港股解碼，香港財華社王牌專欄，20年專注港股，金融名家齊聚，做最有深度的原創財經號。看完記得訂閱、評論、點贊哦。

■文|王強，香港財華社財經編輯。

目前，我國一線城市樓價持續走高，房貸與租金之間的價格差也繼續拉大，這一原因促使房屋租賃市場的需求大幅增加。然而，面對需求如此旺盛的租賃市場，還是會經常聽到一些在一線城市工作的年輕人抱怨：租房子比找工作還難。那麼“一屋難租”的原因究竟是什麼呢？

我國房屋租賃市場機構化佔比較低

現象一：目前，北京、上海、廣州等一線城市的住房租賃市場主要以個人出租和中介出租為主。由於房源提供的數量相對較少，使得房屋租賃一直處於供給趕不上需求的窘境。甚至有很多租房客為了獲取優質房源，有時還要與中介鬥智鬥勇。

現象二：據瞭解，目前北京的房屋租賃市場，普遍都採用一年一簽的合同簽訂方式。究其原因：由於房價快速增漲，促使租金不得不水漲船高。

通過以上兩種現象，可以得出兩條結論：首先，相比個人住房租賃市場的不確定性和隨意性，人們之所以傾向買房而非租房，很大一部分原因是個人租房市場的不穩定性。而通過規模化大型機構租房的行為，相比個人與個人之間的契約，將有更多的保障。而當住房租賃市場形成相當規模、專業化租賃機構足夠多時，“一屋難租”的窘狀將有望得到緩解。

其次，我國住房租賃市場缺少機構出租者，而機構出租者在市場中恰恰起到了重要的示範作用。如果市場上專業化租賃機構足夠多時，即可通過充分競爭形成市場化的租金水平。屆時，我國民眾可能不再過於聚焦房價的漲跌波動，而會根據機構提供的租賃服務支付相應的租金，進入消費者為主導的市場化價格調節時代。

我國房屋租賃市場規模尚處於起步階段

據調查，根據租房市場規模與房屋交易市場規模相比：2016年中國的房屋市場交易額超過15萬億元，其中包括約10萬億元的新房交易額和5萬億元的二手房交易額，但租房市場的租金規模只有1.1萬億元，是整個房屋交易市場的7%。而另一方面，美國2016年房屋交易規模在1萬億美元左右，其中90%是二手房，10%是新房。而租房市場的規模高達5000億美元，是整個交易市場規模的50%。可以看出，我國的房屋租賃市場的發展是非常滯後的。對比美國和日本的市場，可以發現，越是房價高的城市，租金市場越是成熟，很多人通過租房來滿足需求。一般來講，成熟市場通常用40%以上的收入花在租房上。

此外，在我國房屋交易市場中房屋租賃只佔很輕的比重。從一線城市的租房市場規模來看，以北京、上海為例，兩個城市的房屋交易額，包括新房和二手房，加起來超過3.5萬億元，但是租賃市場加起來只有1500億元左右。租賃市場只是整個房屋交易市場的4%。可見，越是房價高、租賃需求旺盛的地方，租賃市場的發展越是不足，供求越是不匹配。這一方面，我國一線城市表現得尤為明顯。

“萬億級”租賃市場帶來的契機

就目前而言，中國房地產市場從原來增量為主，逐步過渡到存量為主的市場，由原來購買為主的市場，逐步進入到“購租並舉”的市場，在這個趨勢裡，租賃市場的發展是一個非常大的趨勢，租房將逐漸成為一種新的生活方式，租賃作為一支重要力量也會快速崛起。

隨著社會發展，及生活方式、觀念的變化，將會衍生出一些新的社會趨勢：例如：結婚年齡推遲、購房年齡延後。這會導致更多的人停留在租賃市場。據測算：預計到2025年，中國租賃市場規模將由現在的1.1萬億增長到2.9萬億，到2030年將會超過4.6萬億。這也讓目前沉浸在房地產銷售市場的開發商們，抬眼看到了房屋租賃市場的另一片藍圖。