'蘇州洛陽之後，重慶放大招？5%，樓市調控的底線'

摘要：這做蛋糕的速度沒以前快了。一點兒蛋糕都還沒吃到的人，喊你抓緊來嘗

​撰文|杆姐&編輯|欣欣然

近期樓市再次新聞不斷。歸納起來無非這樣幾個方面：

1.房企信貸政策收緊，最明顯就是信託貸款、海外發債開始被管理。

2.按揭貸款利率見底，局部利率甚至又重回上升通道。

3.拿地迴歸溫和，但新城出事後，各大房企開始了分食。

4.重慶前行政一把手近期做了一個演講，他大膽而精準預測，今後十幾年，房價趨於穩定，既不會大漲，也不會大跌，房價的平均增長率將低於等於GDP的增長率。而中國的GDP今後十幾年的平均增長率大體在5%左右。

5.這還沒完，被約談過的蘇州繼續加碼調控。另外，洛陽6月房價漲幅全國第一之後，近期給房價設立“漲停板”。同樣，有消息說重慶（未經完全證實）召開的一次開發商大會上，也明確2019年重慶全年房價漲幅控制在5%以內。

​所有這些信息聚焦在一起，槓桿遊戲覺得已經沒啥說的了，那就是奉勸某些人，不要再懷疑調控的決心了。

​1、5%！房價“計劃時代”確立

決定房價的東西，大家都說是政策。說白了，真的是這樣。

當然，這是一個基於國情和情緒的簡單粗暴表達。其實細節還是很豐富的。

比如政策其實本身也是很複雜的。經濟需要、人口流入因素、產業發展情況、供地多寡、貨幣政策……

今天這些暫時都通通讓位，其實也都會在必要時出來“存在感”一下。

反正就是，不管採取什麼辦法，房價要穩定或略微增長。這大概是主要城市必須完成的任務。

注意5%這個數字。此前很多地方都有傳過這個數字。

蘇州被點名後，某會上明確說過這個漲幅。而重慶此次也傳這個數字，兩相結合，大概也就明白了。

這個數字，其實就是上面的底線要求。

為什麼是5%？重慶前行政一把手把道理說很明白了。今後中國GDP十幾年的平均增長率大體在5%左右，房價需保持平穩一致的節奏。

而如果房價增速過快，那麼資產泡沫，綁架經濟，影響產業健康發展。包括金融風險，也容易再次推高。

​房價明顯跌也不行，2014年之後那2年的情況我們經歷過。太難熬了。所以，也不能讓房價去拖累經濟和就業。

所以，綜合來看，5%就成了最好的增幅目標。這樣也可以實現房住不炒的任務要求。。

考慮到房貸利率水平，炒確實難了。當然每個城市，包括樓盤情況不同，每個人資金實力也不同。並不意味著投資都不賺錢。

長遠看，槓桿遊戲說過很多次，核心城市、核心地段肯定是有保障的。何況，你懂的，我普及過很多次貨幣歷史，錢是要發行的……

從市場角度說，房地產確實進入了一個略顯“計劃”的時代。對於房企來說，什麼價拿地，以及運作效率、能力，未來是賺錢的核心本領。

另外，蘇州就不說了，說一下洛陽和重慶。為什麼洛陽房價要搞“漲停板”，重慶可能要搞5%漲幅上限，而且都被報道或傳出類似消息。

道理很簡單，兩個城市和蘇州一樣，此前一段時間，房價有點引起關注。主要是新房，二手房部分情況有不同。

​2、房價長期的真正壓力

注意，這個壓力並不是說所有城市一定陷入下滑。而是說，非核心城市、核心地段，房價的支撐為什麼不如今天。

以前，槓桿遊戲寫過文章，專門分析這幾十年來我國的人口出生數量。

其實那篇文章說明一個淺顯的道理，這十多二十年的房價現象，非常簡單，歸納起來無非3點：

1.改革開放，特別是福利分房時代結束、加入世貿組織後，我國經濟發展、城市化製造的需求；

2.人口結構決定的。以前確實生的量大，房子需求自然大；

3．貨幣現象，錢那麼多一定會反映到某種資產品價格上。有什麼比房子更加穩定，適合蓄水、保值增值呢？

鑑於人口情況，不適合說太多，我就點到為止。

歸根結底，我要說的就是，未來人口因素真的太重要了。而現在出生的人是多少？

很抱歉，槓桿遊戲就不一一列舉數據，說太多不好。杆友應該明白。

這幾年，轟轟烈烈的搶人潮，也就理所當然。對當下有好處，無論地產還是經濟，對未來也有好處。

不投入到搶人中的城市，或者對人口沒有吸引力的城市，我們更應該問一下、想一下，這是為什麼？

無疑，這代表一種經濟和人口前景的判斷。還有的城市，門檻也很低參與進來，但效果卻並不理想。這樣的地方，長期持有、投資，還是短線，可能就是個問題了。

另外值得一說，搶人成果前十來名城市之後，總的人口吸引力，實際都不算太大。

​圖1.2018年我國主要城市失業保險參保人數變化排名 數據來源|各地統計公報、統計局、人社局等官方數據 製圖|槓桿遊戲·張銀銀

背後反映一個現實，城市化雖然沒有結束，但是進度不如以前。同時，分化顯得越來越明顯，基礎好、預期好的地方，會更好。

反之無論經濟還是人口，都有壓力。

而這個壓力，才是各地未來必須面對的壓力。

​3、調控的邏輯和投資的新邏輯

在槓桿遊戲看來，調控的邏輯遵循這樣幾條：

1．哪個城市敢出頭，一定會被摁住。蘇州、洛陽已經明確給出了答案，如果傳聞屬實重慶也主動在給開發商喊話。

實際有些話就不用說了。全國大概都一樣。

2.也不能跌，跌了必須想辦法。之前南京下轄郊區高淳，不就逆勢反倒是結構性放寬調控。

還有其他一些城市，都有動作。包括廣州商改住等。

3.不虧錢的邏輯。無論開發商還是購買者，只要不是過於高價拿地、不是槓桿率過高，買來開發和投資，至少不會讓你虧錢。

因為歸根結底，穩定經濟增速，還是需要的。都完全沒錢賺了，日子過不下去，還怎麼穩增長穩就業穩預期？所以不允許這樣。

包括和經濟增速適度的房價增速，這也說明，基本還是不會擔心。當然，外部因素如果有啥變化，那要具體探討。

投資的邏輯則是確實變了。核心就在於，有錢者得天下，而不是空手套白狼的冒險邏輯。

​具體來說，有兩點：

1.有錢人還是更容易有錢。因為很簡單，有錢才更可以投資。沒錢你要加槓桿，比以前困難，風險也大了。

而持有大量現金的人，則有機會和能力實現更大的資產保值、增值可能。

2.窮人上車，進入中產，縮小和大部分人差距的可能。在高歌猛進的時候，富人和膽子大的人，可以大量投資，加槓桿，然後套現，窮人則是高位接盤俠。

財富轉移就這樣實現。

而今，窮人有了機會，可以相對穩定心態上車。上車之後，起碼和大部分的財富差距縮小了。如果有機會，還可以實現改善需求，進一步縮小財富差距。

總的來說，這個世界做蛋糕的速度沒以前快了。剩下一點兒蛋糕都還沒吃到的人，喊你抓緊來嘗一嘗蛋糕。

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