陳凱：一二線未必好，三四線未必差
文|潘永堂
演講人：中南置地董事長 陳凱
演講主題：《經營三板斧：房企的組織、戰略和產品》
來源：易居沃頓第8期中國房地產實戰研修
1，房地產未來可以細分為4個行業。即投資（金融屬性低買高賣），開發（眾多開發商），運營（輕資產），和服務（易居）4大模塊。
房地產轉型升級之路，從路徑比較來看，如果從下往上走，可以從服務到運營、從運營到開發，從開發到投資，這是可行性的；但如果從上往下走就會比較危險，因為以開發商心態去做運營，去做服務，要非常小心，陳凱覺得是做不了的。
2，房企組織未來會向扁平化演變，企業未來應該是自組織。CEO的核心責任不是把產品做得更好，這當然重要，但更重要的要在更高維度在頂層設計構建適合企業發展的組織結構，推動組織和文化發展，要讓老闆“恨”你。
3，房企這些年都在玩上下游轉型，轉型成功的房企並不是太多，其實他們骨子裡都還是開發商。
4，當下房企核心的焦慮問題。總結起來大約有6個。第一，要規模還是要利潤？第二，一二線還是三四線？第三，區域化管理還是扁平化管理？第四，如何找對平臺或者找對人？第五，高週轉還需要討論？第六，還需不需要強制跟投？
5,100家1千億，等於10萬億，其他房企都不用繼續做了，說明肯定不可能。如果是50家房企破千億，平均2000億是有可能的，那麼又是10萬億了，也沒其他房企什麼事了。所以雖然很多中型房企都在提出衝千億規模的目標，但實質最終能突破千億的卻不會太多，否則整個行業10萬億+量級“就爆了”！
中型房企沒必要大規模的都在衝千億！
6，金融機構放貸，現在對三、四線就不給，一二線項目金融機構都願意給錢，但是一二線限價限購，類似3年前100億在上海中心拿的地王，到現在還沒開出來，一二線未必就是好。在陳凱看來，一二線也未必好，三四線也未必差，但話又說回來，三四線肯定比一二線難做。
7，從薪酬來講，現在地產人才的薪酬的確很高了，當下房地產人才的薪酬，已經比金融系統還高。其實房地產人才在這個階段是很幸福的。
8，別對強制跟投基於太多期望。事實上，一個項目賺不賺錢跟“跟投”機制沒有太多關係，其實，哪怕是強制跟投的職業經理人，也並不能保證與老闆真正同心同德。因為項目的利潤，銷售更多更市場、政策、拿地成本、融資等高度相關。比如設計跟投的高管即使跟投後努力做好本職工作，其實與利潤並沒有太大核心關係。
9，去年所有行業的利潤排行榜，第一是銀行，第二是非銀金融，第三是房地產。房地產這個行業一個怪事，大量的庫存，竟然放著放著就能夠增值，這太罕見了，估計其他行業都沒有，比如麵包庫存放了幾天就不行了，別談增值；比如過去房地產拿地定位錯了當年沒賣好，最後過了2、3年，竟然大幅度銷售賺大錢。
10，房地產現狀核心有三大不易：即拿地不易、盈利不易、轉型不易！
11，拿地不易方面，主要體現在土地供應有限，企業選擇趨同，不衝千億不是個事情，政府大數據下的精準調控。
12，盈利不易：土地市場競爭充分，撿漏不容易，降價是個常態，成本上漲，合規性要求越來越高.房企土地價格在增高，房價受控甚至下降，中間的利潤區越來越薄了。（事實上，當下如果在北京拿地，如果按照測算的話，可能沒有一塊土地能拿。）
13，房企轉型也不容易。比如開發商轉型輕資產、做服務，一定要首先有“服務生”的態度。服務的基本特點是讓你先增值，然後我在這個基礎上分享你增值分享出來的湯。
所謂輕資產，核心就是幫別人重資產增值後的順帶分點收入。但現在開發商轉型去做輕資產，未必有這個心態和胸懷。
所以，陳凱強調，沒有利他的心態是很難做好輕資產的！
14，規模企業可以有更大創新投入，應該在研發多一些投入。創新核心可以分為三個領域。
第一：金融創新（資金來源、結構化、成本）
第二：管理創新（戰略差異化、組織變革、授權和激勵創新）
第三：產品服務創新（技術工藝、空間形態、服務細分、增值）。
15，中小房企別一味重規模。應該在同質化競爭下做差異化策略。做最擅長的自己。
比如在區域選擇區域聚焦，在熟悉的區域做，
比如土地獲取方式做差異（未來拿地如果想拿好地，要麼超高成本地王，要麼為政府解決一些實際城市建設發展問題，否則很難拿到好地），
比如管控模式的創新，
比如在轉型的領域，聚焦房地產未來投資、開發、運營、服務四個領域，中小開發商可以選其一去做細分。比如在投資領域的平安不動產。沒有人做開發，但平安不動產的權益銷售額超過龍湖。未來如果你投資能力強，可以繼續做投資。
16，在地產人才成長上，大器晚成可能比少年得志更有效。
一個項目從買地到交房，至少3年，一個項目中還沒項目做完就想升城市總，一個城市總沒有做2年就又想升職，任何一個好的崗位需要合理時間的沉澱。要有耐心。比如一個項目總都沒有經歷一個完整的拿地、銷售、交房的週期，都沒有經歷過房鬧群訴，沒有真正經歷交付……不是一個合格的項目總。
17，項目是否盈利是能力問題，項目質量是否靠譜是人品問題。
END
專注地產30強之變
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