導讀
前天深圳淘房志整理了巴曙鬆的最新演講，他提出一個讓業內震驚的觀點：香港和廣州，都在環深圳城市群裡。
網上對此爭議不斷，天天說錢創始人劉曉博也撰文提出自己獨到的見解，文後深圳淘房志附全文轉載，供大家參考。
文後延伸閱讀 巴曙鬆：中國未來就看這3大城市群+6大城市！香港和廣州都在環深圳城市群
9月9日，曾為政治局集體學習講過課的、中國銀行業協會首席經濟學家巴曙鬆在深圳舉行的一場公開演講中，提出了他對未來中國城市“主力格局”的看法。
巴曙鬆認為，未來城市格局將呈現“3+6”的局面——環北京、環上海、環深圳三大城市圈和南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都六大城市。
他還進一步解釋說：
1、香港和廣州都是“環深圳城市群”的成員。
2、從宏觀層面看，3+6城市格局佔全國人口19.5%，創造的GDP佔比達36.8%，新房交易額佔比達46.2%，二手房交易額佔比達73.5%。城市圈的大城市人口、資金吸引力持續增強。
巴曙鬆的這個看法發佈之後，引起了很多爭議。因為他是第一個把“珠三角”或者“粵港澳大灣區”稱為“環深圳都市圈”的學者。
此前，提到中國的城市群，一般把珠三角、長三角、京津冀並稱。
如果把“京津冀”稱為“環北京都市圈”，大家應該不會有爭議，因為這個片區不大，而且北京的實力超群，無論是從政治活動、國際交往、金融科技教育文化等要素的匯聚還是交通地位，北京在京津冀地區都是超一流的。
把“長三角”稱為“環上海都市圈”會有爭議，但爭議不大。爭議點在於，這個片區太大了，用“環上海”概括未必準確，上海的輻射能力未必能達到。
大家也能接受，是因為類似“滬杭寧大灣區”這種提法不靠譜，把長三角完整的經濟區強行切割，無視江蘇的存在。
“環深圳都市圈”這個概念此前也有，一般是指深莞惠三市，最多加上汕尾和中山。
但把香港、廣州、佛山、珠海、澳門統統視為“環深圳”，幾乎就是把“粵港澳大灣區”看成是“環深圳城市群”，這種提法有點“石破天驚”。
要知道，香港和澳門都是相當於正省級的“特別行政區”，而廣州是廣東省的省會。深圳雖然是經濟特區、計劃單列市，但行政級別仍然是低於港澳的，跟廣州只能打個平手。
深圳在珠三角的確沒有達到北京在京津冀、上海在長三角那樣超群的地位。另外，珠三角從誕生那天起，就跟京津冀、長三角的氣質不同，發展道路不同。
我曾在一篇文章裡把京津冀稱為“父子圈”、把長三角稱為“兄弟圈”，而珠三角（或者粵港澳大灣區）則是“合夥人圈”。
所謂“父子圈”是說，京津冀協同發展，看起來是三個省級區域的事情，但背後站著中央政府。
所以，這個圈子好比是“一個父親帶著三個兒子”，協調起事情來雷厲風行，計劃、行政命令起到主導作用。最終，京津冀優質資源的70%以上，被北京拿走。
如果你沒有感覺，可以查查京津冀各匯聚了多少資金，還可以看看三地機場的航空客運量是多麼的懸殊。
長三角是“兄弟圈”，上海的一把手是政治局委員，地位高於江蘇浙江兩省的一把手。而且國家明確上海是全國的金融中心、經濟中心、航運中心，江浙兩省必須配合。
上海的港口建設需要佔用浙江的島嶼時，浙江只能拱手相讓。但這個圈子畢竟不同於京津冀，很多時候還是需要協商。所以，上海壟斷長三角優質資源的能力，遠遠不如北京在京津冀。
珠三角則是“合夥人圈子”。港澳跟廣東省是三個關稅區，有海關，有制度差異。所以，資金、人員、物資的流動受到很多管制。
中國一共有5個一線城市，在這個區域裡就誕生了三個一線城市（香港、深圳、廣州），充分說明了資源在這裡的均衡分佈。
深圳這些年發展勢頭非常好，尤其是科技領域進展迅猛，擁有的國內發明專利僅次於北京，超過上海；擁有的國際發明專利，則佔全國的一半，遠超北京、幾乎是廣州的10倍。
此外，深圳匯聚的資金也達到廣州的1.35倍，超過了“廣州+佛山+肇慶”。但即便如此，深圳匯聚的資金總量仍然少於香港，只有香港的65%。
另外，深圳在交通樞紐地位上，也弱於香港和廣州。至於醫療、教育、國際交往中的地位，與香港和廣州更是差距明顯。
香港有89個各國領事館，位居全國第一（北京的是大使館，不可比）；而廣州擁有54個各國領事館，位居全國第三。
