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現實生活中，租房者最擔心的就是房東臨時變卦，尤其是在租期內房東把房子賣了，面對新房東的騰房要求，很多人往往心裡沒底。

但實際上，租客繼續居住的權利其實是受到法律保護的，也就是“買賣不破租賃”。

2014年9月，租客陸先生與房東張先生訂立了租期為34個月的租賃合同。

2015年4月底，房東張先生告知陸先生其欲出售房屋，希望解除合同，並願意支付相應賠償款項。陸先生並未同意，並說明自己享有優先購買權。

2015年9月2日，房東張先生與購房者白先生辦理了手續，把涉案房屋過戶給了新房東白先生。隨後，原房東張先生把陸先生告上法庭，要求陸先生從房屋內搬走，並向其支付至實際返還房屋之日止的房屋租金。

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法院認為，原房東張先生不能單方解除租賃合同，而且由於新房東白先生於2015年9月2日取得涉案房屋的產權，張先生起訴時涉案房屋產權已經轉移。

按照“買賣不破租賃”的法律原則，張先生起訴時，在租賃合同中出租人的權利義務已經於房屋產權轉讓至新房東白先生之日起由新房東白先生所繼受。

最終，法院認為，由於租賃合同並未被解除，並且張先生已經不是租賃合同的出租人，原房東張先生不能請求租客陸先生返還房屋。因為房屋產權已於2015年9月2日轉移給了新房東白先生，所以原房東張先生只能請求截至2015年9月2日止陸先生未支付的租金，之後收取租金的權利應為新房東白先生所有。

也就是說，當租期未滿時，原房東若將房屋轉讓給其他人，則原房東在租賃合同中的出租人地位自動被新房東代換，新房東應遵守租賃合同的相關約定，享有相關權利並承擔相應義務直至租賃合同約定的租期屆期。

這就是“買賣不破租賃”原則。

法橋溫馨提醒

在租期內，如果房東把房子賣了，新房東如果不願意繼續履行租賃合同，那可以選擇法律途徑維護自己的權益。

但是，並非在任何情況下，“買賣不破租賃”都得以適用。

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十條：“租賃房屋在租賃期間發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋具有下列情形或者當事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”

如果房東先抵押，再與租客訂立租賃合同，那麼抵押權人實現抵押權將房屋拍賣後，租客不得援引“買賣不破租賃”原則。

如果原房東在訂立合同時，沒有書面房屋已被抵押，則需要對租客的損失承擔賠償責任。

若明確書面告知，則租客的損失便由自己承擔。同樣的，房屋在出租前便被法院查封的，租客也不受“買賣不破租賃”原則的保護。

來源：網絡

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