'2019下半年樓市變局：4500億元資本狂歡背後的5個趨勢'

“樓市可以小陽春，但不準入夏。”但對於不少房企來說，下半年的樓市很可能直接入秋。其實，空間一直在變，或許我們可以這樣說，所有這一切變化都源於今年一二季度的那4500億元的資本狂歡。

普益數據統計，2019年前6月，房地產信託募集資金為4500億元，創下近幾年的新高。緊接著，監管開啟最嚴厲的“窗口指導”。進入7月以來，銀保監會對房地產信託、海外發債進一步嚴控，標誌著房地產金融調控升級，下半年房企融資將更為艱難，不少進入償債高峰的房企，或將出現流動性困難。

7月12日，發改委下發通知，房企海外發債“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”，其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。——熱錢的渠道被堵死。如果說今年上半年的樓市政策，僅僅是小打小鬧的話，那麼這一政策對房企來說，無疑是平地一聲雷，下半年中國樓市必將會發生一些重大變化。

01、借新還舊，房企融資難度越來越大

首先還是錢的問題。從資產端來看，近年來，整個房地產市場越來越呈現出明顯的強者恆強、弱者愈弱的“馬太效應”，資源向50強大型地產企業更加集中。隨著這種趨勢的加強，大型地產公司對資金的需求也與日俱增。

根據第三方平臺普益標準的統計數據， 2019年上半年，投向房地產領域信託產品共計發行2954款，佔比39.43%，募集規模達到4531.94億元。據中原不完全統計，房企出海融資明顯加快， 6月以來海外融資超過15家，高達30億美元以上。今年1-5月份，房企融資海外債佔比達到23.1%，票面利率均值為8.91%，累計融資352.14億美元。加上6月份，融資總額接近400億美元。

但是拐點突然就到來。進入7月，房企融資又突然收緊。房地產信託、境內外發債、ABS等融資渠道紛紛受限，尤其是房地產信託，成為近期金融監管的重點。

為什麼監管？主要原因還是房企的債太多。據Wind數據顯示，2019年房企國內債到期數量508只，總償還量5303億元；海外債到期數量66只，到期規模238億美元。以此計算，下半年到期債務仍有近7000億元。其中，恆大、富力、佳兆業等短期債務壓力較大。

財報顯示，2018年恆大淨負債率為151.9%，富力淨負債率為184%，而以做舊改專長的佳兆業淨負債率更達236%。這些“有頭有臉”的房企千億軍團都有這麼高的負債率，監管和調控在所難免。值得注意的是，新政這次是玩真的了，影響最大的是“只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務”要求，這意味著，房企發行外債將只能用於借新還舊，且僅能償還中長期外債；其他資金用途，如補充流動性、資本性支出、償還內債等被全面限制。

——這意味著下半年融資會越來越難，而且即使融到錢，主要用途只能是還債，不會再讓你高週轉，走所謂的規模化效應。

02、國進民退？房企融資成本天差地別

一方面是融資的大環境不好，各銀行信託機構，都會根據房企的規模、負債率等評估確定好融資白名單，同樣，在收緊的融資環境下，房地產公司的融資成本出現了罕見的極端分化的現象。7月8日，中海地產發行的一筆港元票據息率低至2.90%，刷新同業最低利率；三天後，泰禾集團在新加坡掛牌發行的美元債券，票息則高達15%，相差5倍。

類似中海這樣的央企，攜低成本資金優勢在上半年的土地市場所向披靡，而泰禾則深陷資金危機，不得不轉讓多個項目股權度日。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立衝認為，房企融資一看長期穩定的信用評級，而看央企、國企的身份參考，當市場中有很多投資者都是國有或國有代表的基金、機構時，國有房企融資就有巨大的優勢。

目前中國房企中，類似中海這樣可以拿到較低成本的還有華潤置地、保利發展、招商蛇口、萬科等，均為央企或具有國資背景的發展商，他們今年上半年的融資利率也在4%左右。同為大型房企，民企恆大、融創、碧桂園融資成本就相對較高。

據21世紀經濟報道，6月12日，融創中國以7.25%的利率，發行2022年到期的6億美元優先票據；上半年，恆大累計發行了四次優先票據，其中三次的利息利率均在10%以上。以富力、雅居樂以及奧園等為代表的中小型房企，融資利率也較高，多在7-10%之間，甚至超過10%。泰禾利率達到15%，有點“病急亂投醫”，後期還債壓力會很大。

03、地王曇花一現，房企利潤堪憂

土地市場這塊，經歷了去年下半年和今年一季度的相對沉寂，二季度以來，土地市場逐步火爆，多處地王重出江湖。以深圳為例，作為土地市場的異類。多年來，深圳幾乎“無地可賣”，增量全靠城市更新和舊改，深圳的財政，也以不依賴“土地出讓金”著稱。但就在20多天前，深圳出現了“624史詩級土拍”，深圳多塊地獲得了224億土地出讓金。

不僅是深圳。據中原地產統計，截至6月末，全國50個大城市合計賣地超2萬億，同比增17.4%。二季度以來，隨著市場預期改善、房企拿地授權額度充足，土地交易不斷升溫，並從東部城市向中西部蔓延，“地王”重現市場。

