昨天，筆者有幸參加了國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙鬆先生，關於《中國房地產市場的新特徵與新趨勢》的主題演講。
一向博學多才、高瞻遠矚的巴博士說起房地產的市場、政策以及規律來都是如數家珍。還時不時的講幾個段子來活躍氣氛，簡直是驚豔到我了！
“未來中國城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6個主力城市。分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州，都在環深圳城市群裡。”
“2016年以前我想在深圳買房子，2016年之後我只能來這裡給你們講講房子了。”
“在中國講房地產是一個吃力不討好的工作，是一個見佛滅佛的工作，誰去測誰都證明是錯的！”
“我今天不講漲和跌，是漲是跌，你們自己慢慢體會！”
…………
現場掌聲頻頻響起，演講廳門外都擠滿了人（寶寶就是蹲在最後一排，一邊拍照一邊記錄的說）
2017年，
中國房地產市場發生了哪些變化？
新一輪房地產出現了哪些新的特點！
未來的房價走勢如何？
哪裡是最值得投資的地方？
有圖有真相
巴博士用精準的數據、清晰的邏輯
為我們帶來了滿滿的乾貨！
以下是核心觀點
1）
未來中國城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6個主力城市。
分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州都在環深圳城市群裡；6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。
2）
中國的房地產市場的增量時代已經遠去，存量時代即將到來。
3）
房地產行業已經出現了結構性的轉變，圍繞房屋的價值鏈已經發生轉變。房地產的重點要從開發轉向服務。
4）
中國的城鎮化已經進入到以大都市圈、城市群為發展動力的主要階段。
5）
買房要靠近大都市圈，大都市圈的就業、資源、公共設施都要優於中小城市。
6）
大都市圈的房價有聯動作用，與大都市圈聯繫緊密的周邊城市更值得投資。
7）
中小城市的房子只是房子，深圳的房子還能是資產。
8）
深圳的房價目前是上行壓力和下行壓力的權衡，還有上漲的預期。
1
房地產增量時代已經遠去
價值鏈正在發生轉變
巴曙鬆：
當前最為典型的趨勢就是，中國的房地產市場的增量時代正在過去。
以前我們來深圳過個半年就不認識了，但現在不會了，現在不斷蓋新房的時代已經過去了。
從需求端來看，2012年開始中國房地產的置業人口的佔比就在下滑了，15年的時候又下滑了兩個百分點。
從供給端來看，中國的房地產總體供給已經基本完成供給平衡。2010年的時候戶均套數基本達到了1:1了，已經接近行業的峰值。
我們現在即將迎來存量時代，圍繞房屋本身的價值鏈也得到轉變，房地產的重點要從開發轉向服務。（以前主要是蓋房子，現在是圍繞房子提供服務了，例如租賃、物業等）
2
中國正進入大都市圈發展路線
3+6大格局是中國未來主力城市路徑
巴曙鬆：
古典的城市最佳半徑，取決於馬車的速度，所以城市不能太大；
而近現代的城市最佳半徑，取決於汽車、高鐵，要多大有多大！
再加上高鐵網絡等軌道交通的改善也客觀上支持了大都市圈、城市群發展的到來。
中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。這是中國幾千萬流動人口自己選擇的路。
未來中國城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6個主力城市。
分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州，都在環深圳城市群裡；
6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。
從目前的數據來看，3+6核心城市，在全國規模中，人口占比五分之一，GDP佔比36.8%；
整體房地產交易規模佔到全國交易規模60%，新房成交金額佔比接近一半，二手房成交金額佔比73.5%。
這幾個城市將在未來中國未來城鎮化及中國經濟轉型的過程中發揮非常大的作用。
3
大都市圈的房價具有聯動性
買房最好向大都市圈靠近
巴曙鬆
大都市圈，教育資源、公共設施、就業機會等都比中小城市要優越，也會吸引更加多的年輕人和產業聚集。
未來的購房需求要向大都市圈靠近，這是城市化發展的必然的過程。
例如，東京。
東京鄉下的房子基本是空著的，櫻花時節穿過日本鄉村，一個上午，我算了下，總共遇到不超過80個日本人。
櫻花那麼燦爛，人都去哪裡了？
大東京地區和大阪地區。這就是大都市圈的魅力！
值得注意的是，同一個大都市圈的房價是聯動的。
那些和中心城市有聯繫，有產業關聯的交易能夠一直保持相對活躍。即使遇到了調控價格也不容易萎縮。
比如北京，上漲時期，固安的房價就跟著漲，調控之後交易量下降，價格下降，而廊坊照樣交易活躍，價格堅挺。這就是區別！
下跌的時候，就是考驗與核心城市產業關聯緊密度的時候了。
4
中小城市的房子就只是房子
深圳的房子還能是資產
巴曙鬆：
現在有人口流入的僅限於少數的幾個城市群和中西部幾個有活力的城市。
環深圳城市群無疑是中國城市格局中不容小覷的力量。
2016年之前，我還有個遠大的目標來深圳買房子；2016年之後，我只好站在這裡，給你們講講房子。
新房買不起，二手房也漲了40%，北京的二手房只漲了19%。
現在很多中小城市，庫存量還是很大的。你在那裡買房子那就真變成房子了，不像在深圳還能是個資產。
5
深圳的房價是上行和下行壓力的權衡
還有上漲的預期
巴曙鬆：
深圳的房價目前是上行壓力和下行壓力的權衡。
7月全國新房的銷售均價環比上漲了2.84，一線城市（北京、上海）的價格出現了小幅上漲的趨勢，深圳基本保持不變。
從政策和金融的角度來看是下行的，目前是在緊縮。
市場目前還缺乏大幅反彈的基礎，所以房價有大幅上升應該是不會。
大家都很好奇，為什麼過去這幾年房地產出現一輪大漲？
因為供需矛盾依舊存在。
這幾年像深圳這樣的中心城市人口在湧入，需求在上升，而土地供應量卻在下滑。
在土地持續供應下滑的同時有限的土地裡面，住宅的供應占比又進一步下降。
（據筆者最近了解到深圳2017年住宅的供應量居然是0！可回看往期報道：大跌眼鏡！今年前8個月深圳住宅用地供應量居然是0？）
香港也曾面臨同樣的問題！
香港已經開發的土地佔整個土地的23%到24%的樣子，但在這個比例中用於住宅用地的只有7%，其中還有4%是在新界、九龍那邊。
如果這樣供應土地，房價還能降下來，懵誰呢？
改善型需求還在，房價上漲的預期還在。
國內的房地產很少經歷一個下跌的時期。
如果我現在跟國內的朋友說房地產會下跌，他肯定不會相信，因為我們已經被多年的上漲打敗了！我還沒見過長期的下跌。
再說了下跌也不是政府願意看到的。
版權聲明：
本文內容由筆者根據巴曙鬆的最新演講整理，有部分刪減。
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