佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
盈利能力的提升，對佳兆業的資產負債規模有著積極的影響。中報數據顯示佳兆業總資產2590億，比2018年底增長13.1%，淨資產比2018年底大增23.7%，達449億元，創歷史新高。兩大利好下負債自然出現了下降。
但從一個高負債的基數上降負債，談何容易。數據顯示，2019年上半年佳兆業淨負債率下降至191%，而2017年和2018年淨負債率分別為300%、236%，雖然負債仍處高位，但其整體債務風險已大幅降低。
從2019年上半年資產負債結構來看，上半年短期借款224.47億元，現金儲備及受限存款將近300億元，賬面現金覆蓋短期債務，短期償債風險相對較小，但較高的負債率還是給佳兆業的發展埋下了一定的安全隱患。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
盈利能力的提升，對佳兆業的資產負債規模有著積極的影響。中報數據顯示佳兆業總資產2590億，比2018年底增長13.1%，淨資產比2018年底大增23.7%，達449億元，創歷史新高。兩大利好下負債自然出現了下降。
但從一個高負債的基數上降負債，談何容易。數據顯示，2019年上半年佳兆業淨負債率下降至191%，而2017年和2018年淨負債率分別為300%、236%，雖然負債仍處高位，但其整體債務風險已大幅降低。
從2019年上半年資產負債結構來看，上半年短期借款224.47億元，現金儲備及受限存款將近300億元，賬面現金覆蓋短期債務，短期償債風險相對較小，但較高的負債率還是給佳兆業的發展埋下了一定的安全隱患。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
盈利能力的提升，對佳兆業的資產負債規模有著積極的影響。中報數據顯示佳兆業總資產2590億，比2018年底增長13.1%，淨資產比2018年底大增23.7%，達449億元，創歷史新高。兩大利好下負債自然出現了下降。
但從一個高負債的基數上降負債，談何容易。數據顯示，2019年上半年佳兆業淨負債率下降至191%，而2017年和2018年淨負債率分別為300%、236%，雖然負債仍處高位，但其整體債務風險已大幅降低。
從2019年上半年資產負債結構來看，上半年短期借款224.47億元，現金儲備及受限存款將近300億元，賬面現金覆蓋短期債務，短期償債風險相對較小，但較高的負債率還是給佳兆業的發展埋下了一定的安全隱患。
佳兆業主席兼執行董事郭英成在中期業績會上向媒體表示，“降負債率佳兆業有很多方法，首先儘量減少重資產比例，但大宗資產、優質資產，比如說深圳佳兆業中心，上海的佳兆業中心，這一類還是會保持一個長期持有的情況。”
在老闆定下基調後，佳兆業首席財務官劉富強也隨之表態，佳兆業的降負債目標是在年底將淨負債率降到180%水平之下。
雖然佳兆業半年的利潤增速和降負債方面都做得不錯，但只完成了既定銷售目標的39.6%，下半年能否完成既定目標，充滿變數。
49.38億是利息 融資利息依然高
佳兆業集團主席郭英成在中期會上談及未來是否拿地時表示，“關於拿不拿土地，每個公司不同，只要有錢，還會在大灣區拿一些土地。”其實據克而瑞研究中心數據，2019年上半年佳兆業拿地並不少，新增土地建築面積209.5萬平方米，新增土地貨值272.9億元。這和佳兆業總裁麥帆年初透露的全年拿地400億的預算基本吻合。
拿地需要錢，而佳兆業並不是家資金比較充裕的房企，從他們不斷融資也說明了自身資金的壓力。好在佳兆業還有在房企前八的融資能力，也讓他們融資並不太費勁。
虎符財經查閱公告發現，自2018年12月底開始至今，佳兆業已進行了多次發債。公告顯示，佳兆業近期發行了4次有息美元優先票據，分別是2019年2月20日，4億美元年利率11.75%的2021年到期的優先票據。
4月2日，發行3.5億美元年利率11.25%的2022年到期優先票據；5月23日，發行4億美元年利率11.5%的2023年到期優先票據。6月25日，發行2億元美元年利率11.25%的2022年到期的優先票據，所得款項淨額將用於現有債務再融資。
四筆借款合計13.5億美元。為了業務發展借錢沒有錯，但讓投資者有說法的是四次發行票據的利率均高於11.25%，利率遠高於行業水平。每年都要支付高昂的利息，這是否會讓郭英成面臨更大的危機？
