文 | AI財經社 張影
編輯 |謝翊
品質代表、優質土儲、資金壓力、償債危機，這些褒貶不一的評價拼湊出一個獨特的泰禾形象，同樣引出的還有外界對這家網紅房企的關注。
此前，泰禾集團通過一系列擴張舉措，成為“黑馬”房企中的典型代表，但高速擴張的反面也意味著存在一定的資金壓力。因擴張速度較快，這家房企過去一年中身陷輿論風暴中，資金和負債更成為外界言必提及的問題。
泰禾集團董事長黃其森並不否認發展中的經營困境，他曾坦言，“最困難的時候是在去年底，主要是與泰禾合作的個別小金融機構出現問題，提前抽貸。”但同時他也否認外界的諸多猜疑，“泰禾這幾年幹得不錯，沒有大家想象這麼慘。”
文 | AI財經社 張影
編輯 |謝翊
品質代表、優質土儲、資金壓力、償債危機，這些褒貶不一的評價拼湊出一個獨特的泰禾形象，同樣引出的還有外界對這家網紅房企的關注。
此前，泰禾集團通過一系列擴張舉措，成為“黑馬”房企中的典型代表，但高速擴張的反面也意味著存在一定的資金壓力。因擴張速度較快，這家房企過去一年中身陷輿論風暴中，資金和負債更成為外界言必提及的問題。
泰禾集團董事長黃其森並不否認發展中的經營困境，他曾坦言，“最困難的時候是在去年底，主要是與泰禾合作的個別小金融機構出現問題，提前抽貸。”但同時他也否認外界的諸多猜疑，“泰禾這幾年幹得不錯，沒有大家想象這麼慘。”
泰禾集團董事長黃其森
從銷售數據來看，泰禾這幾年雖然不及此前凶猛，但也一直保持著穩步增長的節奏。據第三方機構克而瑞研究中心數據，2018年，泰禾集團實現流量銷售額1303.4億元，其中權益銷售額1095.3億元，權益佔比達84%。
公眾對泰禾的質疑不止於此，除了銷售額、負債和現金，泰禾的人事管理、企業架構等都是待解的疑問。今年6月份，一向低調的黃其森選擇公開露面，對上述謎題悉數盡答，他對泰禾曾經出現的問題並不迴避，同時也給出了一系列解決之策。
黃其森對症下藥的“療效”直接體現在泰禾中報裡。8月30日晚間，泰禾集團披露中報數據，無論是從銷售收入、淨利潤數據還有頗受關注的現金流和負債方面，泰禾集團均交出了一個不錯的成績。
這個成績的背後，主要得益於泰禾內外雙向管理的加強。今年年初，泰禾制定了一系列貼合市場現狀的營銷策略，扭轉市場信心。與此同時，泰禾內部將考核指標從簽約變成回款，加大內部“造血”力度。面向公開市場，泰禾也進行了多次項目端的股權合作，得以快速回籠資金。
目前來看，千億之後，泰禾的戰事已升級，負債已經不是這家閩系企業的最顯著標籤。泰禾似乎已經渡過最難的時刻，黃其森暫時可以鬆一口氣了。
千億之後，保住現金流
黃其森最近一次出現在媒體面前，是在今年6月份，他選擇在其引以為傲北京的中國院子裡，接受全國各地媒體採訪。
坦率的黃其森想說的內容有很多。過去一年來，泰禾在經營思路上發生了重大轉變，這家閩系房企開始摘掉“高速擴張”的帽子，從追求規模擴張，轉而關注銷售回款、現金流安全和收入利潤的增長。
經營思路的調整迅速反映至企業實際策略上。黃其森將其歸納道，“今年以來，泰禾主動放慢腳步，採取了強有力的幾步措施，包括：停止拿地、清退部分項目；加大加快銷售回款力度；同時與志同道合、門當戶對的優秀企業進行項目合作；主動梳理合作的金融機構，與優秀機構建立戰略合作伙伴關係。”
一系列優化，讓泰禾的經營性現金流得到提升。中報數據顯示，泰禾的經營性現金流淨額持續增加至202.2億元，現金利息保障倍數4.19，同比增加314.48%。
進一步來看，泰禾集團的經營性現金流淨額之所以大幅增加，主要源於其提升現金回款比重所致。中報顯示，2019年上半年，泰禾集團“銷售商品、提供勞務收到的現金”達到325.3億，同比提升72.21%。
文 | AI財經社 張影
編輯 |謝翊
