買酒店式公寓得三思。
最近，酒店式公寓因成交暴漲而走紅，總價低、租金回報穩定且可觀的特性受到不少購房者的青睞，但業內人士普遍認為，“酒店式公寓轉手難、增值能力差，基本上靠租金養活。”
曾經有一位房地產銷售代理從業人員告訴我，“雖然他們代銷酒店式公寓，但是他自己卻是堅決不會買酒店式公寓”，因為作為業內人士他也知道購買酒店式公寓並非是理想的房產投資方式，這類物業只能靠租金來收取回報率。
而更可怕的一個現實是，近三年杭州酒店式公寓高速發展，未來將有大量的酒店式公寓房源入市，一些板塊存量巨大，全部體量進入租賃市場或許會衝擊租金的穩定性，屆時靠租金收益維持的酒店式公寓也未必安全。
我們可以初步計算下，近三年將有多少酒店式公寓入市，供應量是否會過剩？
計算公式
3年總量（套數）=目前已領出預售證+未領出預售證+近3年成交的量-已經流入租賃市場房源+未開的潛在供應量（文內統計了2016年後出讓地塊）
注：假設未領出預售證房源和已成交流入租賃市場的房源數量穩定，兩者相互抵消，不進行統計。
已領出預售證酒店式公寓庫存：18101套
剛需板塊酒店式公寓普遍難“消化”
個別板塊去化時間30個月以上
據快房網K指數研究室數據顯示，截至2017年5月23日，杭州市十城區已經領出預售證的項目，酒店式公寓庫存量有18101套，面積達1107276平方米，這一部分是還未入市的酒店式公寓的顯性存量。
從目前來看，一些熱門板塊，如錢江新城、錢江世紀城、橋西拱宸橋、未來科技城、臨平新城、新天地等板塊是酒店式公寓的高庫存區，存量都在1000套以上，如果以過去半年的月均成交量計算，即便是錢江新城、錢江世紀城這些租金市場較好的區域，其去化週期也在17個月。
通過這個方法，我們發現，剛需板塊酒店式公寓普遍難“消化”，比如下沙沿江，截至2017年5月23日，住宅存量見底僅剩餘153套，但是酒店式公寓存量有890套，主要集中於金隅觀瀾時代，有870套房源，6個月時間，這個板塊居然只成交了4套。
轉塘板塊截至5月23日也有920套的存量，即便過去6個月去化了152套，其週期也達到了36個月。
從統計的38個板塊來看，去化週期在8個月以上的板塊還有15個，排名前六的庫存重災區，去化週期都在20個月以上。
各板塊存量和去化週期表
去化：以過去半年的月均成交量計算
近三年杭州酒店式公寓成交量：69205套
臨平酒店式公寓成交套數超濱江
租賃市場該怎麼消耗？
近3年（2015年5月23日——2017年5月23日），杭州市十城區總成交套數為69205套，約面積3738772平方米，平均每套戶型面積約為54平方米。
從成交數據庫看，臨平、濱江、未來科技城、新天地等板塊成交量巨大，佔比5成左右，其中臨平板塊和濱江板塊成交量在10000套左右，臨平板塊的華元歡樂城、萬寶城曾一度是酒店式公寓的銷冠，原因是面積小總價低；
濱江是杭州酒店式公寓市場裡堅實的存在，作為杭州高新技術開發區，濱江在阿里巴巴、網易等多家先驅企業的帶動下，積澱了雄厚的白領基數與強勁的租住需求。
如果把以3年的總成交量和庫存總量加在一起，那我們可以很容易計算出，目前已經看得到的各個板塊即將或者已經入市的酒店式公寓數量。
近3年酒店式公寓顯性套數
從圖表來看，臨平、濱江、未來科技城、新天地、金沙湖、錢江新城、橋西拱宸橋、錢江世紀城等，這些板塊的酒店式公寓氾濫，而這些酒店式公寓無疑只能進入租賃市場，那麼這些板塊的人群基數、客群能否消化掉呢？
其實，目前杭州鮮有濱江這樣的高薪區域，可以消化掉如此龐大的酒店式公寓量，從目前來看，濱江依然具有強勁的需求，而且濱江板塊可以進入租賃市場的新住宅小區不多，所以酒店式公寓會是很多租客的選擇。
那麼，像臨平、未來科技城板塊呢？除了大量的酒店式公寓，板塊內還將有巨量的住宅進入租賃市場。
未開盤潛在供應量：15966套
蕭山潛在供應量超8000套
4個板塊潛在存量在1000套以上
潛在供應量，包含了未上市的土地量和已售樓盤未領出預售證的房源，因為近三年成交的樓盤也已經包含了已經入市的房源，所以這裡未領出預售證的房源不計入潛在庫存。
據統計，2016年至今出讓的地塊中，商住類的地塊數可形成的建築面積為4310842.07平方米，但因有些地塊存有普通住宅及商業等，如果以總建築面積的1/5（注:隨機統計了幾個已經建成的地塊，其酒店式公寓與項目總建築面積，平均佔比為1/5），按近3年成交的均面積54平方米算，預計潛在供應酒店式公寓共計15966套。
其中，奧體、良渚新城、蕭山橋南、義蓬街道體量巨大，這4個板塊潛在供應都在1000套以上，蕭山橋南預計將有4000多套酒店式公寓入市。
2016年至今出讓地塊（潛在供應量）
租賃市場將迎接10萬大軍
或需6年才能消化
所以，我們可以預測，杭州近三年將有10.33萬套酒店式公寓進入租賃市場。
據知名中介租賃市場業內人士分析，“據中介掛牌的數據，租賃市場一年約4萬多套房源出租，其中約8-10萬人在租房，不過這只是估算在住人數，因為統計不到二房東以及很多房東不通過中介出租的房源數量，所以實際數據可能更高”。
鳳凰房產杭州最近針對網友的租房情況，做了最新的調查數據，結果顯示在租房時有45.05%的人選擇選擇小區，11.76%選擇公租房或保障房，32.98%選擇農居房，僅有10.21%人選擇酒店式公寓。
那麼以此推算，在中介有統計的數據中僅有約4000多套的酒店式公寓租出。
據杭州市統計局統計，至2016年年末，杭州全市（含淳安、臨安、富陽、建德）常住人口918.80萬人，比上年末增加17萬人。那麼，新增的人口也僅能消耗掉1.7萬多套房源，還未減去合租，德清、臨安、富陽、建德等地的人口，如此計算，10萬的酒店式公寓需要近6年才能消化。
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