◎作者 | 伽略
“寒冬”“冰河期”“黑鐵時代”，在房價一致看漲的時代，我們無法想象這些詞彙會用來描繪內地的房地產市場。
但在“房子是用來住的，不是用來炒的定位要求下，熱點城市樓市降溫，全國市場總體趨穩，房地產市場似乎開始進入“超穩定”結構。根據2018年年底的國家統計局數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比下降，二三線城市漲幅回落。
2019年1-6月，全國房地產調控政策高達251次，跟去年同期相比，上漲31%。根據諮詢機構億翰智庫披露的統計數據顯示，2019年7月全國百強地產商銷售金額總共為9541億，環比下跌接近三成。
◎作者 | 伽略
“寒冬”“冰河期”“黑鐵時代”，在房價一致看漲的時代，我們無法想象這些詞彙會用來描繪內地的房地產市場。
但在“房子是用來住的，不是用來炒的定位要求下，熱點城市樓市降溫，全國市場總體趨穩，房地產市場似乎開始進入“超穩定”結構。根據2018年年底的國家統計局數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比下降，二三線城市漲幅回落。
2019年1-6月，全國房地產調控政策高達251次，跟去年同期相比，上漲31%。根據諮詢機構億翰智庫披露的統計數據顯示，2019年7月全國百強地產商銷售金額總共為9541億，環比下跌接近三成。
進入8月，甚至有些自媒體開始傳出，廣州二手房市場房價回落，一些熱點城市出現限貸，二手房停貸……有的房企也不禁高喊”活下去“的口號，真的要過冬了？
其實，凡此種種的聲音多少有些誇張的成分，一些城市“環比下降”和“漲幅回落”不過是市場由“熱血”迴歸“理性”，百強房企的銷售總額在統計上，也忽略了其中的樣本區分：真正聰明懂大勢的房企，從來都是“多驅”發動機，同樣一手牌有人就能打出漂亮的新玩法。
1機會垂青把雞蛋放多個籃子裡的人
8月27日，佳兆業集團控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業”）發佈了2019年中期業績報告。2019年上半年，佳兆業積極應對樓市變化，制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實現突破。
報告顯示，前6月佳兆業實現合約銷售347億元人民幣（單位下同），同比增長37%；合約建築面積約為196萬平方米，同比增長38%。根據樂居財經研究院發佈的《2019上半年中國50強房企權益銷售增幅榜》，佳兆業位居上半年中國50強房企權益銷售增幅榜第4位。
佳兆業這份漂亮的期中考試成績單，很好地展示了一個聰明的房企，如何在眼下的環境合理的“多驅”發力。
緊盯核心城市圈的優勢佈局產生持續的高額回饋。佳兆業重點佈局大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群。對佳兆業這樣的佈局，“舊改”龍頭收緊幾乎不影響銷售和利潤的提升。
而國家先後出臺的對核心城市圈的扶植計劃，對其更是極大的利好。佳兆業重點佈局都市圈核心城市以及對質量管控的溢價能力不斷強化，使得整體盈利能力持續提升。
◎作者 | 伽略
“寒冬”“冰河期”“黑鐵時代”，在房價一致看漲的時代，我們無法想象這些詞彙會用來描繪內地的房地產市場。
但在“房子是用來住的，不是用來炒的定位要求下，熱點城市樓市降溫，全國市場總體趨穩，房地產市場似乎開始進入“超穩定”結構。根據2018年年底的國家統計局數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比下降，二三線城市漲幅回落。
2019年1-6月，全國房地產調控政策高達251次，跟去年同期相比，上漲31%。根據諮詢機構億翰智庫披露的統計數據顯示，2019年7月全國百強地產商銷售金額總共為9541億，環比下跌接近三成。