品質代表、優質土儲、資金壓力、償債危機，這些褒貶不一的評價拼湊出一個獨特的泰禾形象，同樣引出的還有外界對這家網紅房企的關注。
此前，泰禾集團通過一系列擴張舉措，成為“黑馬”房企中的典型代表，但高速擴張的反面也意味著存在一定的資金壓力。因擴張速度較快，這家房企過去一年中身陷輿論風暴中，資金和負債更成為外界言必提及的問題。
泰禾集團董事長黃其森並不否認發展中的經營困境，他曾坦言，“最困難的時候是在去年底，主要是與泰禾合作的個別小金融機構出現問題，提前抽貸。”但同時他也否認外界的諸多猜疑，“泰禾這幾年幹得不錯，沒有大家想象這麼慘。”
泰禾集團董事長黃其森
從銷售數據來看，泰禾這幾年雖然不及此前凶猛，但也一直保持著穩步增長的節奏。據第三方機構克而瑞研究中心數據，2018年，泰禾集團實現流量銷售額1303.4億元，其中權益銷售額1095.3億元，權益佔比達84%。
公眾對泰禾的質疑不止於此，除了銷售額、負債和現金，泰禾的人事管理、企業架構等都是待解的疑問。今年6月份，一向低調的黃其森選擇公開露面，對上述謎題悉數盡答，他對泰禾曾經出現的問題並不迴避，同時也給出了一系列解決之策。
黃其森對症下藥的“療效”直接體現在泰禾中報裡。8月30日晚間，泰禾集團披露中報數據，無論是從銷售收入、淨利潤數據還有頗受關注的現金流和負債方面，泰禾集團均交出了一個不錯的成績。
這個成績的背後，主要得益於泰禾內外雙向管理的加強。今年年初，泰禾制定了一系列貼合市場現狀的營銷策略，扭轉市場信心。與此同時，泰禾內部將考核指標從簽約變成回款，加大內部“造血”力度。面向公開市場，泰禾也進行了多次項目端的股權合作，得以快速回籠資金。
目前來看，千億之後，泰禾的戰事已升級，負債已經不是這家閩系企業的最顯著標籤。泰禾似乎已經渡過最難的時刻，黃其森暫時可以鬆一口氣了。
千億之後，保住現金流
黃其森最近一次出現在媒體面前，是在今年6月份，他選擇在其引以為傲北京的中國院子裡，接受全國各地媒體採訪。
坦率的黃其森想說的內容有很多。過去一年來，泰禾在經營思路上發生了重大轉變，這家閩系房企開始摘掉“高速擴張”的帽子，從追求規模擴張，轉而關注銷售回款、現金流安全和收入利潤的增長。
經營思路的調整迅速反映至企業實際策略上。黃其森將其歸納道，“今年以來，泰禾主動放慢腳步，採取了強有力的幾步措施，包括：停止拿地、清退部分項目；加大加快銷售回款力度；同時與志同道合、門當戶對的優秀企業進行項目合作；主動梳理合作的金融機構，與優秀機構建立戰略合作伙伴關係。”
一系列優化，讓泰禾的經營性現金流得到提升。中報數據顯示，泰禾的經營性現金流淨額持續增加至202.2億元，現金利息保障倍數4.19，同比增加314.48%。
進一步來看，泰禾集團的經營性現金流淨額之所以大幅增加，主要源於其提升現金回款比重所致。中報顯示，2019年上半年，泰禾集團“銷售商品、提供勞務收到的現金”達到325.3億，同比提升72.21%。
企業的經營性現金流淨額是一家房企的生存“血脈”，為了優化這一數據，泰禾在今年一季度先於業界，在北京發起名為“1號搶收計劃”的活動，快速回籠資金。
此外，泰禾還調整了內部考核機制，著重加強區域考核，並將現金流回款納入高管的考核指標。黃其森曾表示，“今年我們最看重的現金流回款，把這個任務下達到各個城市公司，每個人獎金以回款來考核。”為了達到這一目標，黃其森在內部制定硬性的KPI指標，規定“今年任務兩次完不成就走人”。
通過多種舉措，泰禾的經營性現金流淨額得到改善，同樣得到優化的還有其負債水平。中報顯示，上半年，泰禾的資產負債率較2018年末下降2.28%，至84.6%；淨負債率較2018年末大幅下降126.15%，負債水平明顯優化。與此同時，其有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中則降至1104億元。
