'惠州爛尾廣場調查｜鉅額購房款不知所蹤，業主無法辦理房產證'

《中國經濟週刊》記者 賀詩 | 廣東惠州報道

清泉城市廣場開業遙遙無期（賈國強 | 攝）

花錢買房，房產證卻遲遲辦不了，銀行按揭也下不來；住宅不能入住，商鋪無法開業，甚至還被威脅：“你們不要鬧，把我們鬧垮了，到時候你們什麼都得不到。”

這樣的事情發生在廣東省惠州市惠陽區，相關樓盤從施工至今，已有7年之久。

近日，《中國經濟週刊》接到100多位業主聯名舉報稱，惠州市惠陽區清泉城市廣場開發商廣東中勝置業有限公司（下稱“中勝置業”）嚴重違法違規，其中包括8000多萬元購房款未存入監管賬戶、出售已抵押物業等。

清泉城市廣場項目的施工方——黑龍江建工集團有限責任公司惠州分公司負責人也向記者吐槽和指責，稱從2012年承建該項目至今，施工方稱因為開發商無力付清工程款和工人工資，導致鉅額虧損。

施工方：該項目未辦理用地、規劃及施工手續就開工

事情得從2011年說起。

當年，通過招商引資，惠州市惠陽區有關部門引入中勝置業，開發位於惠陽區金惠大道的“三舊”改造項目清泉城市廣場（編者注：“三舊”改造是指“舊城鎮、舊廠房、舊村莊”改造）。清泉城市廣場距惠陽區政府直線距離不到500米。規劃之初，該項目佔地面積約6萬平方米，總建築面積約為21.6萬平方米。

“惠陽區相關部門曾前往湖南婁底考察，最後得出結論：婁底清泉名店廣場建設相當成功，可作為範本直接引入惠陽。”黑龍江建工集團有限責任公司惠州分公司清泉城市廣場項目合作人張軫接受《中國經濟週刊》記者採訪時說，中勝置業在未走“招拍掛”程序的情況下，獲得金惠大道“三舊”改造項目的開發資格，此項目也被定名為“清泉城市廣場”。

此事曾在當地引發質疑：廣東是中國經濟強省，惠州又毗鄰深圳，為何在城市建設上舍近求遠，借鑑中部地區的經驗？

多年前的這樁舊事是否屬實？惠州市惠陽區住建局在給《中國經濟週刊》記者的回覆中，並未正面回答此問題，只是表示：“2012年中勝置業通過市場手段收購整合項目周邊地塊，按相關文件精神實施‘三舊’改造。”

2012年9月5日，黑龍江省建工集團有限責任公司惠州分公司與中勝置業簽訂施工合同，在支付了4000萬元保證金後進場施工，清泉城市廣場項目開建。按張軫的說法，施工之初，公司就發現清泉城市廣場項目未依法辦理用地手續、規劃手續及施工手續。“我們多次要求開發商完善手續，甚至表態將直接停工。但開發商邀請惠陽區住建局相關領導進工地現場開推進會，要求繼續施工。”

而惠州市惠陽區住建局在給《中國經濟週刊》的回覆中稱，“2012年以來，我局未收到施工方請求調查項目手續不齊問題的書面說明資料。”

住建局方面還介紹說，清泉城市廣場確有手續不完善的情況，“其間，區住建局多次責令建設單位（編者注：指開發商）儘快完善施工許可手續，並函告和移交區城管執法局查處。在區城管執法局處罰完畢並覆函區住建局後，有關項目已在區住建局完善了建築工程規劃許可證和建築工程施工許可證。”

查封的賬戶為何被解封置換

更大的矛盾發生在2014年。

當年5月，施工方帶資建至該項目主體工程封頂後，要求中勝置業按施工合同約定，支付項目進度款並退回保證金，但中勝置業表示無錢支付，項目被迫停工。

在接受《中國經濟週刊》記者採訪時，惠州市惠陽區住建局局長黃迪偉也表示，在對清泉城市廣場項目的監管過程中，住建局發現中勝置業“實力不強”，沒有運作該項目的資金能力。

