2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
樓市資本論獲悉，新湖中寶截至2018年底形成454.47億元受限資產，佔其總資產的32.49%。其中，天眼查資料顯示，2018年7月，新湖集團和實際控制人黃偉分別將部分股份質押給了杭州奮華投資合夥企業，此後，奮華投資成為僅次於新湖集團實際控制人黃偉夫婦的第二大股東。
除了質押股份融資，新湖中寶還選擇賣地回籠資金。2018年底，溫州平陽縣以8.15億元收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海塗土地。2019年，新湖中寶賣地更為集中。資料顯示，1月24日，新湖中寶將其5.7億元佔比6.63%的公司股份質押給華鑫國際信託有限公司，以用於集團的融資週轉。7月16日，新湖中寶公告稱，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。
與此同時，新湖中寶頻發高息發債。資料顯示，3月13日，新湖中寶獲批總額不超過75億元的公司債券。此後數月，新湖中寶繼續發債，先後發行8.85億美元境外債務，利率更是高達11%。據觀點地產統計，新湖中寶2019年待償還金額為195.33億元，2020年待償還金額為179.22億元，待償還債務規模較大。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
樓市資本論獲悉，新湖中寶截至2018年底形成454.47億元受限資產，佔其總資產的32.49%。其中，天眼查資料顯示，2018年7月，新湖集團和實際控制人黃偉分別將部分股份質押給了杭州奮華投資合夥企業，此後，奮華投資成為僅次於新湖集團實際控制人黃偉夫婦的第二大股東。
除了質押股份融資，新湖中寶還選擇賣地回籠資金。2018年底，溫州平陽縣以8.15億元收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海塗土地。2019年，新湖中寶賣地更為集中。資料顯示，1月24日，新湖中寶將其5.7億元佔比6.63%的公司股份質押給華鑫國際信託有限公司，以用於集團的融資週轉。7月16日，新湖中寶公告稱，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。
與此同時，新湖中寶頻發高息發債。資料顯示，3月13日，新湖中寶獲批總額不超過75億元的公司債券。此後數月，新湖中寶繼續發債，先後發行8.85億美元境外債務，利率更是高達11%。據觀點地產統計，新湖中寶2019年待償還金額為195.33億元，2020年待償還金額為179.22億元，待償還債務規模較大。
值得一提的是，有數據顯示，1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，新湖中寶11%的票面利率在業內已屬高位。考慮到在如今人民幣對美元匯率破7的大形勢，高息外債偏多，對新湖中寶無疑是雪上加霜。
樓市資本論認為，新湖中寶的這一系列措施，仍然是圍繞著一個“錢”字做文章，希望通過匯聚更多的眼下資金，來幫企業走出困境。類似一直以來，扛一扛，等到大環境轉圜，行業再次啟動，困難就解決了。真的會這樣嗎？
3.老路難走，黃偉面臨新考驗
同樣的味道來自同樣的配方，同樣的配方自然源於同樣的實控人。作為一手構築起新湖系的掌門人，黃偉稱得上是大隱隱於市，鮮為公眾所知。新湖系的高管據稱曾對外表示：“黃總這輩子都不會接受記者採訪”。確實，如今在黃偉的名片上，僅有新湖控股董事長頭銜，在新湖集團或者子公司，他都不擔任任何職務。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
樓市資本論獲悉，新湖中寶截至2018年底形成454.47億元受限資產，佔其總資產的32.49%。其中，天眼查資料顯示，2018年7月，新湖集團和實際控制人黃偉分別將部分股份質押給了杭州奮華投資合夥企業，此後，奮華投資成為僅次於新湖集團實際控制人黃偉夫婦的第二大股東。
