'正定新區的下一步怎麼走？丨坤寧說房'

「要不要賭一把？」

十幾年來的房價上漲，讓前赴後繼的購房者們，心裡多多少少都有一個「炒房夢」。

為什麼我們總是說，房子是用來住的。因為太多人忘記了這個事實。

「正定新區」的房地產市場，便是在這樣的背景下出現的。當所有人達成共識，房價是長期看漲的。而新區又有「搬遷口號」的錦上添花，地價和房價一路飆升。

無數人懷著小炒一把的心態，打算購買，投個小資，掙點小錢。

後來的事情，暫時搬不了。未來搬還是不搬，沒人能夠確定。正如潮水的褪去，原來大家都在裸泳。新區的房地產市場，一下子低迷了很多。

未來幾年，新區的房地產，只能「靠自己」了。

從2009年「定新區」之事開始，到現在，整整十年的光景了。從一片田野村莊，金黃色的麥田，到如今高樓林立，人民建設者的力量是偉大的。

上個月下旬，地鐵一號線「二期」，讓新區又抓了一次眼球。

地鐵一號線二期工程開通，從西二環外的西王，直達新區北部正無路（現稱安濟路）的「福澤站」。途經二環內主城區、高新區、辦公大樓、園博園等。

（福澤站地圖）

一般情況下的地鐵，「工作日」乘坐人數較多。但是通往新區的路段不一樣，週末人多，大部分乘客攜老帶幼，是去「園博園」玩耍的。

地鐵在「二環內」站點時，人數較多，但不算太擁擠，有少部分站著的。

行至留村站，車廂中下車人數達到「一半」左右，少量座位空了。畢竟天山海世界位於高新區核心位置，周邊居民較多，上下車流量較大。如圖：

行至石家莊東站，可以認為到達市區的邊緣地帶，車廂內開始空了。東莊站後，屬於去往新區的乘客了，車廂內「寥寥無幾」，都是去園博園的。如圖：

地鐵一響，黃金不一定萬兩。

人流的動向終究是依靠「經濟的帶動」，同時又能夠促進經濟的發展，相輔相成，相互促進。正定新區大量吸引人的第一步，還需要一個實質上的「軟性價值」的突破才行。否則，一號線二期，還要虧損運營較長一段時間。

園博園確實不錯，風景如畫。登高望遠，心曠神怡。門票僅20元，性價比不錯，如果能免費，就更好了。假日旅遊，對人流的吸引，也是一種吸引。

園博園位於正定新區的「地理中央」，南側是正定縣（正定新區）行政審批服務中心。如圖：

實際中，大院中停了不少車輛。根據百度地圖顯示信息，正定縣若干部門已經搬遷入住大樓。如圖：

石家莊的經濟能力較弱，無論是「GDP」還是「財政收入」等，都不是很高。我認為，這也是制約新區發展速度的一個因素。新區的建設，並不是很快，上文提到過，十年了。「資金問題」肯定是大問題。

戰線一旦拉長，便容易偏離初衷。說了幾年的搬遷，在某些情況之下，出現了變動。無論地鐵是否開通，廣大群眾目前對新區信心不足。這是現實情況，不要逃避。

但，沒有必要過度的悲觀。

在園博園裡行走之時，波光粼粼和蒼翠綠樹的後邊，是一個個建設標準很高的住宅小區。環顧四周，頗有一種世外桃源、鬧中取靜的感覺。

進而，我想到了紐約的「中央公園」。

紐約中央公園高空俯瞰

在城市的中央，擁有如此之大的一片公園綠地，是難得可貴的。汽車的尾氣和轟鳴的噪音，在這裡蕩然無存。

在園博園中，映入眼簾的，有省內各個城市特色的小型「主題公園」。比如唐山園，同比例縮小了抗震紀念碑。比如邯鄲園，既有古亭，又有成語牆。

園博園實拍

所以，新區在整體的規劃設計上，像極了紐約曼哈頓的中央公園設計。從規格上來說，很高。加上石家莊領先全國的，橫平豎直的井字格道路。新區的整體屬性，是科學的，宜居的。

除了整體設計之外，新區在很多細節方面，應用了全國最領先的技術，比如海綿城市、地下管廊、街邊濃厚的綠化等等。

地下管廊示意，圖片來源網絡

也許說這些沒有體驗感，直觀的表現，就是街道上，沒有「井蓋」。這對於開車的人來說，感動的淚流滿面啊！

非常平整的路面，左下紋路是玻璃反光

綜合來看，一旦建成，必將成為「標杆性」新區，至少在省內如此。

說說正定新區的房子。13000-15000元，是「主流」的價格。介於「新三區」和「主城區」之間，定位清晰。

說房子之前，先看看「人氣」。人氣是衡量一個區域房地產市場是否可以良好發展的重要因素。甚至，在一定程度上，起決定作用。

在我們的印象裡，新區人氣不足。上文也提到了地鐵乘客多寡的情況。但不能忽略的一個事實是，新區對人流的吸引，人氣的形成，已經邁出了「第一步」。

寶能中心樓下

寶能集團是入駐新區較早的品牌房企，旗下「寶能中心」已經部分交房。據我們實際探訪，寫字樓下的底商飯店、菸酒店等，已經開張半年有餘，中午時分，吃飯的人不少，大多是在此辦公的年輕白領。而且每個座位，大概翻檯2-3次。