張軫說，由於項目停工，惠州市惠陽區住建局再次介入協調，“相關領導明確告訴我，施工必須繼續，由於中勝置業現在無力付款，住建局將確保監管開發商的售樓款用於工程款及前期的誤工補償款。”

在得到政府部門承諾後，施工方於2015年6月恢復施工。

不過，張軫表示，中勝置業在拿到售樓款後，並未按要求給付施工方，反而截留資金，施工方只收到了“應得工程款和誤工補償款”的一小部分。

對此，惠州市惠陽區住建局回覆《中國經濟週刊》稱：2015年底至2016年初，因開發商和施工單位互信基礎薄弱，工程支付方面出現嚴重分歧，經雙方同意，根據開發商確認的付款清單，經施工單位認可，從清泉城市廣場項目監管賬戶（原區房產局監管）申請3筆資金共7200萬元轉入區住建局工人工資保證金賬戶，再由區住建局轉入開發商，由開發商按照與施工單位共同確認的資金支付計劃代付上述款項。

6月25日，記者走訪時發現，清泉城市廣場依然對外售賣（賈國強 | 攝）

其中，第一筆2000萬元，區住建局於2015年12月31日轉出；第二筆1800萬元於2016年1月29日轉出；關於第三筆3400萬元，區住建局於2016年2月3日先轉出2000萬元，於2016年2月5日轉出餘下1400萬元。但期間發現開發商未按與施工單位約定的資金支付計劃表代付上述款項，存在第二筆截留約500萬元、第三筆截留約1500萬元的行為。鑑於建設單位（編者注：指開發商）私自截留資金、不按與施工單位約定的資金計劃表代付的行為，區住建部門不再作為協助的第三方。

張軫對住建局的說法提出質疑，“在第三筆款項付款之前，我已經口頭告知住建局，中勝置業惡意截留資金，不能再向其放款，但住建局依然向中勝置業付款。”

由於施工方與中勝置業尚有債務未結清，2016年11月，雙方在惠陽區政府有關部門的見證下，簽署了新的協議。協議約定，中勝置業用建築面積約2萬平方米的物業來抵償工程款及相關補償款，即日辦理過戶手續。

但張軫很快發現，過戶手續根本無法辦理——中勝置業已經將這批物業抵押給了資產公司，甚至中勝置業的股東已經將股權全部質押。

天眼查顯示，中勝置業共有15條股權出質信息，其中3條處於有效狀態，共涉及金額1000萬元，這剛好是中勝置業註冊資本的數額。

據張軫介紹，因為欠款問題，施工方於2017年10月24日向惠州市中級人民法院申請查封了中勝置業的售樓款監管賬戶。10月27日，惠陽區政法委向惠州市中院發送一份協商函，提出“力爭協調解決”，惠州市中院很快解封了之前查封的售樓款監管賬戶，轉而查封了清泉城市廣場的一批物業。“很快，中勝置業將賬戶裡的現金轉走，去還了此前所欠的高利貸。”

清泉城市廣場問題纏身，一層商鋪前還有“釘子戶”（賈國強 | 攝）

“用查封的物業置換查封的賬戶未經過我們同意，而且查封的物業也根本不足以抵償工程款和誤工損失。”張軫對惠州市中院的做法表示不滿和質疑。

代理此案的廣東邦翰律師事務所律師肖日軍認為，保全物置換條件是否成熟應由法院分析判斷，可以不經查封申請人同意，但置換後的查封物價值應高於申請保全的數額。同時，在建工程有優先受償權，施工方有理由優先獲得該批已抵押物業的所有權。

