'黑暗森林已至！惠州傳統房地產開發商，還有活路嗎？'

如果說過去30年，是傳統房企的光輝歲月，那麼，從今往後將會迎來傳統房企的黑暗森林時期。

在基本面隨中央調控邏輯的變化而發生長期性方向性改變後，地產行業陸續告別黃金時代，正式進入白銀時代、青銅時代。

青銅時代並非黑暗森林，而是地產暴利時代終結，微利時代開啟，總想投機取巧、靠拿塊地隨便搞就能衣食無憂安穩度日的老思想已經沒有出路，這種房企將面臨黑暗森林。老老實實做產品，紮紮實實搞創新，明明白白玩多元的房地產商，才能實現高維生存，才有機會看見未來曙光。

傳統房地產商抒寫了惠州30年房地產輝煌篇章，為惠州城市化進程添上了濃墨重彩的一筆，它們是時代功臣。但是，“拿地-設計建造-銷售-交房-再拿地”的純模式傳統行至當下愈發吃力，乃至捉襟見拙，傳統模式，危機已至！

在公司管理架構、業務模式、資本運作、多元佈局等已全方位完成升級蛻變的地產豪強們的降維攻擊下，惠州傳統房地產商是奮起反擊，孤注一擲，還是偏安一隅，得過且過？

本期【洞見•惠州】欄目，邀請到了一位惠州地產界領軍人物，在行業極具威望且擁有超前眼光的意見領袖——福晟集團惠州區域董事長袁克儉，他將圍繞“傳統房地產開發商，還有活路嗎？”話題進行深入探討，洞見惠州地產行業的未來之變局。

人 物 檔 案

袁克儉，現任福晟集團惠州區域董事長、福晟地產副總裁。2003年進入房地產行業，擁有16年房地產行業從業經驗，國家一級建造師。2005年任職光耀集團，先後擔任惠州市光耀地產集團有限公司總裁、惠州榮燦置業投資有限公司總裁、惠州市德威集團有限公司董事總裁，是惠州地產行業的領軍人物，知識儲備淵博，對城市發展、建築工程，以及地產營銷方面，具有獨到的見解與洞察力。

傳統地產商如果固步自封，將被淘汰

搜狐焦點：行業主流意見普遍不看好傳統地產商，應該怎麼定義傳統地產商？

袁克儉：應該這樣說，傳統地產商實質是指採用傳統開發模式的地產商，這類開發商遵循“拿地-設計建造-銷售-交房-再拿地”的模式，模式上趨於傳統的，我們把它定義傳統地產商。

搜狐焦點：很多人認為，這是一種“過時”的運作模式，它阻礙了地產行業發展，甚至影響城市升級，應該被淘汰，你怎麼看？

袁克儉：我覺得任何一種開發模式，存在即合理。傳統的房地產開發模式不一定就是“過時”的運作模式，也不見得就一定會阻礙地產行業發展，但一定會越走越艱難。比如說，通過招拍掛或者其它傳統模式拿地建設，拿地成本較高，渠道單一，這種模式的開發規模很難做大，利潤很難上來，利潤上不來的時候，品牌也會受影響，限制的更多是自身發展，因為城市不止這種開發模式，發展形式是多樣化的。如果地產商還抱著固定的傳統開發模式不變，競爭優勢將越來越弱，可能面臨淘汰。

搜狐焦點：傳統地產商撐起來了房地產過去30多年的輝煌歷史，為什麼到了今天就不行了？

袁克儉：時代在變，地產已經步入存量的時代，也就是人們常說的從地產“黃金時代”步入“白銀時代”甚至是“青銅時代”，可能還會更慘，這個時候如果開發商開發模式還不變，就跟不上時代的發展，肯定會被時代淘汰。惠州90年代和新世紀初，有一些發展不錯的本土開發商，現在已經聽不到他們的聲音了。

