一直以來房地產行業的大佬都是各界關注的焦點。而當前房地產行業當中的大佬已經有了一個新老的交替，有的人新貴晉升，有的人悄然離場。不過這些都只是我們看到的表面現象，如果我們透過現象看本質我們就會發現，房地產大佬們從來就沒有離開過房地產的市場，而是將房地產開發轉為了房產租賃。而這其中最著名的三個人就是李嘉誠、王健林和潘石屹。這三人都不屬於傳統住宅地產的開發商，都是商業地產當中的佼佼者，尤其是前兩位更是穩坐過首富的人。那麼行業大佬又為什麼會從過去的開發商賣房子轉為“包租公”的角色了呢？
對於房地產開發而言我們不難發現，目前的樓市已經進入了一個房地產銷售的壟斷期，就是越大的企業崛起的房地產利潤越高，佔據的份額也越大。小的企業在調控政策當中已經站不住腳了，資金的壓力讓他們註定走不了多遠。這樣說來長和、萬達和SOHO都是大企業本該可以穩穩的站住腳，分一杯樓市大潮當中的羹，可是為什麼這幾個大佬偏偏不喜歡分羹要轉戰租賃市場呢？
說到大佬轉戰租賃市場，很多人不信，覺得李嘉誠和王健林就是跑了，看到了房地產的頹勢跑了，潘石屹也賣樓套現了。但實際情況是前兩人目前有意完全剝離房地產開發商的名頭，也就是不再做蓋房子賣房子的生意了。但是他們運作城市綜合體商業項目的興趣絲毫未減。潘石屹現在專注於SOHO辦公的宣傳，近期頻頻現身非常活躍，從SOHO辦公的地理位置，設施配置，前景等做出了展望和分析，都是在為SOHO的租金鋪路。很多人說李嘉誠跑了、王健林跑了、潘石屹放手了，但是真正做到千億級房企的大佬哪個能真的放手呢？真的白花花的銀子不要了嗎？
相比住宅類的商品房市場而言，商業地產本來就有侷限性。商業地產規模不斷增加，商業售價也遠高於住宅的價格。在這樣的情況之下投資商鋪的人明顯減少了，或者說在這些綜合體成熟之前還有很長的路需要自己走，這就使得商業地產的運作需要大量的資金支持，而這些支持的資金也都來源於貸款，最終企業的負債率會大大提升。而在自己把所開發的商業地產運作成熟之後，地產增值的收益大多又都流入了購買商鋪的買家手中。開發商也只能賺取部分廣告費和管理費。在這樣的情況之下，商業地產的開發商就轉變了自己的發展觀念，我只蓋房子自持，然後我來做“包租公”。這樣一來租金是我的、管理費是我的、廣告費是我的、地產項目的增值部分也是我的。我們舉個例子：如果過去一個城市綜合體的項目投資是10億，銷售了15億那麼利潤就只有這5億。但是現在自持運作，成本是10億幾年後項目成熟增值翻倍，那麼資產就增加了10億，而且每年還有穩定的租金、廣告費和管理費可以收取，何樂而不為了呢？只要自己運作有方何愁租金不漲呢？過去一個項目開發需要貸款8億，估值是10億，那麼負債就是80%。現在項目增值瞭如果貸款8億，那麼負債率只有40%，一下子企業的負債率也下來了。
就現在來說，李嘉誠在國內還有多處商業地產和城市綜合體的項目沒有出售，之前出售的也都是今後轉手可能跌價的項目和還未開發的地塊，現在全當是甩手掌櫃收著房租罷了。王健林也是如此，萬達廣場和文旅的項目還在建設，但是模式發生了改變，只租不賣自己做主。潘石屹也是守著最好的地方收著最好的房租。
相比之下，住宅類的開發商也在悄悄轉變，萬科入主長租公寓就是最好的證明，也想著分一杯租賃市場的羹。租賃市場是今後的樓市焦點，隨著房價的不斷上漲租房子的人也會越來越多，畢竟房子是一定要住的，房子的購買週期變長了租賃市場的活力也就全部展現出來了。高價格下由售轉租絕對是一個好辦法，說也不想也不容易投資那麼多錢去買一間商鋪，做“包租公”也絕對是一個穩賺不賠的生意。也是因為如此，租賃市場才會如此受到大佬們的喜愛。
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