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經濟觀察報 見習記者 曲銳 記者 田國寶 “已經對300億短期債務做了重新安排。”
6月14日，針對2018年底高達574億元到期債務處置問題，泰禾投融資負責人葛勇對經濟觀察報表示，目前已經償還了180億元左右的債務，並對300億元左右的債務通過貼息方式進行置換，年底需要償還的債務在60億元左右。
從2017年底喊出2000億元銷售目標後，泰禾一直處於輿論的風口浪尖。6月14日，泰禾集團董事長黃其森帶領一眾高管召開說明會，就輿論質疑的相關問題進行迴應。
在黃其森看來，泰禾集團本身並不存在問題，所謂的“問題”都是媒體寫出來的，“先是在各個圈傳來傳去，後來通過媒體報道出來。”他認為，泰禾從一二線城市的6000多億元貨值儲備，到產品結構，再到短期債務處理，都不存在問題。
黃其森還對出售資產、核心高管離職、多個項目推進受阻等問題做了迴應，但是對一些敏感的問題未做過多闡述。
短債處理
葛勇稱：“近期泰禾就到期債務與大部分金融機構達成新的協議，對相關債務期限做了延展，暫時消除了償債風險。”
貸款展期（也叫延期）指的是當借款人無法按期歸還貸款時，在貸款到期日之前向貸款人申請延長原借款的還款期限，在原有的借款合同上做變更。
根據《貸款通則》，短期貸款展期不得超過原貸款期限，中期貸款展期不得超過原貸款期限的一半，長期貸款展期不得超過3年。貸款展期後利率通常為原貸款期限加上展期的利率。
貸款展期要受到較多規則限制，一直以來，銀行和監管部門對貸款展期的審批持審慎態度。
一家與泰禾集團有業務往來的銀行員工告訴經濟觀察報：“還有一種處理到期債務的方式叫借新還舊。”借新還舊是，貸款到期後不能按時收回，企業與銀行重新簽訂借款合同，以新發放的貸款還部分或全部原貸款。
借新還舊在效果上類似貸款展期，不同的是，借新還舊給了企業一筆新現金流，這筆錢僅能用來償還前一筆到期的借款。借新還舊可由金融機構根據企業的還款能力，自由制定還款計劃，調整還款期限、利率等要素。
值得注意的是，借新還舊通常會因為新的貸款額度更大，要求企業追加抵押物。截至2018年末，泰禾集團已抵押總資產的60%，共計683億元。其中包括410億元的存貨、33億元現金以及172億元的投資性房地產。 上述銀行員工告訴經濟觀察報，隨著對銀行貸款的監管越來越嚴，泰禾在該銀行的貸款縮減了不少。《商業銀行法》規定，對同一借款人，貸款餘額與商業銀行資本餘額之比不得超過10%。
截至2018年末，泰禾的銀行授信額度為1300.39億元，實際使用僅有256.71億元。上述銀行員工表示，授信額度是銀行根據企業各項指標評估而來，實際發放貸款的標準更為嚴格。銀行貸款要求專款專用，並且禁止用於股本權益性投資。
銀行貸款的特點是監管嚴格，審批謹慎，限制較多。在資金需求量大且時間緊迫的情況下，企業會更多選擇非銀行貸款等其他融資手段。泰禾集團年報顯示，2017年末銀行貸款金額為269.82億元，佔總貸款額的19.91%；2018年末，銀行貸款金額為247.49億元，同比減少22.33億元，佔總貸款額18%。2018年末，非銀行貸款額為842.49億元，佔比61.27%，另外3-5年期的公司債285.09億元，佔比20.73%。在總貸款需求增加、銀行貸款縮緊的情況下，借款利率達9.17%的非銀行貸款是泰禾主要的融資渠道。
銀保監會主席郭樹清近日在陸家嘴論壇上表示：“必須正視一些地方房地產金融化的問題。近年來，一些房地產企業融資過度，擠佔了信貸資源，導致資金使用效率進一步降低，也助長了房地產投資投機行為。”
黃其森透露，泰禾原來合作的金融機構有幾十家，有的授權額度較大，有的比較少，泰禾有1000多億元的債務，“小額度的沒有合作必要了，有十幾家合作伙伴，每家幾十億就夠了。”
葛勇稱：“主要是通過貼息，將部分金融機構的到期債務置換到有合作關係的金融機構。”
目前泰禾集團債券存量共12只，總規模為165.81億元；境外債券融資3筆共8.55億元；有效期內DCM註冊額度為11.67億元。此外還有規模不等的銀行借款、租賃融資、信託等。
有媒體問泰禾什麼時候出現“危機”的，黃其森表示，泰禾並不存在危機，所謂的危機是媒體報道出來，但媒體報道後，確實對泰禾融資產生一定影響，“也不是斷貸，就是在融資進度上受到影響”。
黃其森說目前與泰禾集團合作的金融機構有渤海銀行、大連銀行、光大信託、建設銀行等，其中鮮見其他幾大國有銀行身影。