佳兆業號稱舊改之王，舊改項目是其最核心的資產。佳兆業自1999年6月成立以來，靠開發第一個爛尾項目——桂芳園起家。桂芳園此前是布吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠。很多人對這樣的爛尾工程不不願意接受，郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟抓住了時機，靠此一戰成名。
隨後的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓，然後再與其他開發商合作。通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，讓佳兆業進而獲得相對較高的利潤回報。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
盈利能力的提升，對佳兆業的資產負債規模有著積極的影響。中報數據顯示佳兆業總資產2590億，比2018年底增長13.1%，淨資產比2018年底大增23.7%，達449億元，創歷史新高。兩大利好下負債自然出現了下降。
但從一個高負債的基數上降負債，談何容易。數據顯示，2019年上半年佳兆業淨負債率下降至191%，而2017年和2018年淨負債率分別為300%、236%，雖然負債仍處高位，但其整體債務風險已大幅降低。
從2019年上半年資產負債結構來看，上半年短期借款224.47億元，現金儲備及受限存款將近300億元，賬面現金覆蓋短期債務，短期償債風險相對較小，但較高的負債率還是給佳兆業的發展埋下了一定的安全隱患。
佳兆業主席兼執行董事郭英成在中期業績會上向媒體表示，“降負債率佳兆業有很多方法，首先儘量減少重資產比例，但大宗資產、優質資產，比如說深圳佳兆業中心，上海的佳兆業中心，這一類還是會保持一個長期持有的情況。”
在老闆定下基調後，佳兆業首席財務官劉富強也隨之表態，佳兆業的降負債目標是在年底將淨負債率降到180%水平之下。
雖然佳兆業半年的利潤增速和降負債方面都做得不錯，但只完成了既定銷售目標的39.6%，下半年能否完成既定目標，充滿變數。
49.38億是利息 融資利息依然高
佳兆業集團主席郭英成在中期會上談及未來是否拿地時表示，“關於拿不拿土地，每個公司不同，只要有錢，還會在大灣區拿一些土地。”其實據克而瑞研究中心數據，2019年上半年佳兆業拿地並不少，新增土地建築面積209.5萬平方米，新增土地貨值272.9億元。這和佳兆業總裁麥帆年初透露的全年拿地400億的預算基本吻合。
拿地需要錢，而佳兆業並不是家資金比較充裕的房企，從他們不斷融資也說明了自身資金的壓力。好在佳兆業還有在房企前八的融資能力，也讓他們融資並不太費勁。
虎符財經查閱公告發現，自2018年12月底開始至今，佳兆業已進行了多次發債。公告顯示，佳兆業近期發行了4次有息美元優先票據，分別是2019年2月20日，4億美元年利率11.75%的2021年到期的優先票據。
4月2日，發行3.5億美元年利率11.25%的2022年到期優先票據；5月23日，發行4億美元年利率11.5%的2023年到期優先票據。6月25日，發行2億元美元年利率11.25%的2022年到期的優先票據，所得款項淨額將用於現有債務再融資。
四筆借款合計13.5億美元。為了業務發展借錢沒有錯，但讓投資者有說法的是四次發行票據的利率均高於11.25%，利率遠高於行業水平。每年都要支付高昂的利息，這是否會讓郭英成面臨更大的危機？
佳兆業號稱舊改之王，舊改項目是其最核心的資產。佳兆業自1999年6月成立以來，靠開發第一個爛尾項目——桂芳園起家。桂芳園此前是布吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠。很多人對這樣的爛尾工程不不願意接受，郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟抓住了時機，靠此一戰成名。
隨後的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓，然後再與其他開發商合作。通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，讓佳兆業進而獲得相對較高的利潤回報。