至於深圳，還沒有一個領事館（上海擁有72個領事館，成都有17個，重慶有10個，瀋陽有7個，昆明、南寧各有6個，武漢有5個，廈門青島西安各有3個）。
但另一方面，如果我們從外溢的購買力來看，深圳已經是當仁不讓的“王者”。
在粵港澳大灣區，跨地域購房的人數、資金量上，深圳都是第一名，而且遙遙領先。而過去，這個“王者地位”是香港人擁有的。
統計顯示，2016年深圳人在東莞購買新房3.9萬套，佔東莞全部新房銷售的50%；在惠州購買新房8.35萬套，佔惠州全部新房銷售的55%。
在中山購買新房4.7萬套，佔中山全部新房銷售的50%。2016年，深圳人僅在上述三個城市的跨境購房就達到了17萬套，這還沒有包括二手房。
此外，深圳人還湧向香港、廣州、澳門、珠海等城市買房，比如騰訊的高層普遍在香港購置了房產。所以，如果從房地產行業觀察，粵港澳大灣區的確已經是“環深圳都市圈”了。
現在國家正在制定“粵港澳大灣區”的規劃，這裡面最大的看點，仍然是交通（金融業開放必然在上海突破，而不會在這裡）。
我此前在文章裡預言過，最有價值、最值得期待的“粵港澳大灣區”基建項目，大部分跟深圳和周邊城市的連接有關，比如深中通道、深中地鐵、深圳在惠州的第二機場、深圳連接東莞惠州的地鐵等等。
這就是當前珠三角或者“粵港澳大灣區”的內在矛盾：
深圳在崛起，在發展更大的作用，從發展的眼光看深圳已經是中心。
但另一方面，從存量上看，深圳的優勢仍然是局部的，而這個圈子的氣質決定了，它不完全是一個“大家環繞著誰的圈子”。
作為一個來自北京的學者，巴曙鬆未必懂得粵港澳大灣區的特殊性。
巴曙鬆：中國未來就看這3大城市群+6大城市！香港和廣州都在環深圳城市群
來源：深圳淘房志 作者：西柚
昨天，筆者有幸參加了國務院發展研究中心金融研究所副所長、博士生導師巴曙鬆先生，關於《中國房地產市場的新特徵與新趨勢》的主題演講。
一向博學多才、高瞻遠矚的巴博士說起房地產的市場、政策以及規律來都是如數家珍。還時不時的講幾個段子來活躍氣氛，簡直是驚豔到我了！
“未來中國城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6個主力城市。分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州，都在環深圳城市群裡。”
“2016年以前我想在深圳買房子，2016年之後我只能來這裡給你們講講房子了。”
“在中國講房地產是一個吃力不討好的工作，是一個見佛滅佛的工作，誰去測誰都證明是錯的！”
“我今天不講漲和跌，是漲是跌，你們自己慢慢體會！”
…………
現場掌聲頻頻響起，演講廳門外都擠滿了人（寶寶就是蹲在最後一排，一邊拍照一邊記錄的說）
2017年，
中國房地產市場發生了哪些變化？
新一輪房地產出現了哪些新的特點！
未來的房價走勢如何？
哪裡是最值得投資的地方？
有圖有真相
巴博士用精準的數據、清晰的邏輯
為我們帶來了滿滿的乾貨！
以下是核心觀點
1）
未來中國城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6個主力城市。
分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州都在環深圳城市群裡；6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。
2）
中國的房地產市場的增量時代已經遠去，存量時代即將到來。
3）
房地產行業已經出現了結構性的轉變，圍繞房屋的價值鏈已經發生轉變。房地產的重點要從開發轉向服務。
4）
中國的城鎮化已經進入到以大都市圈、城市群為發展動力的主要階段。
5）
買房要靠近大都市圈，大都市圈的就業、資源、公共設施都要優於中小城市。
6）
大都市圈的房價有聯動作用，與大都市圈聯繫緊密的周邊城市更值得投資。
7）
中小城市的房子只是房子，深圳的房子還能是資產。
8）
深圳的房價目前是上行壓力和下行壓力的權衡，還有上漲的預期。
1
房地產增量時代已經遠去
價值鏈正在發生轉變
巴曙鬆：
當前最為典型的趨勢就是，中國的房地產市場的增量時代正在過去。
