'保障房建設達到高潮，人口郊區化加速，產權住房時代終結'

8月2日，北京市政府正式發佈《2019年北京住房和城鄉建設發展白皮書》，在這個白皮書裡，北京市政府對北京未來的住房發展做了詳細的闡述。

其表達的核心觀點，總結起來主要就是三個層面：

第一，持續擴大保障房的建設，確保城市居民住有所居。從數據上看，預計未來幾年保障房所佔比例很快就會達到60%，完全產權住房僅有40%。

第二，保持房地產調控政策延續性和穩定性。自2017年731新政後，北京調控政策的嚴厲性全國首位，目前看短期鬆綁的可能性較低。

第三，攻堅舊改，推動新城住房建設，疏解城區人口。目前北京中心城區的疏解已經進入了攻堅階段，到2020年還將有接近100萬人要疏解騰退。

【1】

共有房+租賃房+安置房

保障房新開工10萬套

北京完全產權房時代或將終結

綜觀整個2019年版的北京住房白皮書，裡面介紹篇幅最多的就是要全力擴張北京市保障房的建設。

根據白皮書的數據顯示，2018年北京房地產投資增速僅有3.4%，但是住宅投資增速高達17.4%，而保障房投資增速首次達到歷史最高點44.1%。

2018年北京住宅投資總額是2026億元，其中保障房投資總額高達1227億，佔比高達60%以上，完全產權的商品住宅投資不到800億。

在各類保障性住房裡面，公租房投資60個億，安置房投資610個億，共有房投資460個億，合計1200個億左右。

最重要的是，這裡面還不包括12個集體建設用地租賃房的投資額，如果也加上集體建設用地租賃房，那整個保障房的投資將會達到70%以上。

根據白皮書的數據，2018年新開工的各類保障房接近10萬套：

其中公租房1.1萬套+集體建設租賃房1.2萬套+集體宿舍0.41萬套，租房市場新開工數量達到2.7萬套。

此外，閒置商場、寫字樓、酒店等轉化、改建租賃住房項目共有項目 15 個，面積約18 萬平方米，將會提供5000套租賃房。

同時，定向安置房（按共有產權房管理）4.35萬套+共有產權房3萬套，非完全產權房的新動工合計7.35萬套。

以上三種住房，在2018年合計新動工已經超過了10萬套的總量，這些項目將在未來1-2年全部入市。

這樣一來，北京市未來的新房住房結構將會分成三個層次：具有完全產權的新房比例將會降到30%左右。

其實在7月27日，北京規土委發佈的《關於印發北京市2019年度建設用地供應計劃的通知》就已經明確指出：2019年北京商品住宅用地將會設定彈性供應，最低僅有300公頃，其中還要包括共有房建設用地。

也就是說，2019年北京完全產權的商品住宅供地將可能低到不到300公頃，而保障房建設用地+租賃房建設用地合計高達550公頃。

北京具有完全產權的住房時代，或將要終結了。

【2】

保障房供地大量偏向新城

共有房政策將調整

引導城區人口加速郊區化

對於未來高達10萬套的保障房主要分佈在哪裡，北京市住建委相關負責人明確指出：重點分佈在新城交通方便、配套較為完善的地區。

根據我們的統計，目前北京市35個共有產權房項目，有26個分佈在新城板塊，佔到了75%以上。

其中大興、順義、昌平及房山等四大新城是重中之重，共有房個數達到了17個，佔到北京市的50%以上，是未來重點承載城區人口疏解的核心地帶。

北京市的思路很簡單：通過共有產權住房的建設，帶動中心城區人口向新城轉移，實現人口快速郊區化。

因此，北京將會調整共有房項目配售政策、降低申購門檻，尤其是針對大興、房山、順義等供地較大區域，要求各區取消要求本區社保時間限定等不合理的准入條件，以方便城區人口快速導入。

這也就意味著各區共有房要求必須“至少本區3-6個月的社保”這個條件要被徹底刪除了：主要是方便中心城區人口購買疏解。

白皮書同時強調：核心區直管公房騰退將會加速，儘快推出老城歷史文化街區直管公房申請式退租的具體政策。

政策將會明確退租主體、騰退程序、房源管理、經營權質押等實施細則，提出居民自願申請的騰退模式。

推廣以居民自願申請式退租方式為主、徵收為輔的“保障對保障”模式：退租房為保障房，安置房也只能是保障房的模式。

這種安置房其實就是共有產權房，目的也是為了推動城區人口郊區化。

【3】

北京房價長期看漲

但庫存較高

房價反彈至少需要9-12個月

那麼隨著完全產權的商品住宅供應量的減少，北京商品房價是不是會上漲？答案是：長期看肯定上漲，短期依然需要時間去庫存。

根據白皮書的數據顯示，2018年北京新增商品住宅供應8.46萬套（含共有房2.45萬套），同比供應量翻倍了。

而2018年的新房簽約量僅有4.6萬套，與最慘的2017年（4.3萬套）基本持平，銷售率僅有50%，導致北京新房庫存明顯加大。

根據建委的數據顯示，目前北京新房庫存量6.2萬套，庫存週期達到了17個月，根據北京市的庫存經驗，只有庫存量減少了8-9個月的時候，房價才有可能出現反彈。

因此對於北京房價而言，至少還需要9-12個月的時間來持續去庫存，也就是說北京房價要想反彈至少需要到明年的中旬或四季度。

由此可見，在未來的一年內，北京商品房市場項目還將持續促銷，強力去庫存，買房可擇機選擇入市時間。

但不管如何，隨著北京市住房結構的變化，我們對未來北京完全產權房的房價依然樂觀，尤其是在共有房處於完全封閉運行的狀態下，作為完全產權的商品房房價應該具有較大的空間。

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