在大城市租房的人痛斥房租高、租不起，看到的是租金支出這個絕對數值；房東/研究機構說大城市的租金收益率低，看到則是對比高房價的相對數值。
租金收益率低，到底是租金太低還是房價太高？
1、租金收益率
所謂租金收益率，是指一套房子的年租金收益與該套房產的市場價格之比。它還有另一個叫法——租售比，市場售價與年租金的比值，你可以理解為只憑借租金要經過多少年能把買房的錢賺回來。
若租金收益率為2%，則租售比為50，即憑藉當下的租金要把買房的錢賺回來需要50年，租金收益率為5%，租售比就是20，則靠租金賺回買房款就是20年。
租金收益率多少合理呢？沒有標準。但有一些參考指標，如上市公司的市盈率、一年期定存收益率、三年期國債的收益率等。
按照當下主權國家的信用貨幣體系，錢大概率是貶值的、人大概率是越來越富的、城市裡的房產大概率是越來越稀缺的，所以房租長期看大概率是漲的。
在獲得租金收益的同時，房產還有可能漲價，存在資產增值的可能——這種賺錢的機會/可能同樣是要付出成本的，所以市盈率/定存收益率/國債收益率只能作為參考指標。
前兩天，居易研究院發佈了一季度50城租金收益率研究報告，見下圖。
由圖可知，廈門/青島/北上深等經濟較為發達的城市其租金收益率很低，還不到2%，反而是西寧/烏魯木齊/韶關等三四線城市的租金收益較高，超3%、接近4%的水平，後者的租金收益率是前者的2倍。
這說明了什麼呢？想必大家也都猜到了，是因為經濟發達的城市房價高、相應的收益率就低，經濟稍弱的城市因為房價低、相應的收益率就上來了，租金收益率是一個比值、是一個相對值。
相比4%以上的銀行活期存款（流動性更強/收益性更高/安全性更大，從哪裡找到這種活期存款請掃描文末二維碼，加我微信諮詢或查看朋友圈留言），租金收益率不管是1%點多，還是3%點多，都難言較高收益。
問題來了：為什麼大城市、尤其是北上廣深等一線城市的租金收益率這麼低呢？
2、絕對和相對
研究機構會說大城市的租金收益率太低，看樣子房租還有上漲的意思，可生活/工作在大城市的租客其房租已佔月收入的30%、甚至50%，並因此不斷的痛斥高房租。
二者都沒錯，前者看的是相對數值，後者看的是絕對數值。
北京一套80平總價650萬的房子月租金是8000元，鄭州一套80平總價130萬的房子月租金是2500元。北京8000元的租金肯定要高於鄭州的2500元，可北京房子的租金收益率只有1.48%，而鄭州的卻是2.31%。
還是回到正題：為什麼大城市房產的租金收益率這麼低呢？其實就兩個原因：一是作為分子的租金太低，二是作為分母的房價太高。這樣計算租金收益率合理麼？為什麼會出現這種現象呢？
以前的低房價，現在的高市場價。租金收益率是按照當下的租金與當下的房價、而不是該房產當初的購入價做比較的，所以無法反映該套房子的投資回報。北京650萬的房子，其租金收益率為1.48%，很可能當初房子的購買價是120萬，這樣算下來其租金收益率就變成了8%——這是妥妥的高收益啊。對於大城市裡的那些老公房/集資房/房改房等，其取得價格就更低，相應的其租金收益率就會更高。租金收益率只能反映當下及今後的房價高低、回報大小等情況，但無法往回追溯。
房價取決於有錢人，房租取決於普通人。房東和租客是兩類人，前者一般是有錢人，是一個城市前10%、甚至前3%的高收入群體，而租客這是這個城市的上班族，是這個城市的大多數人。大城市的房產供應總量有限——受限於土地（城市有邊界，土地總量就有限）和通勤時間（人每天只有24小時，兩小時的上班通勤時間是極限），這些供應有限的房產是為城市前10%、甚至前3%的高收入人群準備的。有錢人推高了房價，普通人拉低了房租，所以租金收益率低。