以前我們來深圳過個半年就不認識了，但現在不會了，現在不斷蓋新房的時代已經過去了。
從需求端來看，2012年開始中國房地產的置業人口的佔比就在下滑了，15年的時候又下滑了兩個百分點。
從供給端來看，中國的房地產總體供給已經基本完成供給平衡。2010年的時候戶均套數基本達到了1:1了，已經接近行業的峰值。
我們現在即將迎來存量時代，圍繞房屋本身的價值鏈也得到轉變，房地產的重點要從開發轉向服務。（以前主要是蓋房子，現在是圍繞房子提供服務了，例如租賃、物業等）
2
中國正進入大都市圈發展路線
3+6大格局是中國未來主力城市路徑
巴曙鬆：
古典的城市最佳半徑，取決於馬車的速度，所以城市不能太大；
而近現代的城市最佳半徑，取決於汽車、高鐵，要多大有多大！
再加上高鐵網絡等軌道交通的改善也客觀上支持了大都市圈、城市群發展的到來。
中國進入以都市圈和城市群為主要動力的發展階段。這是中國幾千萬流動人口自己選擇的路。
未來中國城市的主力格局就是3+6，三大城市群，加上6個主力城市。
分別是環北京城市群、環上海城市群、環深圳城市群，香港和廣州，都在環深圳城市群裡；
6個城市是，南京、合肥、武漢、長沙、重慶、成都。
從目前的數據來看，3+6核心城市，在全國規模中，人口占比五分之一，GDP佔比36.8%；
整體房地產交易規模佔到全國交易規模60%，新房成交金額佔比接近一半，二手房成交金額佔比73.5%。
這幾個城市將在未來中國未來城鎮化及中國經濟轉型的過程中發揮非常大的作用。
3
大都市圈的房價具有聯動性
買房最好向大都市圈靠近
巴曙鬆
大都市圈，教育資源、公共設施、就業機會等都比中小城市要優越，也會吸引更加多的年輕人和產業聚集。
未來的購房需求要向大都市圈靠近，這是城市化發展的必然的過程。
例如，東京。
東京鄉下的房子基本是空著的，櫻花時節穿過日本鄉村，一個上午，我算了下，總共遇到不超過80個日本人。
櫻花那麼燦爛，人都去哪裡了？
大東京地區和大阪地區。這就是大都市圈的魅力！
值得注意的是，同一個大都市圈的房價是聯動的。
那些和中心城市有聯繫，有產業關聯的交易能夠一直保持相對活躍。即使遇到了調控價格也不容易萎縮。
比如北京，上漲時期，固安的房價就跟著漲，調控之後交易量下降，價格下降，而廊坊照樣交易活躍，價格堅挺。這就是區別！
下跌的時候，就是考驗與核心城市產業關聯緊密度的時候了。
4
中小城市的房子就只是房子
深圳的房子還能是資產
巴曙鬆：
現在有人口流入的僅限於少數的幾個城市群和中西部幾個有活力的城市。
環深圳城市群無疑是中國城市格局中不容小覷的力量。
2016年之前，我還有個遠大的目標來深圳買房子；2016年之後，我只好站在這裡，給你們講講房子。
新房買不起，二手房也漲了40%，北京的二手房只漲了19%。
現在很多中小城市，庫存量還是很大的。你在那裡買房子那就真變成房子了，不像在深圳還能是個資產。
5
深圳的房價是上行和下行壓力的權衡
還有上漲的預期
巴曙鬆：
深圳的房價目前是上行壓力和下行壓力的權衡。
7月全國新房的銷售均價環比上漲了2.84，一線城市（北京、上海）的價格出現了小幅上漲的趨勢，深圳基本保持不變。
從政策和金融的角度來看是下行的，目前是在緊縮。
市場目前還缺乏大幅反彈的基礎，所以房價有大幅上升應該是不會。
大家都很好奇，為什麼過去這幾年房地產出現一輪大漲？
因為供需矛盾依舊存在。
這幾年像深圳這樣的中心城市人口在湧入，需求在上升，而土地供應量卻在下滑。
在土地持續供應下滑的同時有限的土地裡面，住宅的供應占比又進一步下降。
（據筆者最近了解到深圳2017年住宅的供應量居然是0！可回看往期報道：大跌眼鏡！今年前8個月深圳住宅用地供應量居然是0？）
香港也曾面臨同樣的問題！
香港已經開發的土地佔整個土地的23%到24%的樣子，但在這個比例中用於住宅用地的只有7%，其中還有4%是在新界、九龍那邊。
如果這樣供應土地，房價還能降下來，懵誰呢？
改善型需求還在，房價上漲的預期還在。
國內的房地產很少經歷一個下跌的時期。
如果我現在跟國內的朋友說房地產會下跌，他肯定不會相信，因為我們已經被多年的上漲打敗了！我還沒見過長期的下跌。
再說了下跌也不是政府願意看到的。