4月16日，杭州一天內出讓4宗宅地和3宗商業商務用地，攬金126.32億元。其中，位於上城區的杭政儲出（2019）12號望江地塊以最高限價52億元+自持22%競出，超過綠城於2016年3月拿下的“鳳起潮鳴”地塊，刷新杭州“單價地王”紀錄。

4月24日，在蘇州出讓的7宗地塊中，出現了2個區域“地王”。

5月，首次進入成都的禹州地產，曾以18400元/平方米摘得三聖鄉地塊，拿下成都“地王”。

浙商證券的數據顯示，2019年以來，100個典型城市中，一線城市平均樓面價13705 元/平方米，同比上升14.4%；二線城市平均樓面價6412元/平方米，同比上升13.6%。但是儘管地王頻現，但是隨著融資環境收緊，未來的地王利潤堪憂，沒有了強大的資金支持，下半年的房企肯定會更加理性，不敢再隨便拿地。

儘管土地交易旺盛，但在大部分受訪者看來，這輪市場熱度恐怕並不能持續太久。其中，融資額度的下滑將是決定性的影響因素。事實上，由於多地政策出臺及時，樓市傳統“小陽春”並未在4、5月份持續，下半年市場則將進入傳統淡季。分析人士認為，住宅交易市場的降溫，肯定會影響到下半年土地市場的表現。

04、調控不斷加強，或史無前例超過300次

除了7月份發改委這次海外發債的大調整，今年以來，樓市調控持續不斷，鬆緊變換，下半年可能更為趨緊。數據顯示，2019年1-5月樓市調控政策達到205次，同比2018年增加近30%。下半年樓市依然處於調控換擋期，甚至可能深化至因城施策、因區施策。

6月以來，包括海南、西安、長沙等多地發佈樓市“限購”調控政策，南寧120家房企因“捂盤惜售”等亂象被約談。與南寧類似，因寬鬆的人才引進政策導致今年以來房價持續上漲的西安，已經發布了第六次調控新政，限購繼續升級。

2019年一季度，房地產調控整體寬鬆，信貸增量供應，部分城市“小陽春”乍現，熱門城市房價明顯上行。房價及土地過熱也讓二線城市成為上半年的關注焦點，尤其以杭州、合肥、蘇州、寧波、武漢、鄭州、東莞等強二線表現搶眼，房企搶地導致土地溢價率快速提升，二手房市場也在春節後快速回溫。但是很快，4月19日的中央政治局會議再提“房住不炒”之後，住建部先後在4、5月份向新建商品住宅、二手住宅價格指數累計漲幅較大的10城市提出預警，其中，4月份預警的6座城市並未公佈，5月份則直接點名佛山、蘇州、大連、南寧。蘇州隨後宣佈將把今年的房價漲幅控制在5%以內，海南、蘇州、合肥、杭州、西安、南寧等熱門二線城市也陸續加碼調控。

所以，下半年，在解決房產泡沫源頭問題後，下半年監管部門勢必繼續盯緊市場動向，加碼調控或超過史無前例的300次。

05、長租公寓和學區房或有新政出爐

房產爸爸的大背景形勢下，租房市場也會受到影響。上半年，長租公寓行業亂象浮出水面，資金鍊斷裂、利潤微薄、融資難度不斷加大使得長租公寓行業逐漸失落，加上各地調控政策不斷深化。在此背景下，開發商剝離長租公寓業務跡象初現。

朗詩成為第一個剝離長租公寓業務的房企。5月14日，朗詩綠色集團公告稱，將處於虧損階段的，包括長租公寓在內的5項業務剝離至控股公司朗詩集團。集團長租公寓品牌“朗詩寓”作為創新類業務仍處於培育期，預計未來兩年將繼續虧損，日後將產生持續資本開支，剝離至控股股東朗詩集團，可減少朗詩寓虧損對公司業績的影響。

隨後有消息傳出遠洋集團也將剝離長租公寓業務，但消息尚未獲得企業的迴應。不過，近日有媒體爆料，遠洋集團年內擬剝離長租公寓業務。據遠洋邦舍一位負責人介紹，早在2018年4月，邦舍團隊就面臨著較大的調整，最初十幾人的團隊，調整後只剩下個位數。據瞭解，遠洋集團整體戰略調整，是因為長租公寓和養老產業已經拖累了遠洋集團整體的盈利與發展步伐，遠洋集團今年下半年可能會把長租公寓和養老產品剝離出集團，成為單獨體系外的公司去操作，這一點與朗詩綠色集團非常相似。不過，也不排除找第三方買家把遠洋邦舍整體收購。

另外，下半年，城市更新背景下的老舊小區改造工程全面啟動，全國需要改造的老舊小區達到17萬個。同時，據業內人士透露，一直問題重重的學區房預計會有新的政策出現。

綜上所述，在經歷了持續的銷售高速增長後，樓市和房地產企業也將迎來一個調整期。在中國房地產發展史上，似乎沒有哪一年像2019年上半年這麼分裂。年初的“倒春寒”、三月份的小陽春、五六月的搶地、七月的金融管控，以及貫穿上半年的房企業務、人事大調整，內部腐敗頻發，都昭示了這會是不平靜的一年。