進入8月，甚至有些自媒體開始傳出，廣州二手房市場房價回落，一些熱點城市出現限貸，二手房停貸……有的房企也不禁高喊”活下去“的口號，真的要過冬了？
其實，凡此種種的聲音多少有些誇張的成分，一些城市“環比下降”和“漲幅回落”不過是市場由“熱血”迴歸“理性”，百強房企的銷售總額在統計上，也忽略了其中的樣本區分：真正聰明懂大勢的房企，從來都是“多驅”發動機，同樣一手牌有人就能打出漂亮的新玩法。
1機會垂青把雞蛋放多個籃子裡的人
8月27日，佳兆業集團控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業”）發佈了2019年中期業績報告。2019年上半年，佳兆業積極應對樓市變化，制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實現突破。
報告顯示，前6月佳兆業實現合約銷售347億元人民幣（單位下同），同比增長37%；合約建築面積約為196萬平方米，同比增長38%。根據樂居財經研究院發佈的《2019上半年中國50強房企權益銷售增幅榜》，佳兆業位居上半年中國50強房企權益銷售增幅榜第4位。
佳兆業這份漂亮的期中考試成績單，很好地展示了一個聰明的房企，如何在眼下的環境合理的“多驅”發力。
緊盯核心城市圈的優勢佈局產生持續的高額回饋。佳兆業重點佈局大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群。對佳兆業這樣的佈局，“舊改”龍頭收緊幾乎不影響銷售和利潤的提升。
而國家先後出臺的對核心城市圈的扶植計劃，對其更是極大的利好。佳兆業重點佈局都市圈核心城市以及對質量管控的溢價能力不斷強化，使得整體盈利能力持續提升。
2019年上半年，一線城市貢獻了佳兆業和約銷售的48%，像深圳佳兆業未來城，深圳平湖佳兆業廣場及深圳鹽田佳兆業城市廣場等舊改項目，多次問鼎區域及全市銷售冠軍。而重點二線及周邊城市貢獻了集團和約銷售的49%。
2019上半年，佳兆業營業收入同比增長34%至201.1億元；毛利67.1億元，同比增長42%；淨利潤達到27.8億元，同比增長24%；本公司持有人應占溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應占核心淨利潤同比增長55%達到27.5億元。
佳兆業還在繼續深化這種在核心城市圈的優勢。今年上半年以舊改供應、招拍掛、收併購等多元化渠道擇機補充土地儲備，共獲得15個優質項目，新增土儲權益建築面積達246萬平方米。
其中，一線和重點二線城市佔比達到76%，大灣區佔比達到55%，豐厚且優質的“存糧”，無疑為佳兆業的眼下和未來都贏得了不小的競爭優勢。
融資的“輸血動脈”暢通無阻。房地產開發是一個需要大量資金的行業，僅靠自己的資金週轉翻身就會很難。根本不夠用對於很多中小房企來說日子不那麼好過了，其中面臨的一個最大難題就是融資。
佳兆業年中報告顯示，現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內到期債務且有結餘。上半年，穆迪、標普和惠譽三大國際信用評級機構分別給予佳兆業B1、 B、 B評級。這為其拓寬融資渠道奠定了基礎。
在創新融資方面，佳兆業開拓了供應鏈金融、長租公寓、購房尾款、航運信託收益權等ABS業務，總額度近百億，已發行近20億元。截至2019年上半年，總借款額約為1.155億元，其中58%在境內，42%在境外。
境內借款中以銀行貸款為主，佔比達38%，非銀行借款為20%；而境外負債中優先票據佔40%，境外銀行借款為2%。佳兆業的淨負債率已經從2018年的236%下降到現在的191%。
