「一夜回到解放前」
正定新區，五證齊全，地鐵，毛坯公寓，寶能中心，6500元/㎡，首付15萬，月供1800起……
刺不刺激，驚不驚喜？
據說賣的還不錯，客戶說，反正便宜，買了扔在那裡吧。言下之意，既然便宜，總也虧不了。便宜就是王道。
但是這房子6500真的便宜嗎？買到的，真的賺到了嗎？
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寶能中心西側是國際會展中心，北側政府大樓，在正定新區範圍來看，地理位置可以。但是正定新區的「商業金融氛圍」幾乎沒有，公寓產品更多是快捷酒店的場所。
目前來看，寶能中心只能說地理位置不錯，所處的區域還沒有成長起來。
公寓是否值得買，最重要的衡量標準是它的收益。收益體現在兩方面：一是租金，二是房價升值。
1 公寓的租金
寶能中心有已經交房入住的樓棟，58同城上的租賃信息：月租金800元。
據瞭解，寶能中心精裝公寓普遍租金在800-1000元/月。
目前在售的4#樓為毛坯交房，總價大約33萬多，首付五成，月供大概1800元。
如果出租800元/月，裝修總價按照15000元計算，需要19個月才能回裝修成本。之後，房租折抵部分月供，每月仍需付出1000元月供。
這還是保證每天都能出租的情況下。目前正定新區人煙稀少，空置期不可避免。如此來看，想靠它掙錢，還要做好持久戰的準備。
2 公寓的升值潛力
置業顧問可能會說：正定新區以後會多麼多麼厲害！有什麼什麼利好，緊鄰國際會展中心，……，以後房子漲價指日可待。
歸根到底，能否升值在於正定新區的發展。未來的事，說不好。已經發生的事，我們分析一下。
2015年底，寶能中心精裝公寓均價在6700元/㎡。如今4年過去，按照現在毛坯6500元/㎡來對比，4年時間，漲了一個精裝修的價格。 呵呵。
如果對比寶能中心歷史最高均價13800元/㎡，房價已經腰斬。
房價腰斬，一方面是由石家莊房價2017年不正常上漲導致，目前回歸理性。另一方面是由於大眾對正定新區的預期下降導致。
2017年雄安新區設立，之後正定新區併入正定縣，政府大樓遲遲未投入使用。購房者對於正定新區的預期忽高忽低，不確定因素增強。
行政區劃的調整，對於正定新區商務辦公類需求的衝擊很大，從升值預期來看，寶能中心的公寓仍存在不確定性，現在更像是在拋售，購房者是否去接盤，一定要慎重。
公寓到底能不能買呢？
就投資來說，公寓可能並沒有想象中那麼賺錢。即使石家莊公寓的標杆產品：萬達公寓，也是如此。
萬達廣場是在2011年9月23日開業，經過了近10年的發展，在裕華區已經自成商圈，它的公寓屬於地段不錯，商圈成熟的類型了。
萬達公寓在購買時的價格是在6500元/㎡，50㎡月供為1800元/月。50-60平米的精裝公寓租金大概在2000元-2500元，折抵月供後，每月收益200元左右。
萬達公寓的二手房均價是9000元/㎡，有的房源更是低至8000元/㎡，升值幅度較小。歷經八九年時間，升值兩三千元。
同期的萬達住宅B1南區二手房均價是21000元/㎡，升值一萬多元每平。
無論從房價增幅，還是租金收益，萬達公寓收益並不可觀，遠低於住宅收益。
其實，市面上還有一些「價格低廉」的公寓，比如「中山尚郡」和「南湖琅樾」，都是在二環外，9000元左右的價格和萬達廣場二手公寓接近，但是它們能租到萬達公寓的價格嗎？
顯然不會。
類似「中山尚郡」和「南湖琅樾」這種遠離市中心，二環外的公寓產品，如果沒有自住或自用的考慮，是不適合投資的。
什麼樣的人適合購買公寓呢？
很多購房者可能手上並沒有太多的首付，但是又不想存在銀行「貶值」，想通過購房抵禦「通脹」。此時能選擇的只有「總價低，首付少」的公寓產品了。如何選擇呢？
儘量滿足以下條件，滿足的越多，越值得考慮。
1、運營經驗豐富的大開發商、品牌物業。
2、商業綜合體，由公寓、寫字樓、購物中心、酒店等，公寓只是其中一部分。
3、周邊有重點中小學、大學、醫院、公園或產業園區等豐富的基礎配套。
4、距離地鐵站1公里內。
5、交通便利，道路規劃完善，能夠提升辦公效率。
公寓一旦選擇就要做好「長期持有」的準備，一定要打消過個幾年房子漲價就賣掉的想法，因為它真的漲不了多少錢，而且二手交易稅費很高。（據中介介紹，高達17%的交易成本）
另外，建議有「自住需求」的購房者可以考慮購買。雖然公寓每層戶數較多，居住體驗不及住宅，但公寓大多地段良好，交通便利，配套齊全，且價格較低。購買住宅有「較大壓力」的朋友，可以考慮自住型公寓。總比「租房子」好多了。
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