張軫認為，惠陽區政法委給惠州市中院去函有為中勝置業“保駕護航”之嫌,這也導致項目遲遲無法完工，施工方利益得不到保障。

對此說法，惠州市惠陽區政法委回覆《中國經濟週刊》稱，“我委於2017年10月27日向市中院上報《關於清泉城市廣場項目有關情況說明的函》，上報函件目的是工作信息交流，提供當時我區清泉廣場項目涉及矛盾糾紛的有關情況以及開展調處化解工作情況。其中，‘力爭協調解決’也符合法院把調解結案作為當前解決民事糾紛首選結案方式的精神。”

8000多萬預付房款不知去向，住建部門有無責任？

除了施工方稱未能拿到工程款，購買清泉城市廣場的業主們也面臨著無法辦理房產證等困境。

家住深圳的業主代表魯女士向《中國經濟週刊》記者投訴稱：2018年初，她在深圳看到了清泉城市廣場的宣傳推介，交了近70萬元首付款買了一間商鋪。一年多過去了，商鋪沒開張，房產證辦不下來，銀行按揭也通不過。“現在，我們只想找開發商要回我們的錢。”

清泉城市廣場位於惠陽區中心地帶，距深圳不到20公里，而房價遠遠低於深圳平均水平，這是魯女士這樣的深圳市民選擇到此置業的主要原因。

據介紹，業主們拿不到房產證、無法辦理按揭貸款的根本原因是清泉城市廣場大多數物業已被抵押。“業主面臨的情況也跟我們類似，房子都被中勝置業抵押給了資產公司，當然辦不下來房產證。”

據業主介紹，像魯女士一樣購買商鋪的業主共有106人，有的已繳納首付款，有的繳納了定金，從2013年1月到2018年12月近6年時間裡，他們交付給開發商的資金合計達8030.19萬元，其中一位業主繳納的首付款高達700萬元。他們均無法辦理房產證。

據業主們反映，這8000多萬元購房款並未存入由惠陽區房管部門監管的預售資金監管賬戶，而是存入了中勝置業指定的其他賬戶。“刷卡前中勝置業的員工一直在催促，我按他們的要求刷了卡。幾個月後，聽說這個項目出了問題，我才發現自己的首付款打入的並不是監管賬戶。”業主魏女士說。

房地產業內人士表示，首付款未打入監管賬戶，意味著開發商可以隨意挪用資金，同時，購房業主無法備案，要回房款的難度也將增大。

清泉城市廣場 2012 年開始施工，至今仍未竣工（賈國強 | 攝）

今年5月，業主們聯名向惠陽區住建局反映8000多萬元購房款未存入預售資金監管賬戶等問題，有業主反映，住建局的書面回覆中只強調：預購人有義務把房款存入商品房預售款專用賬戶。

“這一回復有‘推脫之嫌’，只強調購房者責任，沒有強調開發商責任和監管部門的監管責任。”業主們說。

不過，6月28日，惠陽區住建局在給《中國經濟週刊》的採訪回覆中沒有強調預購人義務。該局表示，針對業主反映購房款未進入監管賬戶問題，多次約談開發企業瞭解情況，發現2018年4月29日至5月6日網上籤約的商鋪預售房款未入監管賬戶，並於2018年6月25日責令開發企業必須將預售款存入監管賬戶。據瞭解，當時由於開發企業涉及訴訟，導致監管賬戶被法院查封凍結，監管賬戶無法正常使用。

惠陽區住建局的說法遭到業主們的反駁：預售款未打入監管賬戶的情況，遠不止住建局回覆中提及的2018年4月29日至5月6日那幾天。至少從2013年1月到2018年12月近6年時間裡，聯名舉報的100多位業主們交付給開發商的8000多萬購房款均未進入監管賬戶。

依據惠州市政府2015年7月印發的《惠州市區中心區商品房預售資金監督管理辦法》，開發商未按規定將預購房款存入監管賬戶的，監管部門應責令限期改正，暫停預售項目在預售系統上網籤買賣合同業務，將其違法違規行為予以公示，記入企業信用信息系統。依據《廣東省商品房預售管理條例》，可以處以違法使用款項10%以上20%以下的罰款。