另外，小開發商或者傳統開發商很難有規模效應，這是一個很現實的原因。金融機構對百強企業，或者是排名靠前的品牌房企，在金融政策上會比較支持。像中信銀行，你要進入它的白名單，必須是全國房企前30強。所以，規模達不到，很難獲得資金支持，沒有資金的支持、沒有金融機構的大力支持，快速擴張、發展都會受到侷限，這是惠州傳統房地產開發商做不起來的根本原因，還是太單一、太傳統。

打造核心競爭力，培養鐵桿粉絲是突破口

搜狐焦點：絕大多數中小房企，仍然遵循過去十幾年前的傳統開發模式，土地招拍掛市場、融資渠道、品牌、營銷等各條戰線的競爭力都越來越處於劣勢，他們是否全部都會被淘汰出局？如果有幸存者，他會因為什麼活下來？

袁克儉：傳統房地產開發商，如果有獨到的核心競爭力，比如產品能力特別強，或者特別講誠信、口碑特別好，會讓一部分傳統模式的開發商具有一定的鐵桿粉絲，在細分市場可能會活下來。可能會偏安一隅，會有活下去的一定空間。前提是，它一定要順應時代，一定要有核心競爭力。如果不去改變，可能完全無路可走或被淘汰出局。

搜狐焦點：目前大部分開發商仍遵循“拿地、設計、賣房、再拿地”的模式，哪怕是一些大房企也是如此，他們之所以還活著，是否依賴於某種壟斷性資源或特殊資源？

袁克儉：例如在惠州，惠州有些房企，早年拿了不少地塊，而且地價很便宜。過去十年，惠州房價基本以每年平均百分之十的速度增長，當年地價五六百塊一平米，現在房價賣1萬多，利潤空間肯定遠遠高於行業的平均值，它可以慢慢開發，不需要追求快週轉。其實，當時所拿的土地，就是一個壟斷性的資源，高利潤可以維持企業的運轉，而且可能負債率也不高，不需要向銀行貸款。這還是偏安一隅的思想，不追求規模，也不擴張，這樣房企短期也可以活得很滋潤。

搜狐焦點：傳統房地產商可以往哪些方向作升級和突破？

袁克儉：我覺得還是要產品創新。通過產品創新去突破，可以因此領先同行，打造核心競爭力；其次，吸引一些高端人才，尤其是資源型人才，對企業的可持續發展，具有決定性的促進作用，例如拿地、拓展項目，資源型人才能在這個環節發揮舉足輕重的作用；另外，適當的複合地產，地產加醫療、地產加教育、科技等。以上三個方面，傳統房地產商有機會作出升級和突破。

房企未來都要朝多元化、複合地產的方向走

搜狐焦點：萬科、碧桂園、恆大的合夥人制、項目跟投制，以及業務上的多元化發展，做旅遊地產、特色小鎮、村落活化、涉足科技領域等，是否代表著傳統房企的未來主要轉型方向？

袁克儉：應該說所有的房地產開發模式都要朝這個方向走，適度的多元化、適度的複合地產。90年代，萬科地產當年為了專注於自己的主營產業，分別將怡寶飲用水和萬家超市賣給了國有企業華潤集團，只做地產，而且只做住宅，當時他就是很專一的房地產開發，但是經過將近30年後發現，時代真的在變化。沒辦法，又開始要考慮從專注到適度的多元化。但前提是，附加的多元化產業一定是圍繞房地產開發的，不管是文旅項目，還是科技小鎮，必須以地產作為核心。

比如某全國前三的房企，今年在廣州南沙、鄭州、瀋陽佈局的汽車新能項目，最不到4個月時間，通過新能源汽車項目簽下了4000多畝土地。簡單地說，多元化一定是要為主業服務的。又如，碧桂園的科技小鎮，其實這就是新型產城融合的模式，這種涉及高端技術的產業具有不可替代性。潼湖科技小鎮出讓的土地，幾乎全是帶條件掛牌的，只有它們有實力拿，這就是它的優勢。

搜狐焦點：當純住宅開發利潤越來越薄，門檻越來越高，而發展多元化，比如做文旅項目、商業項目，專業性垂直性太強，收益週期也會比較漫長。那麼，如何把控轉型當中存在的風險？