解讀佳兆業的財富密碼，除了上述兩個重要的方面外，還有兩點不得不提，那就是舊改和大灣區規劃。
2押注“舊改” ，長跑糧倉
2019年6月19日，國務院常務會議明確，提出要“加快改造城鎮老舊小區”、“加大金融對舊改的支持”，舊改的對象，指的是建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活，且居民改造意願強烈的住宅小區。除了加裝電梯，配建停車設施、還有水電煤氣節能改造，還包括養老和撫幼服務設施、無障礙設施等等。
據住建部統計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人。消息一經釋放，率先引發了人們對樓市的想象，舊改被視作正在接力偃旗息鼓的棚改。標誌著城市更新的萬億級市場正向房地產企業加速開啟，這對於佳兆業而言，迎來了新一輪高質量增長的窗口期。
由於入局早，手握項目多，佳兆業舊改方面競爭優勢已開始轉化成的收入增長極，舊改項目銷售已佔上半年整體的銷售的33%。上半年，佳兆業由舊改轉化而來的高利潤型項目銷售取得佳績，包括深圳鹽田佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場，均為集團貢獻了高毛利。
其中鹽田城市廣場作為深圳鹽田區最大的舊改項目，屬於集團的糧倉型項目，而深圳佳兆業未來城毗鄰大運中心及大學城，頻奪銷冠，深圳平湖佳兆業廣場銷售的住宅及公寓產品也表現優異。
◎作者 | 伽略
“寒冬”“冰河期”“黑鐵時代”，在房價一致看漲的時代，我們無法想象這些詞彙會用來描繪內地的房地產市場。
但在“房子是用來住的，不是用來炒的定位要求下，熱點城市樓市降溫，全國市場總體趨穩，房地產市場似乎開始進入“超穩定”結構。根據2018年年底的國家統計局數據顯示，一線城市商品住宅銷售價格環比下降，二三線城市漲幅回落。
2019年1-6月，全國房地產調控政策高達251次，跟去年同期相比，上漲31%。根據諮詢機構億翰智庫披露的統計數據顯示，2019年7月全國百強地產商銷售金額總共為9541億，環比下跌接近三成。
進入8月，甚至有些自媒體開始傳出，廣州二手房市場房價回落，一些熱點城市出現限貸，二手房停貸……有的房企也不禁高喊”活下去“的口號，真的要過冬了？
其實，凡此種種的聲音多少有些誇張的成分，一些城市“環比下降”和“漲幅回落”不過是市場由“熱血”迴歸“理性”，百強房企的銷售總額在統計上，也忽略了其中的樣本區分：真正聰明懂大勢的房企，從來都是“多驅”發動機，同樣一手牌有人就能打出漂亮的新玩法。
1機會垂青把雞蛋放多個籃子裡的人
8月27日，佳兆業集團控股有限公司（1638.HK，以下簡稱“佳兆業”）發佈了2019年中期業績報告。2019年上半年，佳兆業積極應對樓市變化，制定了靈活的銷售策略，銷售增速再次實現突破。
報告顯示，前6月佳兆業實現合約銷售347億元人民幣（單位下同），同比增長37%；合約建築面積約為196萬平方米，同比增長38%。根據樂居財經研究院發佈的《2019上半年中國50強房企權益銷售增幅榜》，佳兆業位居上半年中國50強房企權益銷售增幅榜第4位。
佳兆業這份漂亮的期中考試成績單，很好地展示了一個聰明的房企，如何在眼下的環境合理的“多驅”發力。
緊盯核心城市圈的優勢佈局產生持續的高額回饋。佳兆業重點佈局大灣區、長三角、華中、華西及環渤海五大城市群。對佳兆業這樣的佈局，“舊改”龍頭收緊幾乎不影響銷售和利潤的提升。
而國家先後出臺的對核心城市圈的扶植計劃，對其更是極大的利好。佳兆業重點佈局都市圈核心城市以及對質量管控的溢價能力不斷強化，使得整體盈利能力持續提升。
2019年上半年，一線城市貢獻了佳兆業和約銷售的48%，像深圳佳兆業未來城，深圳平湖佳兆業廣場及深圳鹽田佳兆業城市廣場等舊改項目，多次問鼎區域及全市銷售冠軍。而重點二線及周邊城市貢獻了集團和約銷售的49%。