業主們提出質疑：為何中勝置業並未因此受罰？魯女士等業主因此特向惠陽區信訪局反映相關政府部門不作為，目前尚未得到回覆。

自然資源局的“公示”在先，還是開發商擅自調整在先？

今年4月30日的一則公示引起了部分業主的關注。

當日，惠陽區自然資源局在《惠州日報》發佈《關於廣東中勝置業有限公司“清泉城市廣場”項目一至五層商業調整事項的公示》稱，“日前，本局收到廣東中勝置業有限公司關於‘清泉城市廣場’項目一至五層商業調整事項的申請及相關材料。凡與以上事項有重大利益關係的關係人（單位），應在公示之日起30日內向我局提出書面意見，逾期未提出者，視為放棄權利。”

該調整事項主要是把商鋪拆分成更小面積。

魯女士告訴《中國經濟週刊》記者：“聽聞此消息，我們100多位業主攜帶相關資料到惠陽區自然資源局核實此事。該局工作人員卻說，他們未收到中勝置業的相關申請材料，也不知道具體調整內容。這與公示內容嚴重不符。”

5月15日，魯女士等100多位業主向惠陽區自然資源局遞交《關於清泉城市廣場項目商業調整事項異議書》，稱“開發商擅自調整商鋪佈局，且隱瞞調整方案。貴局在未進行評估審批的情況下，對調整直接進行公示存在嚴重的程序問題。全體業主堅決不同意調整。”

據知情人士透露，中勝置業擅自對商鋪項目進行了調整，隨後才向惠陽區自然資源局提交調整申請，且未拿出具體的規劃，此情形下，該局進行了登報公示。

中勝置業是否先調整了商鋪佈局，然後才向相關部門提出調整申請？惠陽區自然資源局對此並未正面回覆《中國經濟週刊》記者。只是向記者表示，4月17日收到中勝置業的調整申請，並且申請中已明確調整內容為“擬細分商鋪產權面積”，“業主稱我局未收到申請就公示等情況與事實不符。”

惠陽區自然資源局還對《中國經濟週刊》記者表示，在接到業主諮詢後，該局逐一登記了聯繫電話，“並明確告知調整是將負一層至五層部分商鋪進行分割，不涉及已售部分；最終調整方案須按相關規範要求核准，並再次徵求相關利害人意見。”

“2019年5月29日，公示期結束，我局諮詢了相關部門的意見，並委託第三方審圖機構對該方案進行審查，同時對該方案提出了審查意見。目前該方案正在優化中，我局尚未作出許可，我局審批程序符合法定程序。”惠陽區自然資源局在回覆《中國經濟週刊》記者採訪函中表示。

有業內人士向記者分析稱，如果開發商擅自調整商鋪佈局一事屬實，惠陽區自然資源局應該進行監管和處罰。如果沒有進行監管和處罰，反而發佈公示，那麼，這樣的做法不免讓人誤解為是“急開發商之所急”，幫助開發商“先上車，後買票”。

施工方負責人張軫認為，在清泉城市廣場項目中，僅計算已出售的住宅，售樓款就接近20億元，足以支付工程款和工人工資，業主們也能依法依規拿到房產證並辦理銀行貸款。但現狀卻是中勝置業一直當“老賴”，原本屬於業主和施工方的物業被抵押，抵押所獲資金卻不見蹤影。

清泉城市廣場從2012年開始施工至今已有7年，經歷了多次停工、工人上訪、業主維權，依然未能達到標準通過驗收。

6月25日下午，《中國經濟週刊》記者走訪清泉城市廣場營銷中心發現，該項目仍處於對外售賣狀態。記者請現場工作人員聯繫相關負責人接受採訪，對方稱聯繫不上。而整個採訪期間，中勝置業法定代表人顏春的電話則一直處於無人接聽狀態。

編輯 | 陳棟棟

編審 | 郭芳