗地，過程很不容易。據瞭解，2宗地共有10家競買人蔘與競拍，分別經歷了20輪、19輪才確定勝出者。
這兩宗地，中海、雅居樂、華潤、龍湖、保利、金茂、世茂、金輝、新城、中建等10家企業競爭。也許那時，他們對石家莊還不瞭解。
4月初，石家莊出臺整體規劃修編。基本上明確了，現在大家都已經明確了的事情。有的公司叫苦不迭。縱有千般能耐，難逃佛祖五指山。正所謂：
道高一尺，魔高一尺二。
運動員再厲害，也架不住裁判的哨子。
整體規劃修編，把中央商務區的建設，提上了日程。目前拆遷工作取得了重大進展，旁邊的解放大街，也正在熱火朝天的建設。具體可參考往期文章《誰才是宇宙中心？終於有定論了丨坤寧說房》
除此之外，品牌房企土地佈局逐漸寬廣，不再侷限於三環內。東南的欒城以及裝備製造基地（融創、永威等進駐）、西邊的鹿泉，東方的藁城，都有品牌房企的身影。你家一城六盤，他家一城八盤。盤越來越多，盤也越來越遠。
更多土拍信息，可參考往期文章《剛剛，二環內淨地入市！會賣到20000嗎 ？丨坤寧說房》《土拍百輪激戰！東南四宗地花落誰家？區域房價是否抬高？丨坤寧說房》《土地市場再現“搶地潮” 樓市風向要變？丨坤寧說房》
從土拍到房企，石家莊城市的骨架，迅速增長著。二環外廣闊的土地上，給無數開發商帶來了開發無數項目的機會，一個又一個新樓盤項目拔地而起。
04
新房樓盤
上文提到，5-6月份房價還是在徘徊。一方面是價格比較到位。
另一個方面的原因是，上半年入市的項目比較多。購房者面臨的選擇較多，樓盤間由於競爭激烈，不敢貿然漲價，是導致五六月份房價徘徊的另一方面原因。
上半年入市的項目，主要集中在南二環東延長線一帶，東三環一帶，東南二環外賈村一帶，東北二環外南高營一帶，銅冶及永壁一帶、正定新區等。
南二環東延線到東三環北行，L型的地帶，樓盤扎堆入市：融創臻園、保利堂悅、保利時光印象、萬科新都會、東創鉑悅府等，今年上半年要麼首次開盤，要麼二次加推。
此外，潤江煦園、富力城、翰林甲第等仍然在售。未來將入市的華遠2018【011】地塊項目、華遠天山公園地塊項目等，實力不容小覷。
此地好比東漢末年，群雄逐鹿。
東南片區的項目主要是融創中心。如同一艘航母，停靠於此。大樹底下不長草。融創中心周邊的樓盤，無論新房二手房，均受到強烈衝擊，流量都被它吸走了。此片區的具體情況，可參考往期文章《裕華區：區域崛起，地方品質提升！丨坤寧說房》
東北片區，上半年也很熱鬧。本來恆大御景半島一家獨大，周邊雖有天洲視界城、博雅盛世、唐宮原著等樓盤，但相互競爭並不明顯。萬科翡翠書院的到來，猶如猛龍過江，借勢拔高區域價值。本就大盤林立的東北二環外，形成春秋五霸的局面。
銅冶和永壁一帶，上半年在售項目有碧桂園星薈、保利城、潤江鹿泉翡麗公館、福臨名邸等。此區域具有較明顯的城鄉結合部風貌。諸多大房企的到來，會在片區城市建設面貌上，助力一把。同時，滿足當地居民的改善居住需求。
橋西區在售樓盤，可參考往期文章《實探：沒想到，橋西區在售樓盤這麼少！丨坤寧說房》。新華區目前主要在售樓盤是綠城誠園等項目。
正定新區的項目越來越多。以往偏向於改善型產品，大面積戶型較多。如今新入市或即將入市的項目，定位上發生了變化：戶型緊湊，偏向剛需。
無論是文化村還是萬和學府，從目前透露出的消息看，要麼說「普通購房者，夠得著」，要麼是「80平米的三居室」已經出現。客戶定位著重於首次置業或首次改善的客戶。
幾個板塊的內部，多個板塊之間，展開了激烈競爭。空氣中瀰漫著火藥的味道，稍微有個火星，就會轟然而炸。用貼身肉搏來形容，並不過分。
阿甘的母親說，人生好像巧克力，你永遠不知道下一塊是什麼味道。
05
下半年展望
四限政策政策從原則上來講，並沒有完全放開。其中影響最大的「第三套限貸」和「5年限售」政策，依然嚴格執行。這是制約投資客入場的重要因素。
投資客的缺席，市場上的購買人群則以自住需求為主。此類客戶的經濟實力，難以承託較高的房價。
另外，上半年土拍市場活躍，多宗地塊出讓，下半年還會有一批項目入場。加上目前在售的樓盤，下半年的房企之間的競爭會更加激烈，客戶的選擇面會越來越廣。還是那句話，沒有項目敢貿然漲價。最多是皮漲肉不漲。
所以，從政策、土拍和客戶層面來看，下半年仍不具備大漲的動力，還是穩定為主。但這並不代表某些項目沒有投資價值。
石家莊的房子正在分層。 人民對房產的選擇，從有個「住的地方」，逐漸發展為，追求較好的生活品質。
所以，好產品的升值潛力，依然很大。
從產品層面來看，近三年的新樓盤整體檔次，在品牌開發商的引領下，較以往，有了顯著提升。同一區位的不同項目，在品牌、建築設計、施工質量、戶型、園林、物業等方面的差異，會導致房價有2000-5000的差價。此類情況會越來越普遍。
另外，購房者對洋房的認可度，逐漸提升。低密度、舒適型、園林綠化較好的小區，越來越受到追捧。
如果給房子分等級，從低到高，大體可以這樣劃分：不帶學區屬性的老破小，處於產品鏈的末端；三年大變樣時期的高密度高層住宅（含有證回遷房），倒數第二；之後，定位中高端的高層住宅；普通洋房產品；品質較好的洋房產品；別墅；
（當然，實際中，還要考慮地段、配套等因素，上文僅從產品本身分析排位）
村證房（小產權）不在劃分之列。學區房不排位，受學校教學質量的影響太大。比如裕華區某學校，前幾年成績不錯，周邊樓盤價格高企，這兩年不行了，周邊老小區房價降了好多。
自住型客戶，首先找準自己的需求，是在乎交通，還是配套，還是學區等等。讓自己的需求得到最大的滿足，是購房的指導思想。
如果一個房子，能接受他的缺點，那就是適合你的產品。
房住不炒，願我們的生活，越來越美好。
您對下半年的房地產怎麼看？歡迎文末留言！
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