2019上半年，佳兆業營業收入同比增長34%至201.1億元；毛利67.1億元，同比增長42%；淨利潤達到27.8億元，同比增長24%；本公司持有人應占溢利28.4億元，同比大漲67%；本公司持有人應占核心淨利潤同比增長55%達到27.5億元。
佳兆業還在繼續深化這種在核心城市圈的優勢。今年上半年以舊改供應、招拍掛、收併購等多元化渠道擇機補充土地儲備，共獲得15個優質項目，新增土儲權益建築面積達246萬平方米。
其中，一線和重點二線城市佔比達到76%，大灣區佔比達到55%，豐厚且優質的“存糧”，無疑為佳兆業的眼下和未來都贏得了不小的競爭優勢。
融資的“輸血動脈”暢通無阻。房地產開發是一個需要大量資金的行業，僅靠自己的資金週轉翻身就會很難。根本不夠用對於很多中小房企來說日子不那麼好過了，其中面臨的一個最大難題就是融資。
佳兆業年中報告顯示，現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內到期債務且有結餘。上半年，穆迪、標普和惠譽三大國際信用評級機構分別給予佳兆業B1、 B、 B評級。這為其拓寬融資渠道奠定了基礎。
在創新融資方面，佳兆業開拓了供應鏈金融、長租公寓、購房尾款、航運信託收益權等ABS業務，總額度近百億，已發行近20億元。截至2019年上半年，總借款額約為1.155億元，其中58%在境內，42%在境外。
境內借款中以銀行貸款為主，佔比達38%，非銀行借款為20%；而境外負債中優先票據佔40%，境外銀行借款為2%。佳兆業的淨負債率已經從2018年的236%下降到現在的191%。
解讀佳兆業的財富密碼，除了上述兩個重要的方面外，還有兩點不得不提，那就是舊改和大灣區規劃。
2押注“舊改” ，長跑糧倉
2019年6月19日，國務院常務會議明確，提出要“加快改造城鎮老舊小區”、“加大金融對舊改的支持”，舊改的對象，指的是建成於2000年以前、公共設施落後、影響居民基本生活，且居民改造意願強烈的住宅小區。除了加裝電梯，配建停車設施、還有水電煤氣節能改造，還包括養老和撫幼服務設施、無障礙設施等等。
據住建部統計，目前，全國各地上報需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人。消息一經釋放，率先引發了人們對樓市的想象，舊改被視作正在接力偃旗息鼓的棚改。標誌著城市更新的萬億級市場正向房地產企業加速開啟，這對於佳兆業而言，迎來了新一輪高質量增長的窗口期。
由於入局早，手握項目多，佳兆業舊改方面競爭優勢已開始轉化成的收入增長極，舊改項目銷售已佔上半年整體的銷售的33%。上半年，佳兆業由舊改轉化而來的高利潤型項目銷售取得佳績，包括深圳鹽田佳兆業城市廣場、深圳佳兆業未來城、深圳平湖佳兆業廣場，均為集團貢獻了高毛利。
其中鹽田城市廣場作為深圳鹽田區最大的舊改項目，屬於集團的糧倉型項目，而深圳佳兆業未來城毗鄰大運中心及大學城，頻奪銷冠，深圳平湖佳兆業廣場銷售的住宅及公寓產品也表現優異。
中期業績報告也顯示，佳兆業還擁有近3200萬平方米佔地面積的舊改儲備（未納入土儲），在大灣區內共有128箇舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，可帶來近兩萬億的貨值，可以說是名副其實的“舊改之王”。
佳兆業集團管理層表示，由於按照會計成本法入賬，公司已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項目價值均被嚴重低估，兩萬億貨值有待重估釋放。