袁克儉：轉型肯定會有風險，如何規避風險或者轉移風險，恰恰就是企業運營需要探討的一個課題。文旅地產未必就很難盈利，舉個例子，惠州博羅某旅遊地產項目，其實項目的核心景點就是異域風情的商業街，但是吸引了大量的遊客，特別是到了節假日，幾乎爆滿，旅遊景點年收入達三千萬以上。市場還是很大的，最主要是差異化和唯一性，不管是文旅項目還是其它項目，只要抓住了客戶的痛點，就有機會。

如何去規避風險甚至是轉移風險？我們福晟集團在揚州也有個類似文旅的項目，歷史文化景區我們和國內一流的文化公司合作，教育板塊我們和一流的專業教育集團合作，酒店板塊我們和專業的酒店運營商合作，術業有專攻，只做專業的，相當於風險轉移了。這是規避風險最簡單的方式。

本地房企需要更大的氣魄，嘗試利益共享

搜狐焦點：對於傳統的房企來說，除了在業務模式上去破局，從內部改革是否可行，例如萬科、碧桂園在內部制度、架構上做優化和調整，實行合夥人制度，跟投制度，允許員工入股，由此激勵人效和分擔項目風險。

袁克儉：其實做項目，就是兩個大要素，人和環境。不管是合夥人制度、跟投制度，還是員工入股，其實就是解決人的要素。很簡單的道理，有人就能創造財富，有錢就可能拿地，有地就需要人經營，這是一種閉環。所以把人先鎖住了，特別是高端人才，大家共攤風險，共享盈利。

有些集團化的公司，下面的區域公司如果要拿下這個項目，區域公司的負責人、高管都要跟投。拿出一部分股權與團隊共擔共享，通過利益捆綁，把人才的問題解決了，這是一個很好的模式。不僅萬科碧桂園這樣做，很多小房企都在做跟投，把人的要素解決了，剩下就是“物”的要素，相對容易得多。

搜狐焦點：目前惠州的本土房企，實行跟投或合夥人制的好像還沒出現？

袁克儉：本土真正能做這種分享機制的房企目前還沒看到，老闆需要足夠的心胸和氣魄。一方面，傳統開發商、本土開發商，眼界沒那麼遠大，先進的開發理念和運營理念未必具備，但是我覺得這只是階段性的。只要這個城市相對開放，或者相對有價值，資本很快就進來了，資本是資金來源的主力。比如惠州，當全國百強企業都在惠州拿地，肯定會衝擊傳統開發商和傳統的開發模式，迫使它們做出改變。

房企永遠不會放棄規模，所謂的放棄規模，一定是無奈之舉

搜狐焦點：萬科很早宣佈就放棄了一味死磕一哥的做法，而是將企業迴歸利潤導向，規模不是第一目標。包括碧桂園擴張速度也慢了下來，對規模的慾望沒有之前那麼強烈。那麼，放棄規模、利潤為導向、精品路線，會是今後大多數房企的主要模式共識？

袁克儉：我的理解恰恰相反，房企永遠不會放棄規模和利潤，所謂的放棄規模，一定是無奈之舉。今後大多數房企的主要模式共識是應該是以規模、利潤為導向，走精品路線發展，沒有規模，幾乎不可能稱王；沒有規模，利潤也很難出眾。

就像大家關注的百強房企排行，為什麼會這麼在乎？因為你進了這個名單，銀行會認為企業的規模和實力都到了一個檔次，或者承建城市項目時，以百強企業的身份去洽談，話語權牢牢掌握在自己手上，談判的主動權是不一樣的。所以，規模和利潤，沒有哪一家百強房企是主動放棄的，只會是階段性、策略性的調整。但中小房企未必一定要追求規模，因為企業背景、發展戰略和經營策略不一樣。只要上了規模的、進了百強企業的，肯定是要追求規模。

搜狐焦點：越發達的城市，傳統房地產商越少，可以在一定程度上印證傳統的運營模式缺乏核心競爭力。但相比之下，三四線城市市場很大，競爭力會小很多，是否意味著傳統房地產仍然有較大的生存空間？

