●長江商報記者 江楚雅
政策調控趨嚴，融資渠道收緊的背景下。剛剛出售多個土地資產的新湖中寶(SH600208)，又開始發債融資。
7月22日，新湖中寶發佈公告稱，公司全資子公司香港新湖投資有限公司通過其特殊目的子公司在境外發行美元債券，募集資金不超過5億美元，期限不超過5年,並由公司提供無條件及不可撤銷的跨境擔保。
長江商報記者注意到，以房地產為主業的新湖中寶近年營收增長緩慢，2016-2018年，新湖中寶營收分別為136億元、175億元、172億元。公司經營活動現金流量淨額也不容樂觀，自2015年至2018年首次為負且有擴大趨勢，2018年現金流首次轉負資產受限遭上交所問詢，今年一季度，經營活動產生的現金流量淨額為-23.73億元。
截至今年一季末，新湖中寶的總負債為1093.32億元，其中短期借款為31.53億元，一年內到期的非流動負債為221.54億元，而一季末公司的現金及現金等價物餘額為140.52億元，短期償債壓力不小。
出售67億土地資產回籠資金
7月17日，新湖中寶連發9份公告，其中一筆67億元交易引起市場關注：公司擬將持有的甌瓴實業和上海瑪寶的相應權益作價約67億元出售給融創，主要涉及上海、溫州和江蘇啟東的20宗地塊，土地面積近百萬平方米。長江商報記者查閱年報發現，公司位於杭州、衢州、蘇州、上海等地多個在開發項目時長已超10年。公司2018年存貨703.54億元，同比增長18.50%；而2018年預收賬款僅163.57億元，同比增長僅5.00%。
由於項目開發週期太長，給新湖中寶帶來了巨大財務壓力。披露的審計報告顯示，截至今年6月底，甌瓴實業模擬合併報表總資產約47億元，總負債約47.1億元，淨資產-832.31萬元，今年上半年淨利潤為-25.11萬元。瑪寶公司淨資產約1.39億元，今年上半年淨利潤為-849.68萬元。
業內認為，該筆交易之後，新湖減輕負債壓力，如果未來行情不錯，自己還能分一杯羹；而融創拿到百萬方優質土儲，自己主導開發，還有新湖擔保。
不過在政策調控趨嚴，融資渠道收緊的背景下，融資難帶來的週轉壓力也不容小覷，對於銷售回款提出了更高的要求。2019年第一季度，新湖中寶地產合同銷售面積為13.50萬平方米，同比減少0.33%；合同銷售收入21.27億元，同比減少6.77%；結算面積8.28萬平方米，同比減少53.89%；結算收入8.43億元，同比減少59.28%。
現金流首次轉負
長江商報記者注意到，新湖中寶經營活動現金流量淨額不容樂觀，自2015年至今首次為負且有擴大趨勢。2018年新湖中寶現金流首次轉負資產受限遭上交所問詢，今年一季度，新湖中寶經營活動產生的現金流量淨額為-23.73億元。
新湖中寶在回覆上交所問詢函中解釋，2017年的部分現金收入來源在2018年沒有持續性獲得，2018年，對公司現金流入貢獻較大的新湖期貨不再並表；2018年公司海塗開發業務收到現金為0。
一位財經研究人士對長江商報記者表示，對於新湖中寶來說，類似現金流的問題面臨問詢，需要從兩方面來看待。第一、這是交易所合理的問詢，是常規工作，並不能代表此類企業有問題，後續還是要看其答覆情況和內部檢查情況。第二、近期部分上市公司頻頻被問詢，很大程度上也說明了一點，即管控金融風險和財務風險是近期的監管主要工作，後續還是需要積極應對，尤其是企業自身需要有更好的風險防範體系，類似現金流方面的風險需要填補漏洞。
總負債過千億償債壓力大
新湖中寶的資金壓力也不可小覷。截至2018年末，新湖中寶的總資產為1398.71億元，總負債為1054.85億元，資產負債率為75.42%，其中，短期借款29.41億元，長期借款404.49億元。實際上，就在今年6月，新湖中寶剛剛發行了一筆1.1億美元的境外債券。值得注意的是，這筆債券額度不僅高，利率同樣也高，達到了11%。有研究機構曾統計過房企海外融資情況。1-5月，房企融資中海外債佔比達到了23.1%，票面利率均值為8.91%，比2018全年境外融資7%出頭的利率明顯要高。
最新數據顯示，截至今年一季末，新湖中寶的總負債為1093.32億元，其中短期借款為31.53億元，一年內到期的非流動負債為221.54億元，而一季末公司的現金及現金等價物餘額為140.52億元，短期償債壓力不小。
根據聯合信用評級有限公司（以下簡稱“聯合信用評級”）給出的報告，新湖中寶短期償債能力較上年有所下滑，長期償債能力較弱。