泰禾方面表示，上半年，泰禾重點優化了債務結構。此前，泰禾與金融機構的合作量達到100多家，很多金融機構均主動上門洽談合作。但從2018年下半年開始，泰禾僅跟20家左右金融機構形成長期戰略合作。
黃其森說道:“調整與金融機構的合作，主要是便於融資管理。實際上泰禾至今未發生一筆違約。”
降低風險的措施中，還包括提升長期借款佔比。據泰禾執行副總裁葛勇介紹，泰禾已加大長期貸款佔比，未來泰禾整個負債佔比當中，長期貸款將越來越高，短期貸款將逐步下降。
AI財經社統計中報數據獲悉，泰禾集團今年短期借款為75.54億，同比大幅下降51.22%；長期借款為582.4億，同比下滑16.26%。以此統計，長期借款佔比為88.5%，而去年同期則為82%。
長期借款佔比的提升，讓泰禾的資金管控能力加強。近期，穆迪、惠譽國際等知名國際評級機構，均將泰禾的主體評級展望上調為“穩定”。穆迪稱，將評級展望調整為穩定，主要基於泰禾集團實施的積極流動性管理方案，穆迪預計，在接下來的12-18個月裡，泰禾將繼續控制其債務槓桿水平。
在“降槓桿”的考核指標上，泰禾上半年成效顯著。
惠譽認為，年內公司管理層採取積極主動的方法來管理其流動性，如通過將一部分地產項目股權轉讓給世茂地產、提升現金回款能力、以及盡力控制拿地支出等方式，使得公司整體的流動性情況得以改善。
與此同時，惠譽還預計，泰禾將繼續去槓桿化，其財務槓桿率（淨負債與權益存貨貨值的比例）在2019年末有望降至72%的水平。
盈利提升，歸母淨利大增58.74%
在業內，泰禾集團主打高端住宅項目，素有“院子專家”的美譽，直到現在，黃其森說起“院子系列”依然如數家珍，引以為傲。品質帶來的附加價值，成為泰禾盈利能力的重要支撐。
中報數據顯示，上半年，泰禾實現營業總收入145.06億元，同比增長14.33%，其中房地產業務實現營業收入138.24億元，結轉面積62.89萬平方米，結轉均價21981元/平方米，處於行業較高水平。
盈利方面，泰禾集團淨利率達到10.79%，同比上升0.08%，基本每股收益1.2543元，同比增加58.8%。在歸母淨利潤方面，上半年泰禾歸母淨利潤15.6億元，同比上漲58.8%。
泰禾稱，歸母淨利潤的增長，一方面得益於上半年公司因開展項目合作，進行了部分項目的股權轉讓，提前兌現利潤，另一方面則是穩定增長的銷售收入起到了支撐作用。
今年上半年，慣於獨自操盤的泰禾一改“畫風”，在項目股權層面引入了一批合作對象。
這個動作，對於泰禾而言並不多見。從行業情況來看，雖然合作開發早已是多數房企熟悉的模式。在地價趨升、調控趨緊的樓市下，合作開發模式讓房企獲取優質土地的同時分散風險，但項目收益相應也會被分割。
文 | AI財經社 張影
編輯 |謝翊
品質代表、優質土儲、資金壓力、償債危機，這些褒貶不一的評價拼湊出一個獨特的泰禾形象，同樣引出的還有外界對這家網紅房企的關注。
此前，泰禾集團通過一系列擴張舉措，成為“黑馬”房企中的典型代表，但高速擴張的反面也意味著存在一定的資金壓力。因擴張速度較快，這家房企過去一年中身陷輿論風暴中，資金和負債更成為外界言必提及的問題。
泰禾集團董事長黃其森並不否認發展中的經營困境，他曾坦言，“最困難的時候是在去年底，主要是與泰禾合作的個別小金融機構出現問題，提前抽貸。”但同時他也否認外界的諸多猜疑，“泰禾這幾年幹得不錯，沒有大家想象這麼慘。”
泰禾集團董事長黃其森
從銷售數據來看，泰禾這幾年雖然不及此前凶猛，但也一直保持著穩步增長的節奏。據第三方機構克而瑞研究中心數據，2018年，泰禾集團實現流量銷售額1303.4億元，其中權益銷售額1095.3億元，權益佔比達84%。
