'老舊小區改造即將鋪開全國，數量達17萬之多，然而改造資金是政府全額負擔還是居民也掏腰包？'

本文刊載於《三聯生活週刊》2019年第28期，原文標題《老舊小區改造，錢從哪裡來？》

在經過前幾年數個城市的試點之後，城鎮老舊小區改造即將在全國範圍內大面積鋪開，未來幾年，城鎮小區改造將成為中國經濟的一件大事。

主筆 謝九

所謂城鎮老舊小區，主要是指建成時間較長、市政配套設施老化問題突出、公共服務缺項較多的住宅小區。對老舊小區進行大規模改造，既可以改善居民的居住條件，也可以提升投資，帶來相應的消費需求，理論上而言，可以兼顧民生和增長。

經過過去多年的大規模投資之後，很多領域的投資需求已經接近飽和，如果過度投資可能會帶來產能過剩，老舊小區可以說是一塊尚未開發的領域，很多老舊小區不僅存在設施老化的問題，而且缺乏基本的管理服務，按照官方描述，主要問題有“管網破舊，上下水、電網、煤氣、光纖設施缺失或老化嚴重；許多老舊小區不僅缺失養老、撫幼等公共服務，機動車和非機動車的存放等也普遍存在問題；物業管理匱乏，公共環境普遍較差，道路破損、私搭亂建等”。問題越多，也就意味著可以投資改造的空間越大，如果部署得當，既可以改善民生，還可以起到穩增長的效果，可謂一舉多得。

按照官方的全面摸查顯示，截至今年5月底，需要改造的城鎮老舊小區共有17萬個，涉及居民上億人。改造內容主要分成三類：第一，保基本的配套設施，比如水、電、氣、路等市政基礎設施的維修完善等，還包括垃圾分類設施的配套和加裝電梯；第二，提升類的基礎設施，包括公共活動場地，有條件的地方配建停車場、活動室、物業用房等；第三，完善公共服務類，包括完善社區的養老、撫幼、文化室、醫療、助餐、家政、快遞、便民、便利店等設施。

由此可以看出，老舊小區改造並非粉刷牆面這樣的簡單工作，而是從裡到外、從硬件到軟件的全面改造，這也就意味著改造需要大量的資金投入，預計將是高達萬億元的投資規模。由此帶來一個現實問題，到底誰來負擔資金支出？

目前官方的表態是採取“居民出一點、社會支持一點、財政補助一點”等多渠道來籌集改造資金。這就明確了老舊小區的改造資金不會全部由政府承擔，居民個人和社會資金都需要參與進來。

從居民角度來看，老舊小區的居民大多數經濟條件都不是太好，對於費用問題也會更加敏感。如果小區改造全部由政府出錢，小區居民肯定舉雙手贊成，但是一旦需要自己出錢，有些人可能會不太願意，由此可能會形成小區改造的僵局，如果動用行政力量強行推進，似乎也不太合適，畢竟也不能強迫居民改造自家的房子。過去土地拆遷經常會遇到釘子戶，現在老舊小區改造，不排除也會出現類似情況。

由於一個小區內不同居民的需求不同，現在實行統一改造，難免會遇到利益不均，一個比較典型的就是加裝電梯的問題，很多老舊小區沒有電梯，對於生活在高層的居民很不方便，但對於住在低層的居民而言，對電梯沒有需求，甚至覺得加裝電梯反而佔用了公共空間，所以，如何說服一棟樓的居民全部同意，不同樓層的住戶如何分攤安裝費用，都是非常現實的難題。過去個別小區改造就經常遇到這樣的問題，將來老舊小區改造大規模鋪開，遇到的挑戰可想而知。

按照官方公開的信息，此次對老舊小區的改造並非一次性工程，後期還要在小區設立物業，以便對小區日後的持續運營實行更好的管理，對小區居民而言，這就意味著將來還需要繳納物業費。雖然一個小區有了物業之後，對小區的整體環境會帶來很大提升，但是對很多老舊小區居民而言，可能寧願小區保持以前相對混亂的局面，也不願每年額外繳納物業費，對於很多低收入家庭，這也是一筆不小的開支。如何說服小區居民接受物業並按時繳費，這是老舊小區改造面臨的又一大挑戰。如果老舊小區的居民長期不願意繳費，最後虧空的壓力將會落到物業公司頭上，導致物業公司難以持續運營而被迫離開，最終很多老舊小區可能會重回過去的原貌。

對於老舊小區居民可能不願意繳納物業費的問題，住建部副部長黃豔專門對此做出過回答：“一是需要做群眾思想工作，加強宣傳引導，提高老舊小區居民購買服務的意識；二是發動居民理解支持，讓大家從頭開始就參與改造。如果政府幹，老百姓旁邊看，居民對改造成果的來之不易是沒有切身感受的，所以從工作啟動開始就要讓老百姓深度參與全過程，形成珍視改造成果，共同努力維護改造效果的自覺，更談不上配合繳納服務費用。”從黃豔副部長的回答來看，似乎還是以說服教育為主，除此之外也很難有更好的辦法，在將來小區改造完成的後期運營中，這可能會是一個非常突出的矛盾。

除了說服居民參與之外，如何吸引社會資本加入是老舊小區改造的另一大挑戰。國務院常務會議就對此專門提出要求：“鼓勵金融機構和地方積極探索，以可持續方式加大金融對老舊小區改造的支持。運用市場化方式吸引社會力量參與。”

對於社會資本而言，參與的前提一定是要獲得合理的回報，那麼，老舊小區改造如何能提供合理的回報空間呢？

目前來看，比較可行的辦法可能是，讓社會資本為小區的前期改造提供一定的資金支持，然後給予他們參與小區後期公共服務的權利，通過這種方式給社會資本獲得回報提供空間。按照目前的老舊小區改造方案，小區改造完成之後，還要“積極發展社區養老、托幼、醫療、助餐、保潔等服務”，這些社會服務都有為社會資本提供回報的空間。隨著我國“二孩全面放開”將來還有可能全面放開計劃生育，社區托幼相關的服務存在極大需求；而隨著我國逐步進入老齡化社會，對養老的需求也是越來越大，如果能將這些社區需求和小區改造有效結合起來，將會形成一個多贏的局面。

當然，引入社會資本參與老舊小區改造，也有可能形成社會資本和小區居民對峙的局面，對社會資本而言，在投入了真金白銀之後，希望獲得儘可能多的回報，這樣就可能提高對小區居民的服務定價，容易引發小區居民的不滿。如果社會資本和小區居民長期成為矛盾對立的雙方，並不利於建立一個和諧健康的社區，顯然也是有悖老舊小區改造的初衷。

老舊小區改造，雖然既能改善民生，又能刺激增長，看上去一舉多得，但最終的實際效果，往往是細節決定成敗，對小區居民的實際需求照顧越多，改造成功的可能性就越大。