袁克儉：就像剛剛提到的，產品創新，還有核心競爭力要明確，然後注重企業口碑的塑造，在三四線城市還是可以生存下去的。一些中小房企和傳統開發商有它們的生存之道，但未來，這樣的企業會越來越少，這是大趨勢。

搜狐焦點：一二線城市受限於土地資源的短缺，城市更新很常見，這種非傳統的拿地方式，會更多地考慮周邊的建築風格，城市總體規劃去設計產品，迫使房企去思考、改變，城市的發展壓力是否會倒逼房企升級？

袁克儉：會，肯定會。因為一二線城市土地資源越來越少，就要考慮城市更新，城市更新這一塊需要以城市運營的眼光去考慮城市的需求，最大限度的保存歷史和傳統，同時也會去考慮這個城市的未來。這些方面它們會更多地去琢磨，進而推動城市的發展，也會對開發商提出更高要求，從而倒逼開發商升級。

惠州很獨特，國際範會越來越凸顯

搜狐焦點：怎麼評估惠州未來地產格局的變化？

袁克儉：惠州這個城市很獨特，跟其它二三線城市不一樣，地理位置緊鄰廣州深圳兩個一線城市，這是一個優勢；其次，它是價值窪地，至少在房價，商品房價格這一塊確實是價值窪地，所以空間非常大。更主要的是，這幾年百強房企進惠州的數量特別多，它們的到來肯定會帶來一些新的理念和新的思路，影響到惠州的城市建設，我相信惠州未來十年整個房地產開發，一定會更理性、更科學，城市的國際範會越來越凸顯。

搜狐焦點：未來壟斷市場的會是哪一類房企？

袁克儉：百強房企、央企，或者是大的上市公司，因為它們的資源獲取能力特別強。比如說，仲愷這次拿了十幾個項目出來，做城市更新前期合作意向招標，選擇的都是央企、品牌開發商，因為它們有非常強的資源整合能力、有資金、開發實力，無論從哪個方面，對城市的貢獻會更大。如果找中小開發商，資金實力跟不上，勉勉強強憑藉當地的資源拿了一個項目，那這個項目肯定會做的很辛苦。

沒有土地儲備，傳統房企很難活下去

搜狐焦點：在這樣的發展格局下，你認為留給惠州傳統開發商的時間還有多久？

袁克儉：看資源獲取能力，沒法一概而論，如果現在手上有土地儲備，能夠破局，能夠調整和學習，有可能能夠突圍。如果手上土地儲備量小的，甚至是沒有土地儲備的，企業可能馬上面臨淘汰。現在拿地越來越難了，如果純粹的招拍掛，機會更是少之又少，惠南科技園的土地都溢價96%，隨著土地資源越來越稀缺，拿地門檻更高，資金實力不強的本土開發商很難通過招拍掛去獲取土地，併購估計會更難。

搜狐焦點：你對惠州的傳統地產商和惠州政府層面有什麼建議？

袁克儉：傳統地產商要學習跟破局，找準自身的核心競爭力，思想一定要昇華，只有這樣未來的路才會走的更遠；政府層面，還是要更包容，做好服務，以更開放的心態來接納、對待開發商，一個城市發展程度，城市面貌如何，很大程度取決於建築所呈現的形象，開發商在城市發展中作用舉足輕重，用包容開放的心態來迎接品牌開發商和有情懷的開發商，讓它們願意把資金，把技術和先進的運營理念引入惠州，我覺得這是政府要去思考的。

搜狐焦點：你預計十年後，惠州會在整個大灣區城市群裡達到怎樣的高度？

袁克儉：進入第二梯隊肯定是沒問題。惠州早年的規劃沒有跟上時代的發展，尤其是道路和基礎設施的建設，嚴重脫節，不像一個城市，更想是城鄉結合部。所以，未來十年，惠州如果能發展得更像一個現代化城市，我覺得這就已經很棒了。希望大家在這裡生活的幸福指數越來越高，日子過得越來越美好。

欄目策劃：古優裕

採寫：鄭濤

攝影：謝燕鴻

稿件參與：實習生 池一敏 陳婉君