公眾對泰禾的質疑不止於此，除了銷售額、負債和現金，泰禾的人事管理、企業架構等都是待解的疑問。今年6月份，一向低調的黃其森選擇公開露面，對上述謎題悉數盡答，他對泰禾曾經出現的問題並不迴避，同時也給出了一系列解決之策。
黃其森對症下藥的“療效”直接體現在泰禾中報裡。8月30日晚間，泰禾集團披露中報數據，無論是從銷售收入、淨利潤數據還有頗受關注的現金流和負債方面，泰禾集團均交出了一個不錯的成績。
這個成績的背後，主要得益於泰禾內外雙向管理的加強。今年年初，泰禾制定了一系列貼合市場現狀的營銷策略，扭轉市場信心。與此同時，泰禾內部將考核指標從簽約變成回款，加大內部“造血”力度。面向公開市場，泰禾也進行了多次項目端的股權合作，得以快速回籠資金。
目前來看，千億之後，泰禾的戰事已升級，負債已經不是這家閩系企業的最顯著標籤。泰禾似乎已經渡過最難的時刻，黃其森暫時可以鬆一口氣了。
千億之後，保住現金流
黃其森最近一次出現在媒體面前，是在今年6月份，他選擇在其引以為傲北京的中國院子裡，接受全國各地媒體採訪。
坦率的黃其森想說的內容有很多。過去一年來，泰禾在經營思路上發生了重大轉變，這家閩系房企開始摘掉“高速擴張”的帽子，從追求規模擴張，轉而關注銷售回款、現金流安全和收入利潤的增長。
經營思路的調整迅速反映至企業實際策略上。黃其森將其歸納道，“今年以來，泰禾主動放慢腳步，採取了強有力的幾步措施，包括：停止拿地、清退部分項目；加大加快銷售回款力度；同時與志同道合、門當戶對的優秀企業進行項目合作；主動梳理合作的金融機構，與優秀機構建立戰略合作伙伴關係。”
一系列優化，讓泰禾的經營性現金流得到提升。中報數據顯示，泰禾的經營性現金流淨額持續增加至202.2億元，現金利息保障倍數4.19，同比增加314.48%。
進一步來看，泰禾集團的經營性現金流淨額之所以大幅增加，主要源於其提升現金回款比重所致。中報顯示，2019年上半年，泰禾集團“銷售商品、提供勞務收到的現金”達到325.3億，同比提升72.21%。
企業的經營性現金流淨額是一家房企的生存“血脈”，為了優化這一數據，泰禾在今年一季度先於業界，在北京發起名為“1號搶收計劃”的活動，快速回籠資金。
此外，泰禾還調整了內部考核機制，著重加強區域考核，並將現金流回款納入高管的考核指標。黃其森曾表示，“今年我們最看重的現金流回款，把這個任務下達到各個城市公司，每個人獎金以回款來考核。”為了達到這一目標，黃其森在內部制定硬性的KPI指標，規定“今年任務兩次完不成就走人”。
通過多種舉措，泰禾的經營性現金流淨額得到改善，同樣得到優化的還有其負債水平。中報顯示，上半年，泰禾的資產負債率較2018年末下降2.28%，至84.6%；淨負債率較2018年末大幅下降126.15%，負債水平明顯優化。與此同時，其有息負債大幅減少，2018年末是1376.2億元，2019年中則降至1104億元。
泰禾方面表示，上半年，泰禾重點優化了債務結構。此前，泰禾與金融機構的合作量達到100多家，很多金融機構均主動上門洽談合作。但從2018年下半年開始，泰禾僅跟20家左右金融機構形成長期戰略合作。
黃其森說道:“調整與金融機構的合作，主要是便於融資管理。實際上泰禾至今未發生一筆違約。”
降低風險的措施中，還包括提升長期借款佔比。據泰禾執行副總裁葛勇介紹，泰禾已加大長期貸款佔比，未來泰禾整個負債佔比當中，長期貸款將越來越高，短期貸款將逐步下降。
AI財經社統計中報數據獲悉，泰禾集團今年短期借款為75.54億，同比大幅下降51.22%；長期借款為582.4億，同比下滑16.26%。以此統計，長期借款佔比為88.5%，而去年同期則為82%。
