'經濟日報指出警惕房地產市場成為“灰犀牛”'

作者：美房網康老師

今天上午，經濟日報發表文章《報告：警惕房地產市場成為“灰犀牛”》報道，國家金融與發展實驗室《中國住房金融發展報告（2019）》在北京發佈。

報告認為，目前房地產市場已是中國經濟金融體系的系統重要性領域，在未來可能成為中國經濟金融領域最大的“灰犀牛”，對此，必須保持高度警覺。

該報告全面系統的評價了房地產市場在中國經濟金融領域的重要地位和風險。

報告顯示，中國住房金融20年的發展可以用“高速”二字來概括。

一級市場方面：個人住房貸款餘額由1998年的0.07萬億元上升至2018年的25.75萬億元，增長了366.9倍，年均複合增長率為36.46%；房地產開發貸款餘額由2004年的0.78萬億元上升至2018年的10.19萬億元，增長了12.1倍，年均複合增長率為10.20%。

二級市場方面：RMBS餘額由2005年的30.17億元上升至2018年的7477.61億元，增長了246.8倍，年均複合增長率為19.18%；REITs餘額由2014年的96.05億元上升至2018年的730.23億元，增長了6.6倍，年均複合增長率為66.05%。

住房金融的大發展對居民生活條件的改善和經濟增長作出巨大貢獻：2016年中國居民人均住房建築面積達到40.8平方米，人均超過俄羅斯，戶均甚至超過德國和荷蘭；2016年房地產投資佔固定資產投資的比例達到42.4%，從房地產投資對GDP的貢獻率來看，金融危機後保持在20%，發揮了經濟穩增長“壓艙石”的作用。

中國住房金融的大發展不僅作出了巨大貢獻，也形成了房價泡沫。

2005年之前住房金融政策基本以扶持房地產市場發展為主，2005年之後調控成為主基調。2005 年以來，住房金融經歷了四輪調控，其中從緊的調控時間長且見效慢，放鬆的調控時間短且見效快，總體而言調控效果不佳。

中國住房金融存在三個深層次問題：第一，住房金融支持的方向有失偏頗，表現為“輕租重售”；第二，住房金融性質定位不清晰，經歷了從商業性金融主導向政策性金融主導的轉變，此後以公積金為主體的制度又被邊緣化；第三，住房金融缺乏頂層設計，既沒有住房金融相關法律支撐又缺乏專業的監管機構，住房金融的產品結構體系也不盡合理。

為防止房地產市場成為 “灰犀牛”，報告建議，遵循“穩”字當頭的原則，在穩房價同時有重點、有選擇地降槓桿。

首先，居民部門槓桿上升空間有限，保持既有政策即可。一方面，居民購房意願已明顯下降，房價上漲預期也得以扭轉；另一方面，個人住房貸款佔國有銀行貸款比例高達30%，必須堅持“底線思維”，防止房地產風險向銀行傳導。

其次，房地產企業應成為重點治理對象。最後，關於地方政府的土地財政以及隱性債務問題，應針對不同城市採取分而治之的策略。

經濟日報上述報告的核心觀點主要是以下幾點：

1.住房金融的大發展對居民生活條件的改善和經濟增長作出巨大貢獻，從房地產投資對GDP的貢獻率來看，發揮了經濟穩增長“壓艙石”的作用。

2.中國住房金融的大發展形成了房價泡沫。

3.住房金融政策經歷了四輪調控，總體而言調控效果不佳。

4.中國住房金融支持的方向有失偏頗，表現為“輕租重售”。

5.為防止房地產市場成為 “灰犀牛”，在穩房價同時有重點、有選擇地降槓桿。

結合決策層反覆強調的房住不炒的定位，上述五點透露出來最新的調控方向就是：

1.房地產的重要作用從發動機轉化為壓艙石。

2.住房金融形成了房價泡沫，所以是調控的目標。

3.以往的調控效果不佳，以前是加槓桿刺激炒房，本輪是突出房子的居住功能。

4.以前是“輕租重售”，售就是炒房為核心，租就是居住為重點，所以未來是“輕售重租”。

5.降槓桿成為了調控的重點，那些有槓桿支撐的房子成為調控的目標。

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