除了質押股份融資，新湖中寶還選擇賣地回籠資金。2018年底，溫州平陽縣以8.15億元收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海塗土地。2019年，新湖中寶賣地更為集中。資料顯示，1月24日，新湖中寶將其5.7億元佔比6.63%的公司股份質押給華鑫國際信託有限公司，以用於集團的融資週轉。7月16日，新湖中寶公告稱，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。
與此同時，新湖中寶頻發高息發債。資料顯示，3月13日，新湖中寶獲批總額不超過75億元的公司債券。此後數月，新湖中寶繼續發債，先後發行8.85億美元境外債務，利率更是高達11%。據觀點地產統計，新湖中寶2019年待償還金額為195.33億元，2020年待償還金額為179.22億元，待償還債務規模較大。
值得一提的是，有數據顯示，1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，新湖中寶11%的票面利率在業內已屬高位。考慮到在如今人民幣對美元匯率破7的大形勢，高息外債偏多，對新湖中寶無疑是雪上加霜。
樓市資本論認為，新湖中寶的這一系列措施，仍然是圍繞著一個“錢”字做文章，希望通過匯聚更多的眼下資金，來幫企業走出困境。類似一直以來，扛一扛，等到大環境轉圜，行業再次啟動，困難就解決了。真的會這樣嗎？
3.老路難走，黃偉面臨新考驗
同樣的味道來自同樣的配方，同樣的配方自然源於同樣的實控人。作為一手構築起新湖系的掌門人，黃偉稱得上是大隱隱於市，鮮為公眾所知。新湖系的高管據稱曾對外表示：“黃總這輩子都不會接受記者採訪”。確實，如今在黃偉的名片上，僅有新湖控股董事長頭銜，在新湖集團或者子公司，他都不擔任任何職務。
▲新湖中寶股權結構
資料顯示，黃偉，1959年出生於溫州瑞安，上世紀80年代初從溫州師專畢業後分配至瑞安一中教書，隨後被調至溫州市委黨校,期間多次炒期貨，後辭職下海。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
樓市資本論獲悉，新湖中寶截至2018年底形成454.47億元受限資產，佔其總資產的32.49%。其中，天眼查資料顯示，2018年7月，新湖集團和實際控制人黃偉分別將部分股份質押給了杭州奮華投資合夥企業，此後，奮華投資成為僅次於新湖集團實際控制人黃偉夫婦的第二大股東。
除了質押股份融資，新湖中寶還選擇賣地回籠資金。2018年底，溫州平陽縣以8.15億元收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海塗土地。2019年，新湖中寶賣地更為集中。資料顯示，1月24日，新湖中寶將其5.7億元佔比6.63%的公司股份質押給華鑫國際信託有限公司，以用於集團的融資週轉。7月16日，新湖中寶公告稱，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。
與此同時，新湖中寶頻發高息發債。資料顯示，3月13日，新湖中寶獲批總額不超過75億元的公司債券。此後數月，新湖中寶繼續發債，先後發行8.85億美元境外債務，利率更是高達11%。據觀點地產統計，新湖中寶2019年待償還金額為195.33億元，2020年待償還金額為179.22億元，待償還債務規模較大。
值得一提的是，有數據顯示，1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，新湖中寶11%的票面利率在業內已屬高位。考慮到在如今人民幣對美元匯率破7的大形勢，高息外債偏多，對新湖中寶無疑是雪上加霜。
樓市資本論認為，新湖中寶的這一系列措施，仍然是圍繞著一個“錢”字做文章，希望通過匯聚更多的眼下資金，來幫企業走出困境。類似一直以來，扛一扛，等到大環境轉圜，行業再次啟動，困難就解決了。真的會這樣嗎？
3.老路難走，黃偉面臨新考驗
同樣的味道來自同樣的配方，同樣的配方自然源於同樣的實控人。作為一手構築起新湖系的掌門人，黃偉稱得上是大隱隱於市，鮮為公眾所知。新湖系的高管據稱曾對外表示：“黃總這輩子都不會接受記者採訪”。確實，如今在黃偉的名片上，僅有新湖控股董事長頭銜，在新湖集團或者子公司，他都不擔任任何職務。
▲新湖中寶股權結構
資料顯示，黃偉，1959年出生於溫州瑞安，上世紀80年代初從溫州師專畢業後分配至瑞安一中教書，隨後被調至溫州市委黨校,期間多次炒期貨，後辭職下海。
▲黃偉