長期借款佔比的提升，讓泰禾的資金管控能力加強。近期，穆迪、惠譽國際等知名國際評級機構，均將泰禾的主體評級展望上調為“穩定”。穆迪稱，將評級展望調整為穩定，主要基於泰禾集團實施的積極流動性管理方案，穆迪預計，在接下來的12-18個月裡，泰禾將繼續控制其債務槓桿水平。
在“降槓桿”的考核指標上，泰禾上半年成效顯著。
惠譽認為，年內公司管理層採取積極主動的方法來管理其流動性，如通過將一部分地產項目股權轉讓給世茂地產、提升現金回款能力、以及盡力控制拿地支出等方式，使得公司整體的流動性情況得以改善。
與此同時，惠譽還預計，泰禾將繼續去槓桿化，其財務槓桿率（淨負債與權益存貨貨值的比例）在2019年末有望降至72%的水平。
盈利提升，歸母淨利大增58.74%
在業內，泰禾集團主打高端住宅項目，素有“院子專家”的美譽，直到現在，黃其森說起“院子系列”依然如數家珍，引以為傲。品質帶來的附加價值，成為泰禾盈利能力的重要支撐。
中報數據顯示，上半年，泰禾實現營業總收入145.06億元，同比增長14.33%，其中房地產業務實現營業收入138.24億元，結轉面積62.89萬平方米，結轉均價21981元/平方米，處於行業較高水平。
盈利方面，泰禾集團淨利率達到10.79%，同比上升0.08%，基本每股收益1.2543元，同比增加58.8%。在歸母淨利潤方面，上半年泰禾歸母淨利潤15.6億元，同比上漲58.8%。
泰禾稱，歸母淨利潤的增長，一方面得益於上半年公司因開展項目合作，進行了部分項目的股權轉讓，提前兌現利潤，另一方面則是穩定增長的銷售收入起到了支撐作用。
今年上半年，慣於獨自操盤的泰禾一改“畫風”，在項目股權層面引入了一批合作對象。
這個動作，對於泰禾而言並不多見。從行業情況來看，雖然合作開發早已是多數房企熟悉的模式。在地價趨升、調控趨緊的樓市下，合作開發模式讓房企獲取優質土地的同時分散風險，但項目收益相應也會被分割。
對於泰禾來說，由於早期獲取大量的土儲，其在土地成本上具有一定價格優勢，項目收益風險相應降低。另一方面，由於其核心土儲均在一二線，也讓項目的溢價空間得到保障。
關鍵時期，這些位於城市核心地段、價格偏低的土儲，提升泰禾的盈利空間。
據AI財經社不完全統計，截至目前，泰禾已經接連出售南昌、杭州、章丘、福州等多個城市項目公司的股權，接盤方大多為福建老鄉——世茂，交易總對價已超百億元。
泰禾表示，選擇利好公司發展的合作，分散股權可以加快回籠資金，改善資金狀況，加快週轉。接下來，泰禾將更包容、更開放，在不影響到全盤的情況下，可能還會嘗試輸出品牌、小股操盤等。
合作開發的模式，讓泰禾的投資收益迅速提升，改善淨利潤水平。中報顯示，2019年上半年，泰禾投資收益實現7.49億元，而去年這個數據則為1.532億元，同比提升388.99%。而在整個歸母淨利潤中，7.49億元的投資收益佔比高達48%，為利潤增長提供有力支撐。
除了加強股權合作之外，泰禾尤為注重“有利潤的回款”，這成為其利潤增長的重要途徑。
業內知情人士透露，今年上半年以來，黃其森在公司內部會議上反覆強調，泰禾要儘快從“粗放經營”向“精細管理”轉變，要追求“有利潤的回款”，實現“有質量的增長”。
另一個體現企業增長質量的指標“淨資產規模”方面，泰禾也實現了提升。中報顯示，泰禾淨資產規模達367.6億元，環比增長15.3%，歸母淨資產216.9億元，環比增長17.5%。
淨資產的穩步增長，意味著泰禾的經營持續穩健。面對行業週期波動性，抗風險能力進一步增強。
今年以來，在樓市下行、調控趨緊的行業邏輯下，諸多高歌猛進的房企選擇主動降槓桿，“降速”過冬，泰禾集團也不例外。
“回款，合作，增利降負債”，放慢腳步的泰禾變化速度其實並不慢。這些應變之策足以讓泰禾安穩度過今年的“寒冬”，等待下一個春天的來臨。
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