這種模式是佳兆業前期的主要運作模式。數據顯示，過去十年，佳兆業每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米，這是筆驚人的數字。在各大開發商相互競爭的情況下，土地成本激增，想低成本拿地幾乎不可能。而土地成本持續上漲，讓地產項目的利潤空間被嚴重擠壓，而佳兆業的舊改以較低的成本拿地，利潤空間被提升，這也是今年上半年淨利潤猛增的主要原因。
中期業績報告顯示，佳兆業目前擁有近3200萬平方米舊改儲備未納入土儲。佳兆業在大灣區內共有多達128箇舊改項目。其中深圳有88個項目、廣州有12個項目及中山的18個項目，這些項目可以為佳兆業帶來近兩萬億的貨值。有了這些儲備，短期內，佳兆業並不擔心土地儲備的問題，在拿地單位平米價逐漸上漲的今天，佳兆業家中有糧心不慌，對未來的行情持觀望態度。
但過多的舊改項目也佔用了佳兆業的大量資金，截至2019年6月30日，佳兆業總借款為1515億元，58%在境內，42%在境外，兩者幾乎各佔一半。其中，銀行貸款佔比38%，金融機構借款為20%。
這足以引起佳兆業的警惕，自身半數左右的借款位於境外，今年上半年，佳兆業光在匯兌虧損就額外支出了1.11億元。隨著匯率的變動，將來償還借款時佳兆業一樣會有更多的匯率導致的額外支出。2019年中報顯示，佳兆業上半年僅利息支出就高達49.38億元，遠高於去年同期的43.59億元。增長了13.3%。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
盈利能力的提升，對佳兆業的資產負債規模有著積極的影響。中報數據顯示佳兆業總資產2590億，比2018年底增長13.1%，淨資產比2018年底大增23.7%，達449億元，創歷史新高。兩大利好下負債自然出現了下降。
但從一個高負債的基數上降負債，談何容易。數據顯示，2019年上半年佳兆業淨負債率下降至191%，而2017年和2018年淨負債率分別為300%、236%，雖然負債仍處高位，但其整體債務風險已大幅降低。
從2019年上半年資產負債結構來看，上半年短期借款224.47億元，現金儲備及受限存款將近300億元，賬面現金覆蓋短期債務，短期償債風險相對較小，但較高的負債率還是給佳兆業的發展埋下了一定的安全隱患。
佳兆業主席兼執行董事郭英成在中期業績會上向媒體表示，“降負債率佳兆業有很多方法，首先儘量減少重資產比例，但大宗資產、優質資產，比如說深圳佳兆業中心，上海的佳兆業中心，這一類還是會保持一個長期持有的情況。”
在老闆定下基調後，佳兆業首席財務官劉富強也隨之表態，佳兆業的降負債目標是在年底將淨負債率降到180%水平之下。
雖然佳兆業半年的利潤增速和降負債方面都做得不錯，但只完成了既定銷售目標的39.6%，下半年能否完成既定目標，充滿變數。
49.38億是利息 融資利息依然高
佳兆業集團主席郭英成在中期會上談及未來是否拿地時表示，“關於拿不拿土地，每個公司不同，只要有錢，還會在大灣區拿一些土地。”其實據克而瑞研究中心數據，2019年上半年佳兆業拿地並不少，新增土地建築面積209.5萬平方米，新增土地貨值272.9億元。這和佳兆業總裁麥帆年初透露的全年拿地400億的預算基本吻合。
拿地需要錢，而佳兆業並不是家資金比較充裕的房企，從他們不斷融資也說明了自身資金的壓力。好在佳兆業還有在房企前八的融資能力，也讓他們融資並不太費勁。
虎符財經查閱公告發現，自2018年12月底開始至今，佳兆業已進行了多次發債。公告顯示，佳兆業近期發行了4次有息美元優先票據，分別是2019年2月20日，4億美元年利率11.75%的2021年到期的優先票據。
4月2日，發行3.5億美元年利率11.25%的2022年到期優先票據；5月23日，發行4億美元年利率11.5%的2023年到期優先票據。6月25日，發行2億元美元年利率11.25%的2022年到期的優先票據，所得款項淨額將用於現有債務再融資。
四筆借款合計13.5億美元。為了業務發展借錢沒有錯，但讓投資者有說法的是四次發行票據的利率均高於11.25%，利率遠高於行業水平。每年都要支付高昂的利息，這是否會讓郭英成面臨更大的危機？
佳兆業號稱舊改之王，舊改項目是其最核心的資產。佳兆業自1999年6月成立以來，靠開發第一個爛尾項目——桂芳園起家。桂芳園此前是布吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠。很多人對這樣的爛尾工程不不願意接受，郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟抓住了時機，靠此一戰成名。