按照流傳最廣的版本描述，黃偉辭職開了眼鏡店，並用賺取的資金倒賣認購證，獲得了第一桶金。1994年，35歲的黃偉創立浙江新湖集團，隨之進入房地產業並依託地產逐漸形成“新湖系”。2000年後，新湖系接連入主紹興百大（後改名新湖創業）、哈高科和中寶股份（後改名新湖中寶）三家上市公司，形成新湖系的“三駕馬車”。新湖中寶是目前新湖系中的第二駕馬車，也是地產實力最強的公司，更是業內認為新湖系整合地產的核心平臺。2006年，新湖集團以定向增發的形式將其旗下14家房地產子公司置入新湖中寶，牢牢確立新湖中寶主營房地產的地位。2009年，新湖中寶吸收合併新湖創業，新湖系資本版圖漸明，新湖中寶旗艦地位凸顯。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
樓市資本論獲悉，新湖中寶截至2018年底形成454.47億元受限資產，佔其總資產的32.49%。其中，天眼查資料顯示，2018年7月，新湖集團和實際控制人黃偉分別將部分股份質押給了杭州奮華投資合夥企業，此後，奮華投資成為僅次於新湖集團實際控制人黃偉夫婦的第二大股東。
除了質押股份融資，新湖中寶還選擇賣地回籠資金。2018年底，溫州平陽縣以8.15億元收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海塗土地。2019年，新湖中寶賣地更為集中。資料顯示，1月24日，新湖中寶將其5.7億元佔比6.63%的公司股份質押給華鑫國際信託有限公司，以用於集團的融資週轉。7月16日，新湖中寶公告稱，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。
與此同時，新湖中寶頻發高息發債。資料顯示，3月13日，新湖中寶獲批總額不超過75億元的公司債券。此後數月，新湖中寶繼續發債，先後發行8.85億美元境外債務，利率更是高達11%。據觀點地產統計，新湖中寶2019年待償還金額為195.33億元，2020年待償還金額為179.22億元，待償還債務規模較大。
值得一提的是，有數據顯示，1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，新湖中寶11%的票面利率在業內已屬高位。考慮到在如今人民幣對美元匯率破7的大形勢，高息外債偏多，對新湖中寶無疑是雪上加霜。
樓市資本論認為，新湖中寶的這一系列措施，仍然是圍繞著一個“錢”字做文章，希望通過匯聚更多的眼下資金，來幫企業走出困境。類似一直以來，扛一扛，等到大環境轉圜，行業再次啟動，困難就解決了。真的會這樣嗎？
3.老路難走，黃偉面臨新考驗
同樣的味道來自同樣的配方，同樣的配方自然源於同樣的實控人。作為一手構築起新湖系的掌門人，黃偉稱得上是大隱隱於市，鮮為公眾所知。新湖系的高管據稱曾對外表示：“黃總這輩子都不會接受記者採訪”。確實，如今在黃偉的名片上，僅有新湖控股董事長頭銜，在新湖集團或者子公司，他都不擔任任何職務。
▲新湖中寶股權結構
資料顯示，黃偉，1959年出生於溫州瑞安，上世紀80年代初從溫州師專畢業後分配至瑞安一中教書，隨後被調至溫州市委黨校,期間多次炒期貨，後辭職下海。
▲黃偉
按照流傳最廣的版本描述，黃偉辭職開了眼鏡店，並用賺取的資金倒賣認購證，獲得了第一桶金。1994年，35歲的黃偉創立浙江新湖集團，隨之進入房地產業並依託地產逐漸形成“新湖系”。2000年後，新湖系接連入主紹興百大（後改名新湖創業）、哈高科和中寶股份（後改名新湖中寶）三家上市公司，形成新湖系的“三駕馬車”。新湖中寶是目前新湖系中的第二駕馬車，也是地產實力最強的公司，更是業內認為新湖系整合地產的核心平臺。2006年，新湖集團以定向增發的形式將其旗下14家房地產子公司置入新湖中寶，牢牢確立新湖中寶主營房地產的地位。2009年，新湖中寶吸收合併新湖創業，新湖系資本版圖漸明，新湖中寶旗艦地位凸顯。
據瞭解，有熟悉黃偉的人士表示，靠證券、期貨發家的黃偉，做房地產的方式也與人相異，“他做房地產有點像他以前做股票、期貨，有點投機的味道，看好土地升值於是買了很多地。”甚至，還有身邊人對黃偉推崇備至，他認為黃偉是聰明絕頂的奇才，他說：“從眼鏡店、股票、期貨到房地產，這些年中國經濟每一個大的機會他都抓住了，每一步都踩得很準，對大勢把握得那麼好，這不是奇才是什麼?”