財報顯示，2019年一季度泰禾應付利息為17.15億元，比2018年增加2.29億元；借款利息費用為2.74億元，比上季度1.75億元增長近1億元。6月以來，累計融資44.3億元，其中41.3億元為中融信託提供。
銷售額疑雲
歷年年報中，泰禾從未披露過合同銷售額，這在房企中並不多見。5月28日，回覆深交所問詢時，泰禾表示，目前沒有自願披露銷售額，未來會根據企業發展情況，適時進行自願性披露。
“銷售額是1300多億，回款是七八百億。”6月14日，黃其森向現場近30家媒體說。這一數字與克而瑞和中指院等第三方機構公佈的數據吻合。某第三方機構的員工透露，機構公佈的房企銷售數據主要由企業提供。
在6月17日深交所互動易回覆投資者時，泰禾依然表示：公司目前沒有公佈銷售數據的計劃。
黃其森還表示，2019年銷售目標為1500億元，回款不低於1000億元，營銷體系考核將從簽約改為回款。
一名房地產開發業內人士表示，回款快慢主要是看網籤審核和貸款審批速度。泰禾回覆問詢時也強調，2019年管理重心之一是提升回款率。具體措施有三點，一是對應收款進行精細化管理，二是制定完善的回款激勵及處罰制度，三是嚴控簽約質量。
值得注意的是第一點，房企大部分回款記在預收款當中，屬於企業負債，而不是資產中的應收款。泰禾2018年末應收款餘額為11.9億元，而預收款項餘額為373.8億元。
泰禾回款率低於行業平均水平。按照黃其森公佈的數據，泰禾2018年的回款率在60%左右，而行業平均回款率為70.4%。
對開發商而言，簽訂合同後，總房價可計入合同銷售額。房子建好交付時，這部分銷售額才可計入營業收入。碧桂園、恆大和萬科的營收分別為3790.8億元、4662億元和2976.8億元。佔銷售額比重均超過50%。
2018年，泰禾集團房地產業務營業收入為309.8億元，按照1300億元銷售額計算，其營收佔銷售額比重為23.8%。與泰禾同等規模的富力、正榮和金科營收佔銷售額比重分別為58.6%、24.5%和34.7%。
喘息與造血
說明會上，有媒體問如何看待下週股價表現，黃其森表示：“那要看你們媒體怎麼寫了。”同時表示，2017年底2000億元銷售目標對股價帶動是無心之舉。
2017年12月，黃其森拋出2000億元銷售目標後，泰禾收穫連續多個漲停板，一個月後，股價達到頂峰的43.17元。
6月14日，泰禾集團股票收盤價為15.65元，黃其森表達了對目前泰禾集團股價的不滿意，認為並沒有反映出泰禾的真正價值。6月19日收盤價為16.18元，市盈率為6.12。
截至2019年一季度，泰禾集團前十大股東的股份質押比例達86%，持股48.97%的控股股東泰禾投資集團有限公司的股份質押比例為99.99%。控股股東的一致行動人葉荔、黃敏的股份也幾乎悉數質押。
目前，泰禾累計將7個項目股權出售給世茂集團，6月以來，泰禾有5個子公司進行了融資活動。這意味著未來至少有11個項目加快入市步伐。
其中廣州院子早在2018年便具備銷售條件，泰禾廣深區域人士透露，主要由於拖欠政府的一筆費用沒有繳清，導致拿不到預售證。在世茂集團收購廣州院子13天后，該項目獲准預售。
黃其森告訴經濟觀察報，廣州院子確實在2018年底具備申請預售證條件，但是由於彼時項目在泰禾出售項目股權序列中，“主要是為了引入合作伙伴後再去申請，沒有其他原因”。
世茂入股項目後將逐步加強主導。目前來自世茂的營銷人員開始替換部分泰禾的營銷人員。這一消息未獲泰禾證實。
通過出售項目股權、債務置換延展和“春節搶收”銷售等，泰禾暫時平息了償債風險。由於大部分短期債務僅做展期，需在未來兩年內償還，所以這一問題解決還依賴未來銷售回款。
黃其森認為，“泰禾有400多萬方土儲，貨值6000億元，且集中在一線和強二線城市，按現在的銷售目標，能賣三年。”
泰禾在京津冀的土儲主要為張家口崇禮亞龍灣項目19.6萬方。黃其森透露，泰禾不看好環京地區，相關項目會做清理。
在長三角，南京江寧院子54.67萬方、句容鹿山院子48.2萬方、崑山定山湖項目39.41萬方、杭州青山院子31.05萬方，南京茅山二期8.95萬方。其中鹿山院子存在股權糾紛，江寧院子項目因規劃無法通過審批停工，茅山院子項目計劃出售。此外，泰禾在深圳、肇慶等華南的部分項目未能按計劃入市。
截至2018年底，泰禾土地儲備計容建築面積為460.76萬平方米。按照6000億元貨值標準來看，未來項目平均銷售價格將超過13萬元/平方米。