買房有信貸支持，租房是實打實的現金支付。買房可以銀行貸款——相當於用未來的錢、憑空創造一筆錢去支付現在的購房款，這無疑會增加房產的購買力並推高房產的價格（錢往哪裡流動、往哪裡堆積，哪裡的價格就會上漲），而租金一般情況下是不能貸款支付的、是實打實的工資現金支付，所以不能猛然增加一筆錢去支付房租，自然也就無法推高租金了，結果就是房價因信貸參與而變得更高、房租因工資收入受限而停滯不前，租金收益率就下了啊。
租金是變動的，租金收益率並不會一直低。租金和房價都是變動的，而租金收益率只反映某個當下的時點，很容易以偏概全。就像上文的例子，北京80平的房子，按當下的市價650萬及當下的房租8000元計算，當下的租金收益率是1.48%。可按它當初的買入價120萬來說，當下的租金收益率就是8%，並且房價也由當初的120萬漲到現在的650萬。所以，當下的低租金收益率，並不能反映每套房子的實際投資收益、也不能預測未來的投資收益——當房租不斷上漲時，租金收益率就提高了麼！
租金收益率或租售比只是一個數字、一個參考的指標，它基本沒有太大的指導意義，既無法總結過去（不能反映買入價格不一的房產，只是反映房產當下的價格）、也無法預測未來（因為未來房租大概率是上漲的），更不能判斷泡沫存否及房價高低——影響房價的是房東、影響房租的是租客，二者是兩個群體。
3、高房價背後
對於工作/生活在大城市裡的租房一族來說，高房價讓買房成了奢望，高房租讓生活壓力重重，而這背後是城市道路/橋樑/公園/學校/醫院等公共基礎設施高昂的建設成本、維護成本，所有的生活便利（如地鐵出行/消費交易等）、生命延續（醫院治療/康健保養等）、精神享受（娛樂休閒/文藝欣賞等）……都是有成本的，而這些成本很大一部分都轉移到了高房價和高房租上。
一手房高房價中的絕大部分被地方政府拿走——以土地出讓金和各種稅費（增值稅/企業所得稅等）的形式，政府拿著這些錢再去搞當地的市政建設——道路、橋樑、地鐵、公園、綠地、電力管道、汙水處理……要知道地鐵的每公里造價在六七億以上，城市基礎設施的完善便利了交易、聚集了人口、繁榮了城市。
是的，一定程度上可以說是高房價壓力下的房奴撐起了一座座繁華的都市，他們揹負了大量債務，轉換成了政府的鉅額收入，再變成一座座高架、一條條地鐵、一片片綠地……
選對了城市、早買房的人享受了城市發展帶來的紅利——繁榮的城市不斷創造的海量財富外溢到房子當中，促使房價越來越高。
二手房交易確實是存量財富的轉移——接盤的買家把自己的財富（轉移積蓄或增加債務）轉移給了原房東，但這是在原房東城市選擇成功、新房東預期這座城市未來更有價值的基礎上才有的，十年前、甚至五年前若購買了東北鶴崗的房子，原房東不會賺到錢、新房東也不會接盤。
當城市的新房越來越少、存量房佔比越來越多，而人口還在不斷的增加時，就表現為房租越來越高，房東的房產投資收益也就順勢水漲船高——這是對房東選對城市的回報、過往房貸壓力的回報、承擔風險的回報。
可當城市的土地開發殆盡、新房幾乎絕跡，對應的就是地方政府的土地收益減少，而城市的公共設施和公共服務的維護同樣需要大量成本，這時候該怎麼辦呢？房產稅就來了啊。有土地、有大量新房時，就針對增量財富收；而沒土地、幾乎都是存量房時，就不得不針對存量財富收了。
每一個歲月靜好的背後，都因為有人負重前行，當然包括被高房租壓垮的租客、被高房價摧殘的房奴。