行文至此，也讓樓市資本論想到一個經典的故事：三個人坐電梯，一個在電梯裡跑步，一個在電梯裡撞頭，還有一個在坐俯臥撐。等電梯到了摩天大樓頂層，有人問，你們怎麼上來的？一個說我跑上來的，一個說我撞頭上來的，一個說我做俯臥撐上來的。
2019過半，樓市形勢愈加趨嚴，房企融資繼續收緊。這對於負債承壓、急衝業績的房企來說無疑是巨大挑戰。
樓市資本論瞭解到，2019年一季度便有20家房企負債超過千億，其中新增四家，新湖中寶以總負債1093.32億元榜上有名，是2018年銷售額168.8億元的6.47倍。或許誰都沒有想到，曾經稱霸上海舊改市場的浙系房企新湖中寶，如今會以高負債的形式重回大眾視野，也令其背後的掌門人溫州首富黃偉再次受到關注。
黃偉歷來十分低調，但其在資本市場成名已久，更有“資本大玩家”的稱號。時移勢遷，這位大佬能否解困新湖中寶的新考驗，樓市資本論今天就帶大家瞭解下。
1.新湖中寶銷售168.8億，負債超千億
樓市資本論瞭解到，1999年新湖中寶成功上市，業務涵蓋地產、期貨、證券、銀行、保險、消費金融等多領域。2001年，新湖中寶首入上海，成功拿下上海普陀東新村舊改地塊。此後新湖中寶先後在閘北、黃埔、虹口獲得多箇舊改項目。
樓市資本論發現，數年間，新湖中寶一直致力於灘塗開發、舊改項目。不過值得注意的是，由於此類項目投入多、回款慢、週期長等特性，新湖中寶的多個在開發項目時長已超過十年。這也讓近20年時間僅維持百億規模的新湖中寶深受高負債、 業績增速緩慢的困擾。
克而瑞研究數據顯示，從2015-2018年，新湖中寶銷售額分別為110.8億元、147.9億元、142.5億元、168.8億元，四年平均複合增長率僅為16.09%，低於行業19.8%的平均值。2019年第一季度，新湖中寶合同銷售21.27億元，同比減少6.77%。
樓市資本論發現，與百億銷售規模形成鮮明對比的則是其極高的負債。據瞭解，新湖中寶四年負債總額分別為636.67億元、816.73億元、916.69億元、1055億元，2019年第一季度再度升高，達到1093.32億元。
粗略估計，2018年新湖中寶的銷售額僅為同期負債的16%。對比來看：2018年碧桂園銷售額達到7000多億，穩居全國房企銷售冠軍，因其負債總額超過一萬億元，仍飽受爭議；此外，2018年與新湖中寶同創下168億元銷售額的奧山集團，負債總額則為144.57億元。
樓市資本論認為，千億負債在房地產行業不足為奇，不過考慮到新湖中寶百億級的銷售規模，就出現千億負債的房企是真不多見。面對如此不平衡的銷售額與負債，新湖中寶的未來發展恐怕難言樂觀。
2.賣地借債，難解新湖中寶發展困局
為打破發展困局，近年來新湖中寶從賣地、質押股份、高息發債等方向持續發力，不過在樓市資本論看來，這些方式對於企業生存，雖然能解燃眉之急，但治標不治本，甚至於有 “飲鴆止渴”的感覺。
樓市資本論獲悉，新湖中寶截至2018年底形成454.47億元受限資產，佔其總資產的32.49%。其中，天眼查資料顯示，2018年7月，新湖集團和實際控制人黃偉分別將部分股份質押給了杭州奮華投資合夥企業，此後，奮華投資成為僅次於新湖集團實際控制人黃偉夫婦的第二大股東。
除了質押股份融資，新湖中寶還選擇賣地回籠資金。2018年底，溫州平陽縣以8.15億元收儲了新湖中寶53.29萬平方米的海塗土地。2019年，新湖中寶賣地更為集中。資料顯示，1月24日，新湖中寶將其5.7億元佔比6.63%的公司股份質押給華鑫國際信託有限公司，以用於集團的融資週轉。7月16日，新湖中寶公告稱，擬將所持甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及長三角區域約210多萬平方米建築面積的土地項目。