公寓和寫字樓的出租率，約三成。雖然不是很高，但是一個很不錯的苗頭。

有人過來工作和生活，住宅地產就有希望。

大體上，新區的住宅分佈可以分成三個板塊：園博園板塊、奧體中心板塊、太行大街北部板塊。

園博園板塊：園博園周邊樓盤林立，東側有金科博翠園、金輝優步大道、博東園小區、正定天山熙湖等。北側是恆山天成雅苑、天功頌園、萬科文化村等項目。西側有金輝中央雲著，是別墅項目。

奧體中心板塊：品牌房企雲集。有華潤萬橡府、雅居樂御賓府、金地悅風華、中海項目、金科集美郡、眾美鳳凰府、贊城等項目。此板塊品牌房企五兄弟，項目目前並未正式開盤。

太行大街北部板塊：項目也不少，遠洋安聯萬和學府、福美十號院、金科悅府、天山國府壹號、潤江府、榮鼎家之匯等項目。

圖片來源：搜狐焦點

這三個板塊，是新區住宅集中地，其他板塊以政務、商務、會展、文化活動等為主。

買房無非幾個主要需求：剛需、剛性改善、中高端改善、投資、上學。

新區的項目眾多，產品設計不盡相同。新項目的客群定位，從前幾年的「改善」，轉向了「首置」客戶群體。品牌房企的變化之快，讓人始料未及。換句話說，正定新區向剛需置業者，拋出了「橄欖枝」。

剛需購房者偏向於中小戶型，可以考慮：遠洋安聯萬和學府、萬科正定文化村，還有奧體板塊「五兄弟」，其中金地風華大境、金科集美郡、華潤萬橡府正在接受諮詢，具體價格待定。中海和雅居樂項目正在籌備中。

近期，新區有兩個項目在市場上聲音比較大，一個是萬科文化村，一個是遠洋安聯萬和學府，從圖上可以看到，這兩個項目均位於新區北部。

遠洋安聯萬和學府，位於太行大街與安濟路交口西南角。均價在13500元左右，80/112/125/140平米戶型。剛剛開盤，選擇性還比較大。

萬科正定文化村，目前已通過規劃審批，如果快的話，預計「金秋月份」能夠入市銷售。從現在的消息看，價格不會太高，小戶型也會有。雖然沒有開盤，但「84平米」的「小三居」戶型，已經傳遍了大街小巷。

配圖：84平小三居戶型圖

普通改善型購房者可以考慮：金科博翠園、金輝優步大道、榮鼎嘉之匯等項目。

博翠園和優步大道，這兩個項目與園博園一路之隔，地鐵開通後，出站即到小區。可以說，此二位是受地鐵價值影響最大的兩個樓盤。

金科博翠園沒什麼房源了，均價在13800元/㎡，今年年底交房。金輝優步大道也是尾盤，均價13800元/㎡，戶型115-132-142-169-190㎡，預計明年9月份交房。

優步大道效果圖

這兩個項目是「十年」限售，並限價13800元。投資戰線很長，十年太久。有自住需求的可以考慮。

本土房企榮鼎地產，在太行大街北部區域的項目榮鼎嘉之匯。正在接受諮詢。四層和七層的洋房產品，一梯兩戶，主力戶型135平米。七層預計價格在12000元左右，四層洋房預計價格17000元左右。不過，此項目產權是「40年」的。

榮鼎嘉之匯沙盤圖

高端改善型購房者可以考慮：天山國府壹號、金輝中央雲著、潤江府等項目。

天山國府壹號，定位「高端改善」樓盤。位於太行大街與迎旭路交口東北角。目前在售165-182平米，套值350萬左右（含車位、地下室等）。

水系的建設，天山一直做的不錯。用售樓處的話說：可以「乘船歸家」。當然，實際意思是，可以在小區裡划船，畢竟自家也沒有碼頭。

國府壹號沙盤實拍

潤江府，位於天山國府壹號的東側。均價15000元左右。含有洋房、小高層、疊拼別墅等產品，主要面向「改善型」購房者。

潤江府效果圖

除了各大房企在新區的佈局，很多機關事業單位，業已入駐新區。青少年宮、大學城、正定一中、職教中心、省二院、大劇院、市博物館、傳媒大廈、規劃館、國展中心、省國控等，均已落位正定新區。

萬事俱備，只欠東風。

新區發展面臨的主要問題，一是「搬不搬」的問題，二是距離主城區「有點遠」。

搬了，是對「距離遠」強制性的帶動，不搬，只能靠群眾「用腳投票」。

高新區近三年發展迅速，歸根到底，是離得近。

正定新區雖然有地鐵和高架通達，但是，從談固站到園博園站，需乘坐30分鐘以上。再加上等車的時間，家庭到地鐵站的額時間，總時間，將近1小時了。如果工作地點在北國商城等核心位置，通勤時間肯定要1小時以上了。

石家莊不大，1小時的通勤時間，大多數市民還是接受不了。同樣的價位，首置或者剛改購房者，更願意居住在離二環較近的地方。

未來，新區需要依靠自身的發展，把「經濟」搞上來，把「產業」搞起來，大力「招商引資」，靠「財富」吸引人們過去，形成城市副中心，讓打算居住在新區的人，能夠找到就業機會，並有不錯的收入，這樣才能形成良性的循環。

「硬件設施」已經初步成形，「軟性價值」的突破，我們拭目以待。

一旦有所突破，正定新區必然全方位引領全市，你，是否敢「賭一賭」？