隨後的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓，然後再與其他開發商合作。通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，讓佳兆業進而獲得相對較高的利潤回報。
這種模式是佳兆業前期的主要運作模式。數據顯示，過去十年，佳兆業每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米，這是筆驚人的數字。在各大開發商相互競爭的情況下，土地成本激增，想低成本拿地幾乎不可能。而土地成本持續上漲，讓地產項目的利潤空間被嚴重擠壓，而佳兆業的舊改以較低的成本拿地，利潤空間被提升，這也是今年上半年淨利潤猛增的主要原因。
中期業績報告顯示，佳兆業目前擁有近3200萬平方米舊改儲備未納入土儲。佳兆業在大灣區內共有多達128箇舊改項目。其中深圳有88個項目、廣州有12個項目及中山的18個項目，這些項目可以為佳兆業帶來近兩萬億的貨值。有了這些儲備，短期內，佳兆業並不擔心土地儲備的問題，在拿地單位平米價逐漸上漲的今天，佳兆業家中有糧心不慌，對未來的行情持觀望態度。
但過多的舊改項目也佔用了佳兆業的大量資金，截至2019年6月30日，佳兆業總借款為1515億元，58%在境內，42%在境外，兩者幾乎各佔一半。其中，銀行貸款佔比38%，金融機構借款為20%。
這足以引起佳兆業的警惕，自身半數左右的借款位於境外，今年上半年，佳兆業光在匯兌虧損就額外支出了1.11億元。隨著匯率的變動，將來償還借款時佳兆業一樣會有更多的匯率導致的額外支出。2019年中報顯示，佳兆業上半年僅利息支出就高達49.38億元，遠高於去年同期的43.59億元。增長了13.3%。
資深地產分析師王一然認為，“舊改”本身可以獲得較多的優質地塊，若是地方支持，“舊改”也可以帶來較好的發展機會。現在佳兆業就確實做得不錯。不過由於“舊改”背後的拆遷成本以及週期長等問題，也會給佳兆業造成一定的資金承壓。佳兆業美元債過多，會增加他的運營成本，這可能也是佳兆業拿地相比其他地產公司偏少的原因之一。
郭英成的慈善榜功效幾何
在佳兆業不斷融資的時候，佳兆業集團董事局主席郭英成卻登上了2019中國慈善榜，以1.72億捐款，榮列第23位。
佳兆業2019年上半年僅利息支出就高達49.38億。
2019年前六個月，佳兆業實現合約銷售權益金額346.9億元，同比上漲37%。但按照年初定下的全年銷售目標875億元來看，半年僅完成目標的39.6%。
利潤高負債降 目標完成不到四成
8月27日，佳兆業集團（01638.HK，以下簡稱佳兆業）發佈了2019年中報。中報顯示，佳兆業上半年營收201.1億元，同比增長33.8%。實現淨利潤27.8億元，同比增長24.4%。歸母核心淨利潤更是高達27.5億元，同比猛增55%，各項數據亮眼。
從已經公佈年報的大中型地產公司財報數據來看，佳兆業的利潤增速名列前茅。這主要得益於佳兆業的戰略佈局——重點佈局都市圈核心城市起到成效，同時不斷強化質量管控的溢價能力，再加上城市更新高利潤型項目入市銷售，三管齊下，使得整體盈利能力提升。
盈利能力的提升，對佳兆業的資產負債規模有著積極的影響。中報數據顯示佳兆業總資產2590億，比2018年底增長13.1%，淨資產比2018年底大增23.7%，達449億元，創歷史新高。兩大利好下負債自然出現了下降。
但從一個高負債的基數上降負債，談何容易。數據顯示，2019年上半年佳兆業淨負債率下降至191%，而2017年和2018年淨負債率分別為300%、236%，雖然負債仍處高位，但其整體債務風險已大幅降低。
從2019年上半年資產負債結構來看，上半年短期借款224.47億元，現金儲備及受限存款將近300億元，賬面現金覆蓋短期債務，短期償債風險相對較小，但較高的負債率還是給佳兆業的發展埋下了一定的安全隱患。
佳兆業主席兼執行董事郭英成在中期業績會上向媒體表示，“降負債率佳兆業有很多方法，首先儘量減少重資產比例，但大宗資產、優質資產，比如說深圳佳兆業中心，上海的佳兆業中心，這一類還是會保持一個長期持有的情況。”
在老闆定下基調後，佳兆業首席財務官劉富強也隨之表態，佳兆業的降負債目標是在年底將淨負債率降到180%水平之下。
雖然佳兆業半年的利潤增速和降負債方面都做得不錯，但只完成了既定銷售目標的39.6%，下半年能否完成既定目標，充滿變數。
49.38億是利息 融資利息依然高