與此同時，新湖中寶頻發高息發債。資料顯示，3月13日，新湖中寶獲批總額不超過75億元的公司債券。此後數月，新湖中寶繼續發債，先後發行8.85億美元境外債務，利率更是高達11%。據觀點地產統計，新湖中寶2019年待償還金額為195.33億元，2020年待償還金額為179.22億元，待償還債務規模較大。
值得一提的是，有數據顯示，1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，新湖中寶11%的票面利率在業內已屬高位。考慮到在如今人民幣對美元匯率破7的大形勢，高息外債偏多，對新湖中寶無疑是雪上加霜。
樓市資本論認為，新湖中寶的這一系列措施，仍然是圍繞著一個“錢”字做文章，希望通過匯聚更多的眼下資金，來幫企業走出困境。類似一直以來，扛一扛，等到大環境轉圜，行業再次啟動，困難就解決了。真的會這樣嗎？
3.老路難走，黃偉面臨新考驗
同樣的味道來自同樣的配方，同樣的配方自然源於同樣的實控人。作為一手構築起新湖系的掌門人，黃偉稱得上是大隱隱於市，鮮為公眾所知。新湖系的高管據稱曾對外表示：“黃總這輩子都不會接受記者採訪”。確實，如今在黃偉的名片上，僅有新湖控股董事長頭銜，在新湖集團或者子公司，他都不擔任任何職務。
▲新湖中寶股權結構
資料顯示，黃偉，1959年出生於溫州瑞安，上世紀80年代初從溫州師專畢業後分配至瑞安一中教書，隨後被調至溫州市委黨校,期間多次炒期貨，後辭職下海。
▲黃偉
按照流傳最廣的版本描述，黃偉辭職開了眼鏡店，並用賺取的資金倒賣認購證，獲得了第一桶金。1994年，35歲的黃偉創立浙江新湖集團，隨之進入房地產業並依託地產逐漸形成“新湖系”。2000年後，新湖系接連入主紹興百大（後改名新湖創業）、哈高科和中寶股份（後改名新湖中寶）三家上市公司，形成新湖系的“三駕馬車”。新湖中寶是目前新湖系中的第二駕馬車，也是地產實力最強的公司，更是業內認為新湖系整合地產的核心平臺。2006年，新湖集團以定向增發的形式將其旗下14家房地產子公司置入新湖中寶，牢牢確立新湖中寶主營房地產的地位。2009年，新湖中寶吸收合併新湖創業，新湖系資本版圖漸明，新湖中寶旗艦地位凸顯。
據瞭解，有熟悉黃偉的人士表示，靠證券、期貨發家的黃偉，做房地產的方式也與人相異，“他做房地產有點像他以前做股票、期貨，有點投機的味道，看好土地升值於是買了很多地。”甚至，還有身邊人對黃偉推崇備至，他認為黃偉是聰明絕頂的奇才，他說：“從眼鏡店、股票、期貨到房地產，這些年中國經濟每一個大的機會他都抓住了，每一步都踩得很準，對大勢把握得那麼好，這不是奇才是什麼?”
行文至此，也讓樓市資本論想到一個經典的故事：三個人坐電梯，一個在電梯裡跑步，一個在電梯裡撞頭，還有一個在坐俯臥撐。等電梯到了摩天大樓頂層，有人問，你們怎麼上來的？一個說我跑上來的，一個說我撞頭上來的，一個說我做俯臥撐上來的。
▲黃偉之子黃立程
如今，面對罕見的地產市場調整，這位曾經的資本玩家是否會因此前“冒進”的房地產和金融擴張戰略受困，至少，不久前黃偉之子黃立程任職總經理的上海瑪寶房地產被賣給融創，多少還是有些無奈的吧。畢竟，這對於未來的接班人來說，肯定是個心痛事。
言而總之，樓市資本論想說，能夠看懂大趨勢併發力其中，黃偉自有其過人之處。只是適逢如今被高層定義為世界百年未有之大變局，國內政策堅定房地產行業調控不放鬆的大背景，大規模舉債發展的老路顯然已經行不通了。那麼，如何真正帶領新湖中寶緩解高負債，走出業績放緩的困局，十分值得黃偉董事長，重新思考。