公司計劃每年從舊改項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發。去年底至今年上半年，佳兆業就成功轉化廣州小坪村、上海徐行鎮及深圳福田口岸3個項目，共計可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。
佳兆業集團管理層表示，未來集團將繼續發揮舊改優勢，推動舊改項目的快速轉化。預計未來1-2年，集團將有9箇舊改項目計劃供地，貨值約1140億元；未來3-5年計劃有13個深圳及廣州項目供地，貨值約4200億元；長遠來看，集團將有約佔地面積2200萬平方米的舊改項目陸續進入供地階段。
3“根據地”成了金鳳凰
2019年的珠三角發生兩件震撼的大事。2019年2月18日，中共中央、國務院印發《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。8月18日，中共中央、國務院發佈《關於支持深圳建設中國特色社會主義先行示範區的意見》，深圳在經濟特區成立39週年的重要時刻再次吹響奮進的號角。
這兩個國家級戰略規劃，優先著眼的都是產業升級，有分析人士認為，為了規劃能平穩落地，地產行業似乎難從其中獲得房價高漲的紅利。這明顯是過偏解讀國家調控政策，“房住不炒”是為了地產行業健康發展而不是不發展。
我們簡單地僅從“人”這個維度分析一下。在調控政策遍地開花的2018年，各城同時掀起搶房大戰。很多媒體將此解讀為曲線房產鬆綁，即通過降低人才的落戶條件，間接地放寬新遷入人口的購房門檻。
這其實只看到搶人大戰的一個側面，一個城市房產市場不僅在於銷售多少新房，更在於有多少人才在此落地生根，成家立業，為這個城市帶來持續的消費和活力。
因此，高素質人才是城市房產價值競爭下半場比試的關鍵。大灣區也好，先行示範區也罷，都搶人才上比其他城市更勝一籌。我們以大灣區的幾段話為例：
深化區域創新體制機制改革。研究實施促進粵港澳大灣區出入境、工作、居住、物流等更加便利化的政策措施，鼓勵科技和學術人才交往交流。
在技術移民等方面先行先試，開展外籍創新人才創辦科技型企業享受國民待遇試點。支持大灣區建立國家級人力資源服務產業園。
完善外籍高層次人才認定標準，暢通人才申請永久居留的市場化渠道，為外籍高層次人才在華工作、生活提供更多便利。
這幾段話再清楚不過的表達，大灣區的搶人抱負是面向更廣闊天地的。高淨值人群流入，讓大灣區的房產市場有了高質、高需、高定位的前景。
佳兆業則牢牢抓住這一波紅利。我們先看幾組數字，大灣區作為佳兆業深耕的重點區域，上年年貢獻了整體銷售金額的58%，而深圳作為佳兆業的大本營，貢獻了整體合約銷售金額的30%。
土儲方面，目前近2600萬平方米土地儲備，按區域劃分，大灣區佔55%。2600萬平方米土儲對應貨值達到5000億元人民幣，其中大灣區佔了7成貨值。舊改方面。佳兆業目前有佔地面積3200萬平方米的舊改項目尚未納入土儲，其中深圳和廣州項目各佔總體佔地面積的1/3。
截止2019年6月底，佳兆業在全國共有建築面積2600萬平方米的土地儲備，大灣區佔55%。以貨值劃分，總貨值5010億元的土儲中，70%位於大灣區，1/3位於深圳。大灣區1400萬平方米的土地儲備中，超過一半是通過舊改供應的優質土地。
在寸土寸金的深圳，以及整個大灣區，精耕於此20載的佳兆業有著他人難以匹敵的優勢。國元國際研報指出，佳兆業紮根深圳，專注於粵港澳大灣區的發展，財務表現強勁，將成為“深圳建設先行示範區”的主要受益者。
市場人士指出，隨著深圳建設先行示範城市，佳兆業長期紮根深圳的優勢將進一步凸顯，在所謂要入冬的時節，佳兆業卻迎來屬於自己的“黃金時代”。
在地產和城市更新主業之外，佳兆業前瞻佈局的大健康、大文旅、大消費產業加速推進，與主業的協同格局初步顯現，以航運、文體等成熟產業為抓手，在深圳建設社會主義先行示範區中發揮先鋒、引領作用。