原標題：2萬億舊改貨值待釋放 佳兆業深築高質量發展“護城河”
依靠2萬億潛在舊改貨值，佳兆業在夯實“舊改之王”地位的同時，也構築起一個由優質貨值鎖定未來高質量發展的良性循環。
8月27日下午4時許，佳兆業集團（1638.HK，以下簡稱“佳兆業”）在香港舉行2019年度中期業績會。財報顯示，報告期內，公司實現合約銷售金額346.9億元，同比增長36.6%，遠高於TOP30房企平均10.96%的增長率；營業收入同比增長33.8%至201.6億元；淨利潤同比增長24%至27.8億元；淨負債率下降45個百分點至191%，提前完成降負債目標；現金及銀行存款賬面值較去年底增長31%至300億元，完全覆蓋1年內到期債務且有結餘；截至6月底，公司土地儲備總建築面積達2580萬平方米，對應可售貨值約5000億元。
更讓投資者充滿期待的是，佳兆業在全國還有近3200萬平方米佔地面積的舊改尚未納入土儲，對應貨值約兩萬億。“城市更新是我們比較有競爭力的一個板塊，這一塊未來應該是會具備相應的競爭力。”佳兆業集團主席兼執行董事郭英成在業績會上坦言。
據西南證券研報顯示，截止6月末，佳兆業已經納入土儲的舊改項目在大灣區有704萬方，對應貨值1890億元，土地成本僅2692元每平米。在上海有21萬方，對應貨值85億元，土地成本13067元每平米，潛在毛利率高。“佳兆業尚未納入土儲的舊改項目佔地面積3200萬方，貨值約2萬億，廣州和深圳佔比約60%。”西南證券表示，作為城市更新領域的代表，佳兆業在舊改方面優勢明顯。
現金流充裕安全
如果把企業比做“人”，那麼現金就是企業維持日常運作的血液。不誇張地說，擁有充裕的現金流，也就擁有了一條堅固持久的“護城河”。
財報顯示，截至2019年6月底，佳兆業現金及銀行存款較去年底增長31%至300億元，速動比率（現金及銀行存款/短期借款）維持在1.3倍的良好水平，流動性充裕。
與此同時，佳兆業還積極通過境內外多渠道融資方式來優化債務結構，致力於降低融資成本。境內融資方面，佳兆業在深化現有銀行合作的基礎上，持續推進境內資產支持專項計劃的開展。
報告期內，集團共獲得98億元深交所ABS額度，已成功完成三筆交易，合計人民幣17億元，發行票面利率介乎5.4%-7.5%，年期介乎1到4年。佳兆業表示，專項計劃的發行，推動了公司融資多元化，對於調整整體債務結構，降低融資成本，強化現金流管理具有積極作用。
境外融資方面，佳兆業積極把握市場窗口，通過發行長債置換短債來降低短期債務風險。此外，該公司還透過一系列的回購動作，進一步優化債務結構。財報顯示，年初至今，佳兆業累計回購優先票據5.6億美元。
在財務穩健性、增長持續性等核心緯度均實現均好性發展的佳兆業，於今年上半年重新獲得境外國際評級機構對佳兆業主體的信貸評級，其中穆迪評級為B1，標普及惠譽評級為B，展望為穩定。
“今年上半年，佳兆業降槓桿成果超過預期，現金流也得到持續改善。”億翰智庫表示，加上重新獲得穆迪、標普及惠譽等國際評級機構的認可，將有助於該公司進一步提升其債券交易的流動性。
兩萬億舊改貨值待釋放
除了穩健的財務狀況，房企另一個“護城河”便是低成本且優質的土地儲備，這也是穿越週期實現高質量發展的根本所在。
2019年上半年，佳兆業以舊改、招拍掛、收併購的方式，新獲得15個項目，權益計容建築面積約250萬平方米，大灣區新增土地儲備佔比60%，長三角和華中分別佔19%和13%。目前公司土地儲備總建築面積達2580萬平方米，對應可售貨值約5000億元，其中，一線和重點二線城市佔比達到76%，大灣區佔比達到55%。克而瑞表示，按照目前企業的銷售去化速度來計算，佳兆業土地儲備充足，足夠支撐未來3-5年的發展所需。
此外，截至2019年6月底，佳兆業還有近3200萬平方米佔地面積的舊改未納入土儲。其中在大灣區內共有128箇舊改項目，包括深圳的88個項目、廣州的12個項目及中山的18個項目，可帶來近兩萬億的貨值。佳兆業集團管理層表示，由於按照會計成本法入賬，公司已納入土儲和尚未納入土儲的舊改項目價值均被嚴重低估，兩萬億貨值有待重估釋放。財報顯示，佳兆業計劃每年從舊改項目中轉化80-100萬平方米的土地供應開發。2018年底至今年上半年，佳兆業已成功轉化廣州小坪村、上海徐行鎮及深圳福田口岸3個項目，共計可售面積73萬平方米，可售貨值逾404億元。
“下半年，公司將堅持舊改拓展和舊改轉化兩手抓，持續加快舊改項目轉化，優化戰略佈局和區域投資，以最合適佳兆業的業務模式推進發展。”管理層在業績會上透露，從舊改供地整體安排，今年預計有73萬平方米的可售面積，可帶來440億的貨值。未來1到2年將有9箇舊改項目計劃供地，可售面積為237萬平方米，貨值逾1140億元人民幣。未來3到5年，另有13個位於深圳及廣州的項目將供地，可售面積接近800萬平方米，貨值約4200億元。遠期我們還有2200萬舊改項目，將陸續進入供地階段。
豐厚且優質的“存糧”，為佳兆業未來的銷售奠定了基礎。“今年上半年賣了374億元，完成全年的目標875億元大約40%，下半年有1200億的貨值，大部分在大灣區，現在正在排布。”佳兆業行政總裁兼執行董事麥帆在業績會上表示，按照這個比例，去化率不用到50%就可以完成任務。
國信證券也發佈研究報告稱，佳兆業營收增長顯著，在大灣區尤其是在深圳的土地資源豐富，未來有望受益於深圳建設中國特色社會主義先行示範區。為此，國信對佳兆業集團評級上調至“買入”。
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