佳兆業集團主席郭英成在中期會上談及未來是否拿地時表示，“關於拿不拿土地，每個公司不同，只要有錢，還會在大灣區拿一些土地。”其實據克而瑞研究中心數據，2019年上半年佳兆業拿地並不少，新增土地建築面積209.5萬平方米，新增土地貨值272.9億元。這和佳兆業總裁麥帆年初透露的全年拿地400億的預算基本吻合。
拿地需要錢，而佳兆業並不是家資金比較充裕的房企，從他們不斷融資也說明了自身資金的壓力。好在佳兆業還有在房企前八的融資能力，也讓他們融資並不太費勁。
虎符財經查閱公告發現，自2018年12月底開始至今，佳兆業已進行了多次發債。公告顯示，佳兆業近期發行了4次有息美元優先票據，分別是2019年2月20日，4億美元年利率11.75%的2021年到期的優先票據。
4月2日，發行3.5億美元年利率11.25%的2022年到期優先票據；5月23日，發行4億美元年利率11.5%的2023年到期優先票據。6月25日，發行2億元美元年利率11.25%的2022年到期的優先票據，所得款項淨額將用於現有債務再融資。
四筆借款合計13.5億美元。為了業務發展借錢沒有錯，但讓投資者有說法的是四次發行票據的利率均高於11.25%，利率遠高於行業水平。每年都要支付高昂的利息，這是否會讓郭英成面臨更大的危機？
佳兆業號稱舊改之王，舊改項目是其最核心的資產。佳兆業自1999年6月成立以來，靠開發第一個爛尾項目——桂芳園起家。桂芳園此前是布吉龍泉別墅用地，當時正處於爛尾階段，位置偏遠。很多人對這樣的爛尾工程不不願意接受，郭俊偉、郭英成、郭英智三兄弟抓住了時機，靠此一戰成名。
隨後的很長一段時間內，佳兆業拿地的方式並非是招拍掛，而主要是靠收購爛尾樓，然後再與其他開發商合作。通過這樣的方式能夠以較低的成本獲得土地資源，讓佳兆業進而獲得相對較高的利潤回報。
這種模式是佳兆業前期的主要運作模式。數據顯示，過去十年，佳兆業每年平均轉化舊改項目建築面積約94萬平方米，這是筆驚人的數字。在各大開發商相互競爭的情況下，土地成本激增，想低成本拿地幾乎不可能。而土地成本持續上漲，讓地產項目的利潤空間被嚴重擠壓，而佳兆業的舊改以較低的成本拿地，利潤空間被提升，這也是今年上半年淨利潤猛增的主要原因。
中期業績報告顯示，佳兆業目前擁有近3200萬平方米舊改儲備未納入土儲。佳兆業在大灣區內共有多達128箇舊改項目。其中深圳有88個項目、廣州有12個項目及中山的18個項目，這些項目可以為佳兆業帶來近兩萬億的貨值。有了這些儲備，短期內，佳兆業並不擔心土地儲備的問題，在拿地單位平米價逐漸上漲的今天，佳兆業家中有糧心不慌，對未來的行情持觀望態度。
但過多的舊改項目也佔用了佳兆業的大量資金，截至2019年6月30日，佳兆業總借款為1515億元，58%在境內，42%在境外，兩者幾乎各佔一半。其中，銀行貸款佔比38%，金融機構借款為20%。
這足以引起佳兆業的警惕，自身半數左右的借款位於境外，今年上半年，佳兆業光在匯兌虧損就額外支出了1.11億元。隨著匯率的變動，將來償還借款時佳兆業一樣會有更多的匯率導致的額外支出。2019年中報顯示，佳兆業上半年僅利息支出就高達49.38億元，遠高於去年同期的43.59億元。增長了13.3%。
資深地產分析師王一然認為，“舊改”本身可以獲得較多的優質地塊，若是地方支持，“舊改”也可以帶來較好的發展機會。現在佳兆業就確實做得不錯。不過由於“舊改”背後的拆遷成本以及週期長等問題，也會給佳兆業造成一定的資金承壓。佳兆業美元債過多，會增加他的運營成本，這可能也是佳兆業拿地相比其他地產公司偏少的原因之一。
郭英成的慈善榜功效幾何
在佳兆業不斷融資的時候，佳兆業集團董事局主席郭英成卻登上了2019中國慈善榜，以1.72億捐款，榮列第23位。
佳兆業在郭英成的帶領下，不僅僅是隻注重獲取利潤，為股東爭取最大收益，郭英成將利益相關者的利益考慮其中，將企業角色向成為具有社會責任感的社會公民轉變，通過履行社會責任，協調多方利益，提升企業管理效率，改善企業社會形象，最終實現企業績效的提高。從近年的業績上就看出社會效應對佳兆業營收上的提升是大有幫助的。
只是在佳兆業資金吃緊，負債居高不下的大背景下，郭英成的大額捐贈，能給佳兆業具體帶來怎樣的功效，尚不得而知。
虎符財經就降負債和資金壓力等相關問題致函佳兆業，截止發稿前，佳兆業並未給予回覆。對此，虎符財經將持續關注
作者：王夢蕭
來源：虎符財經
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